物业管理公司接管新小区时的管理方案doc39-物业管理(编辑修改稿)

物业管理公司接管新小区时的管理方案doc39-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

指令 反馈 指示 工作计划输出 投诉 反馈 任务 A 执行 督导 命令 五、管理措施 在具体操作管理过程中，我们采取如下的十项措施： 1． 实施高素质人才队伍，加强培训、动态管理； 2． 全面贯彻“以人为本”服务理念，主动为业户提供动态的、主动的服务； 3． 对整个小区全面导入 CI 识别系统，规范管理； 4． 实施制度化服务、人性化管理，执行激励机制和末尾淘汰机制； 5． 采取人防与技防相结合，建立健全各种值班制度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施，加强各岗位的警卫及中央监控，坚持 24 小时值班巡逻，做到万无一失； 6． 按“预防为主，宣传先行，防消结合”指导思想，做好消防设备、设施的日常维护保养与检测 ，并建立各项消防安全管理制度，组建一支义务消防队，实行军事化管理，提高员工突发事件的处理能力。 7． 清洁保洁是小区管理的一个重要环节，我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制，实行划分区域，定期清洗梯位及公共 通道，保持小区整洁，垃圾日产日清，做到路无树叶影，过道无烟头杂物。 8． 美化小区环境，维护小区的绿化地带，定期对小区内的花草树木洗淋、修业户和上级业务机关 公司主管部门 中央值班调度室 计算机辅助管理系统 工程技工、楼管员 业户 服务地点 员工 主管 1 第 12 页 共 41 页 此资料来自 剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害，给业户创造一个人与自然和谐的环保小区，做到绿树成一线，草地绿成片，黄叶看不见。 9． 设备、设施的正常运行是小区业户生活的基 本保障，我们在加强设备、设施的日常维护、保养，对设备的故障及时维修与处理，定期检查等日常工作外，做到因管理责任造成的责任事故率为 0，正常供水、供电率为 98%，设备、设施完好率达 98%以上。 10． 为方便小区业户，满足其要求，我们拟在小区内设置服务中心，配置相应的各种有偿服务和无偿服务，使小区内的业户于区内就能解决生活中的各种需求。 第 13 页 共 41 页 此资料来自 第三部分 管理经营机构框架及管理目标 一、管理经营机构框架 管理公司如受委托管理「 」，将以管理公司优秀的管理、专业物管、工程技术人才组成管理处管理架构 ，为小区提供优质的管理和良好的服务。 小区的管理实行物业经理负责制，并辅以直线 — 职能制管理方式。 管理处项目经理为小区管理的责任人和主要领导，各职能部门均在物业经理的领导下进行工作。 纵向之间，操作员工对助理负责，助理对部门经理负责，部门经理向物业经理负责；横向之间，各部门分工合作，实行科学的网络流程管理，做到既协调动作，又相互制约。 「 」管理处 （总物业经理 ） 客 户 部 工 程 部 保 安 部 人事财务部 管理处职责范围： 1） 负责对小区实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司客户部、工程部、保安部等部门的指导和监督； 2） 贯彻执行公司制订的物业管理质量体系标准，按标准要求实施管理； 董事长 总经理 物业部 保安部 工程部 财务部 经营部 行政人事部 管理处 1 管理处 2 第 14 页 共 41 页 此资料来自 3） 完成与公司签订的年度管理目标和经济指标； 4） 管理调配人员，保持各岗位的分工与协作； 5） 制定设施设备保养维修计划，定期对所有的公共设施和设备如供水、供电、消防、环保、机电设备、通讯、路灯 、园林绿化、排水、车辆等实施维修养护并配置相当的管理人员。 6） 负责业主单元的装修审批，协调违章处理和落实； 7） 负责开展丰富多彩的社区文化活动； 8） 负责拟定小区月工作计划； 9） 负责日检、周检工作，并做好记录，接受开发商和本公司、业户、物业使用人和业主委员会的监督检查； 10） 参加创建“福州市物业管理示范小区”、“福建省物业管理示范小区”、“全国物业管理示范小区”的考评工作，提高管理服务水平； 11） 小区的安全防范、消防管理工作；配专职保安人员， 24小时值勤承担门卫盘查外来人员及通出车辆等任 务 ,确保小区安全。 12） 协调供水、供电、供气与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。 13）理顺关系、协调各方。 协助配合街道居委会，派出所、政府相关能部门管理好小区的治安、流动人口、消防、车辆、通讯等工作。 14）维持业主的合法权益 (业主公约载明业户的权利和义务 )，并提供必要的有偿服务，努力为业户排忧解难。 工程部职责范围： 房屋、设备、设施的日常养护和定期维修，水、电气、设备、设施的运行、养护。 保安部职责范围： 巡逻、门卫、消防、车辆管理 人事财务职责范围： 处理有关人事财务方面的工作。 客 户部职责范围： 处理业户投诉，巡视、回访、跟踪监督作业人员业务。 清扫、保洁、绿化管理。 二、人员编制计划 第 15 页 共 41 页 此资料来自 本着小区管理人员精干、高效、一专多能的原则，确定人员编制，详细之人员编制情况请参阅管理费成本测算。 三三 、 管理服务目标 总体目标： 在委托有效期内把「 」建设成“安全、文明、优美、舒适”的住宅区，在「 」达到硬件指标后，在开发商、业主委员会的协助下，第二年达到“福州市物业管理示范小区”的目标，第三年达到“福建省物业管理示范小区”的目标。 分项管理指标： 序号 指 标名称 国家标准 达标标准 管理指标实施措施 1 房屋完好率 98%以上 100% 分区负责，责任制人，实行日巡视制度，建立完善档案、 资料，确保房屋完好率。 2 房屋零修、急修 及时率 100% 100% 接到维修信息，维修人员在 10 分钟内赶到现场维修、零修工程，及时完成，急修工程不过夜，并建立回访制度，做好回访记录。 3 维修工程质量 合格率 100% 100% 分项监督，工程维修部严格把关，按照施工程序一步到 位，杜绝返工，并及时回访。 4 管理费收缴率 98% 98% 超值服务，按规定收取管理服务 费并定期公布收支情况，增大透明度，接受业主的监督。 5 绿化完好率 95% 98%以上 建立专业绿化管理人员，进行对区内的绿化洗淋、施肥、 除草等培育工作，使小区四季常青。 6 清洁、保洁率 95%以上 99%以上 实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及清洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。 7 道路完好率 及使用率 95%以上 100% 实行个人工作责任制，监督考核机制，制定各项维护、保养、巡视的管理制度，对市政公用配套设施进行编号入档 管理，做好检查，定期清疏，讯期做好排水工作，不因管理责任造成堵塞、溢漫。 8 化粪池、雨水井， 污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗沟渠完好率 95%以上 99%以上 10 停车场、单车棚 完好率 95%以上 100% 第 16 页 共 41 页。