物业管理公司对物业开发全过程的参与(doc23)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理公司对物业开发全过程的参与(doc23)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

管 理费负担，可奠定物业管理的良性循环的基础。 (7)垃圾处理。 每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。 无垃圾处理能力的地区，房地产发展商要考虑处理垃圾设施。 (8)其他功能。 防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所，绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。 (1)有条件的小区、大厦，尽量设计成 “ 封闭型 ” ，以利治安管理。 (2)利用防盗 、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。 (3)装修材料除了上面所谈到美观、耐用性外，要注意禁用 “ 有毒、有辐射性 ” 材料。 (4)制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。 此资料来自企业 (1)中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为日后节省大量能源开支。 做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投资，尽量提高系统的自动化程度，特别一些分区电磁阀、高灵敏度温度控制器、 保温材料等不宜从简处理，设计师在设备选型设计时 (特别是一些配套电机选择 )不要出现大马拉小车现象。 (2)公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯的功能性要求配备开关。 五、对施工的介入 住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。 国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明确规定重大工程执行招标投标制，执行建设监理制，同时向国际惯例 *拢。 物业管理公司对施工过程介入，对搞好施工监理同 样有着十分重要的意义和作用。 为了加强对建设工程质量的监督和管理，明确建设工程质量责任，保护建设工程方面的合法权益，维护建设市场秩序，建设部已明文规定，我国的施工建设与国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司业已应运而生。 工程监理制度的实施，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但即使聘请了水平很高的监理公司来监理，物业管理企业对施工过程的参与同样有重要意义。 物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。 一个项目在开发企业及施工单位交付 使用的的几十、上百年的使用过 此资料来自企业 程中，只有业主和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。 如果物业管理企业对该物业的结构、管线布置、甚至所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管理。 所以，物业管理企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。 对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，加强了力量，使工程质量又多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续性，可为开发商节省时间，提高工程质量、缩短工期及增强售后服务的 信誉。 物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括： 物业管理公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。 因此，他们对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因：水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。 这些影响使用功能的问题早协调、早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。 施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题 (当然不包括一年使用期 )。 在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。 因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幢物业的内部结构、管线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。 这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础，否则 此资料来自企业 就很难管理好物业，甚至无法管理。 对于施工单位来讲，物业管理公司参与施工监理，加强了监理 力量，某些影响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又多了一份保证；而对物业管理公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与，能较全面地了解物业的整体情况，这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定了基础。 ，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审； 、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量要求 等等。 六、物业管理公司对施工的监理 (一 )何为监理 监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。 工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。 国家建设部已明文规定，中国的施工建设要向建设监理制过渡，向国际惯例 *拢，一批工程监理公司亦已应运而生。 即使是聘请了监理公司来对工程建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样有重要意义。 (二 )物业管理公司参与工程监理的内容 物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是： 此资料来自企业。 、施工技术方案和施工进度计划，提出修改意见。 、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。 、构件和设备的质量。 ，验收分部分项工程，处理质量事故。 ，认定工程数量。 ，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任，督促保修。 (三 )物业管理公司参与工程监理的要点 在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。 工程项目进度监理的目的在于采取管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预定工期目标的实现。 监理的基本方法是定期取得工程 的实际进展情况，与计划作出比较，从中发现问题，采取措施，防止进度拖延。 (1)实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规划，制定出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术。