物业管理实用经验汇编doc15-物业管理(编辑修改稿)

物业管理实用经验汇编doc15-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才 准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等）最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 （ 7）为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制），高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源），电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。 （ 8）各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水 、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 （ 9）重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。 （ 10）物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业（包括设备设施）的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项。 答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺 应删除或修改，以免带来后患。 如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园（公共场地不属于套内面积，误导消费者）；免 x年管理费或只按多少元／ M2 收取管理费（让物业公司倒贴钱）；小区提供 xx 会所服务（会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费。 谁来贴补经营亏损。 ）；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用（业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨），物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理 方面的咨询要对答如流，前后一致。 二、接管验收篇 物管公司在开发商物业移交时应注意那些交接事项。 答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。 一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键： （ 1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。 （ 2）开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政 工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 （ 3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 （ 4）凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。 （ 5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系 统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。 （ 6）小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。 三、入伙篇 物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作。 答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公。