物业管理专业技术人员及操作人员的培训(doc26)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理专业技术人员及操作人员的培训(doc26)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

② 对屋面上的压顶、出线、屋脊、天窗、檐沟、斜沟、水落、水管等损坏导致的渗水应修复，损坏严重的应翻做；屋面上原有隔热保温层损坏的应修复；对女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和不影响市容市貌的条件下可改修或拆除。 ③ 钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固或重做。 ④ 玻璃天棚、老虎窗损坏漏雨的应修复，损坏严重的可翻做，但一般不新做。 (2)抹灰工程 ① 清水墙损坏的应修补嵌缝，整垛墙风化过多的可做抹灰。 外墙勒脚损坏的应修复，原无勒脚抹灰的可新做。 ② 外墙抹灰起壳、剥落的应修复，损坏面积过大的可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰材料太差，可提高用料标准。 一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外墙抹灰损坏，应原样修复；复原有困难的，在不降低用料标准，不影响色泽协调的前提下，可用其他材料代替。 ③ 天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构。 发现抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重抹。 原线脚损坏的，按原样修复。 损坏严重的复杂线脚全部铲除后，非必要可以不修复。 ④ 内墙抹灰起壳、剥落 的应修复，每面墙损坏时间超过一年以上的可铲除重抹。 各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹水泥墙裙。 原无踢脚线的，结合墙面抹灰应加做水泥踢脚线。 如果因室外沟渠等影响引起墙面长期潮湿，影响居住使用的可做防水层。 (3)油漆粉饰工程 ① 木门窗、纱门窗、百叶门窗、封檐板、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落，失去保护作用的，应周期性地进行保养。 钢门窗、铁晒衣架、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类铁件 (如铁栅、铁门等 )，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷防锈油漆或涂料。 铁 门窗或各类铁件油漆保护周期一般为 3至 5年。 ② 室内墙面、天棚维修时可刷新。 其用料，一等房屋可采取新型涂料、胶白等，二等以下房屋，刷石灰水。 高级抹灰损坏应按原样修复。 ③ 高层建筑或沿主要街道、广场的房屋外墙原油漆损坏的应修补，其色泽应尽量与原色一致。 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 25 页 (4)水、电、卫、暖等设备工程 ① 附属于多层、高层住宅及其群体的压力水箱、污水管道及泵房、水塔、水箱等损坏，除与供水部门签有专门协议的外，均应负责修复。 原设计有缺陷或不合理的，应改变设计，改造重装。 水箱应定期清洗。 ② 电 气线路的修理应遵守供电部门的操作规程。 原无分表的，除各地另有规定者外，一般可提供安装劳务 ，但表及附件应由用户自备。 ③ 上下水道及卫生设备损坏、堵塞及零件残缺，应修理、疏通、配齐，但人为损坏的，其费用由用户自理。 原无卫生设备的，是否新装由用户自定。 ④ 电梯、暖气、管道、锅炉、通风等设备损坏，应及时修理；零配件残缺的，应配齐全；长期不用且今后仍无使用价值的可拆除。 (5)金属构件 若金属构件锈烂损坏的，应修复加固。 若钢门窗损坏、开关不灵、零件残缺的，应修复、配齐。 若铁门、铁栅、铁栏杆、铁扶梯、铁晒衣架等锈烂损坏的，应修复，损坏严重的应更换，无保留价值的可拆除。 (6)其他工程 ① 凡正在使用的设备应 注意保养。 避雷设施损坏、失效的应修复；高层房屋附近无避雷设施或超出保护范围的应新装。 ② 凡道路、下水道、窖井损坏或堵塞的应修复或疏通。 若原先没有下水系统导致院内积水严重，影响用户居住使用和环境卫生的，在条件允许时应新做。 ③ 若需要改变位置布局，平时一般不考虑，只有房屋大修时，可结合处理。 对房屋进行维修时应按建设部颁发的《城市房屋维修管理规定》的要求搞好维修管理工作。 (三 )房屋维修周期 1．影响维修周期的因素 根据大修、中修、小修的不同范围和特点，应该确定一个相应的、符合客观实际的修理周期。 房屋建筑维修工 程 科 学管理的重要基础工作之一，就是根据危害因素发生、发展的自然规律和房屋建筑使用规律，确定各类房屋建筑的最佳修理周期。 一般而言，修理周期的长短取决于以下几个方面： (1)房屋建筑的用途 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 25 页 人们在生产、生活活动中对房屋建筑各部位造成的损耗 的大小与以下因素有关：使用的合理程度，摩擦、撞击、活动的频率，生产、生活设备用品荷载的大小，生产、生活中是否产生有害介质或污染等。 比如，通过车辆较多的道路与一般的道路，大型百货商场、候车室与一般的办公、住宅房屋，浴室、厨房与一般用房，公共厕所与一般厕所等，由于它们的用途不同，在 同一期间它们的损耗、破损程度也不相同，因此，修理周期也就各不相同。 (2)房屋建筑各个部位的耐用程度 与耐用程度有关的因素主要有结构种类、房屋的使用年限和剩余使用寿命、原设计标准的高低和施工质量的优劣。 不同结构的房屋 建筑，有不同的耐用年限，并且由于建造的时间不同，它的剩余使用寿命也是不相同的，再加之原设计标准和施工质量的不同，所以其损坏情况和耐用程度也是不相同的。 (3)房屋建筑所处的地理位置 房屋建筑还会受到日光、风、雨、湿度等等自然因素的影响。 众所周知，我国南方多雨、湿度大，导致木质结构易腐烂；而北方雪 大、温度低，从而顶棚、墙壁易结霜，基础冻害较多。 因此，危害房屋建筑的因素的发生、发展进程，其造成损害的大小、速度的快慢亦不会相同，修理周期就会有长、有短。 2．房屋维修周期的确定 确 定房屋维修周期的标准是房屋普查完好率鉴定记录和对历年记录所进行的统计分析。 在此基础上了解各项目损坏的规律，可确定一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳的综合性大修周期。 一般项目的损坏维修周期： (1)屋面：瓦屋面的耐用程度取决于屋脊和外粉刷砂浆的强度和耐水性。 平屋面的耐用程度取决于防水层的材料和施工质量以及水泥砂浆的强度 (目前一般用的沥青油毡防水层可使用 5 至8年 )。 瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以 3年一次。 (2)外门窗与外墙：外门窗计划检修及油漆保养周期，可以 5 至 6 年一次；外墙粉刷计划检修周期，可以 5年左右一次。 (3)室内：水电设备计划检修周期，可以 6 至 8 年一次；室内一般项目的计划养护、检修周期，可以 6至 8年一次。 全项目或多项目综合性大修周期，可根据房屋的承重结构 (如墙 体、梁、柱、构架等 )损坏情况和外露部位项目 (如屋面、外墙粉刷、外门窗等 )的损坏情况确定。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 25 页 3．各类结构房屋的维修周期 砖木结构房屋： 12 至 15 年；砖混 结构房屋： 15 至 20 年；钢筋混凝土结构房屋： 20 至 25年。 (四 )各类维修工程 1．小修工程 (1)小修工程的概念 小修工程亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋在使用中出现的正常小损小坏进行及时修复的预防性养护工程。 这种工程用工 少、所花费用少，综合平均费用占房屋现 时总造价的 1％以下，并具有很强的服务性，要求经常持续地进行。 小修工程的主要特点是项目简单、零星分散、量大面广、时间紧迫。 (2)小修工程的范围 小修工程主要包括以下维修内容： ① 整修：屋面、钢门 窗、木门窗等。 ② 修补：屋面、泛水、屋脊、地面面层、内外墙、木楼梯、抹灰、窗台、腰线、明沟、散水和落水管等。 ③ 拆砌挖补：局部墙体、个别拱圈。 ④ 拆换：五金，玻璃，纱窗，油漆，个别楞木、檩条、木梁、过梁、屋架、木栓等。 ⑤ 水、卫、电、暖气等设备的故障排除及零部件的修理、更换等。 ⑥ 疏通：下水管道的疏通等。 ⑦ 加固：房屋检查时发现的危险构件的临时加固、维修等。 (3)小修工程的组织管理 ① 小修工程项目收集。 物业管理公司日常服务的房屋小修养护工程项目，主要是通过 房屋维修管理人员的走访查房和业主 (住户 )的随时报修这 两个渠道收集的。 走访查房，是指物业管理人员定期对辖区内住 (用 )户进行走访，并在走访中查看房屋，听取住 (用 )户对房屋维修的具体要求，发现住 (用 )户尚未提出或忽略的房屋险情及公用部位的损坏情况。 物业管理公司可通过建立查房手册来充分发挥走访查房的实际作用。 另外一个方法就是住 (用 )户随时报修。 为方便住 (用 )户随时报修，物业管理公司可采取以下措施：设置便民报修信箱；建立接待值班制度；组织服务咨询。 ② 编制小修工程计划。 收集到小修工程服务 项目后，物业管理公司应依据轻重缓急和劳动力情况，做出维修安排。 室内照明、给水排 污等部位发生故障，房屋出现影响正常使用的险情等， 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 25 页 应及时安排、组织人力抢修；对暂不影响正常使用的小修项目，均由管理人员统一收集，编制养护计划表，尽早逐一落实实施。 ③ 落实小修工程任务。 管理人员根据急修项目和小修养护计划，开列小修养护单。 房屋小修养护工凭单领取材料，并根据小修养护单的工程地点、项目内容进行小修工程施工。 对施工中发现的房屋险情可先行处理，然后再由开列小修养护单的管理人员变更或追加工程项目手续。 ④ 监督检查小修养护工程。 在小修养护工程施工中，管理人员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题，监督检查 当天小修工程的完成情况。 2．中修工程 (1)中修工程的概念 中修工程是指房屋少量主 体构件已损坏或不符合建筑结 构的要求，需要牵动或拆换进行局部维修，以保持房屋原来的规模和结构的工程。 这类工程项目较小但工程量比较大，有周期性。 中修工程适用于一般损坏房屋，其一次维修费用应低于该房屋同类结构新建造价的 20％。 (2)中修工程的范围 ① 少量结构构件形成危险点的房屋维修。 ② 一般损坏房屋的维修，如整幢房屋门窗的整修，楼地面、楼梯的维修，抹灰修补，油漆保养，设备管线的维修和零配件的更换等。 ③ 整幢房屋的公用生活设备的局 部更换、改善或 改装； 新装工程以及单项的维修，如下水道重做、整幢房屋门窗的油漆、整幢房屋围墙的拆砌等。 3．大修工程 (1)大修工程的概念 大修工程是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体结构和公用生活设备 (包括上下水管道、取暖设备等 )的大部分已严重损坏，虽不需要全面拆除，但必须对它们进行牵 动、拆换、改装、新装，以保证房屋基本完好或完好的工程。 这类工程的工程地点集中，项目齐全，具有整体性。 大修工程的费用为该房屋同类结构新建造价的 25％以上。 房屋大修工程一般都与房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合进 行。 经大修后的房屋，一般都要求达到基本完好房的标准。 (2)大修工程的范围 ① 修复严重损坏的房屋主体结构的维修工程。 ② 对整幢房屋的公用生活设备进行更换、改善或新装的工程。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 25 页 ③ 对房屋进行局部改建的工程。