物业管理全程操作方案(doc42)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理全程操作方案(doc42)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

容提纲（略） 第五章 物业管理所需物质条件 一、办公及员工住宿用房计划 办公用房 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 42 页 住宿用房 由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内安排物 业安全管理员工 ，工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。 二、物业管理工具与装备价格参照表 第六章 物业管理工作岗位职责 一、物业经理岗位职责 全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻执行 ISO 9000 质量管理体系及 ISO 14000 环境管理体系，完成与公司签订 的年度管理目标和经济指标。 制定管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 42 页 公司和上级部门的指导和监督。 负责检查、监督各项制度的执行情况。 4 合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心 员工生 活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。 负责所管辖物业的装备审批，协调违章和投诉的处理工作， 落实安全、防火工作。 协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的 关系，便于开展各项工作。 认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他 工作任务。 二、物业经理助理岗位职责 协调管理处主任完成本管理处的各项工作。 认真完成所分管的各项工作。 当管理处主任不在时，代理经理进行工作。 有权向管理处主任提出对下属人员进行奖惩的建议。 遵照劳 动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理 管理处招、调员工的事物工作，对部门中的私招滥雇行为进行处 理。 负责组织策划、实施社区各项文化活动。 有权处理处理对其分管工作范围内的投诉。 有权处理分管工作范围内的突发事件。 有权自行安排下属工作人员的各项工作。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 42 页 三、物业管理部经理岗位职责 以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。 检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的 清洁。 热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。 定期对本 部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业 务水平和服务质量。 协调本部门与个部门的关系，合理调配人力和物力资源。 负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控 制其合理的使用，协助仓库管理员合理储存和使用保管。 负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。 上级领导交办的其他临时任务。 四、物业管理文员岗位职责 向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项 指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促 岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见， 落实奖惩制度。 加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推 诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。 加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科 学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 42 页 严守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管 理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正式公布的决 定、决议、指导等，无权传播。 从节约出发，审批各部门办公用品的购置。 五、物业管理员工岗位职责 在物业管理部门经理领导下，具体行使管理、监督、协调服 务的职能。 负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服 务工作。 全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。 协调经理送发物业管理方面的文件。 参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。 负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理 业户投诉。 收集有价值的物业信息，为推动公司管理工作的发镇出谋划 策。 完成经理交办的各项任务。 六、物业商务管理员岗位职责 负责大厦业户接 待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大 方，反映敏捷，处事稳健。 负责为业户办理入伙、入住、装修手续。 按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 42 页 通知有关领导或部门，对突发来访者，要报告有关领导或部门后， 在约时间接待。 负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。 负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。 完成办公室临时交办的工作。 七、物业清洁员岗位职责 负责本辖区的清洁卫生工作。 负责公司及管理处业户的服务工作。 负责物业各区域的 垃圾收集工作。 完成领导交办的其他工作。 八、工程管理部经理岗位职责 在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管 理工作。 负责物业设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的 安排与落实。 履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标 和经济指标。 贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安 装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。 执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育， 建立各级安全制度，防止发生安全事故。 对设施、设 备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 42 页 行一次全面检查，每月不少与一次夜间查岗。 负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的 综合能力和素质。 负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施 的完善工作。 负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。 负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的 处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。 1定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。 九、工程技术员岗位职责 负责对大厦机电设备的运行值班，处理 一般性故障，参与协 助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导 或管理处汇报。 值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设 施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。 禁 止与本部门不关人员进入机房。 定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班 记录。 配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录 维修投诉情况，并及时处理。 保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品 的有序摆放。 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 42 页 负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员 进入，禁止各 种违反设备房管理规定的行为。 遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定 和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。 加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动 物的安全管理工作。 协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及 时发现问题，杜绝浪费。 完成上级交办的其他临时任务。 十、强电技工岗位职责 协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。 制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施， 保证设备 24h 正常运行，出现故障能立即排除；出现紧急停电时， 应能随时启动柴油发电机，在 5min 内将发电机电源送至用电设 备。 负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计 划。 根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节 约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。 负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。 完成上级交办的其他工作。 十一、弱电技工岗位智力 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 42 页 协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。 负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监 控系 统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。 根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。 完成上级交办的其他工作。 十二、暖通技工岗位职责 协助经理开展工作，贯彻执行管理处主任下达的各项指标。 负责空调系统，给排水系统的运行、维修管理工作，保证空调 系统正常运行，保证各类末端空调设备完好，无超标噪音和严重 滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故 隐患，保证给排水管道通畅。 负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、 中、小修计划。 根据运 行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使 系统能在最佳状态运行。 完成上级交办的工作任务。 十三、维修工岗位职责 执行管理处制定的《机电设备管理手册》和有关技术规 范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。 定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房 的整洁。 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 42 页 严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。 发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设 施、。