物业管理100问(doc63)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理100问(doc63)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

持正常的生活秩序。 问 5物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责。 是否应对业主人身和财产负责。 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： （ 1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施； （ 2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （ 3）看管公共财产 ：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； （ 4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于 2 人，做到有计划、有记录； （ 5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 物业管理企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业管理企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业管理企业应依法承担赔偿责任。 问 5物业管理企业是否可 以将物业管理的专项服务委托专业公司。 答：可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。 问 5物业管理企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止。 答：是。 物业管理企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业管理企业的管理服 务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。 问 5车辆停放时停车人享有什么权利。 应遵守什么规定。 答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。 同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。 问 5经济适用住房小区如何交纳物业服务费。 答：目前，按照 2020 年 3 月市物价局和市国土房管局颁布的《北京市经济适用住房 小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价房字 [2020]163 号），经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分： 物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。 物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。 收费标准为 元 /平方米 .月（绿化率 30%以下）， 元 /平方米 .月（绿化率 30%以上）。 有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。 问 5普通住宅如何 交纳物业服务费。 答：目前，按照市物价局、市房地局 1997 年 6 月颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房 [1997]196 号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分： 一、住户个人交费项目 1. 装修房屋垃圾外运费 2. 保洁费 3. 保安费 4. 各项费用统收服务费 5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车） 6. 机动车存车费 二 . 产权人交费项目 1. 绿化费 2. 化粪池清掏费 3. 管理费 4. 小修费 5. 中修费 6. 大修费 7. 小区共用设施维修费 8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费 问 5公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳。 答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。 问 60、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何 确定。 答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。 在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业管理企业协商定价。 问 6交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗。 答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。 问 6自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交。 答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月） 交给物业管理企业，也可以发生时再交纳。 问 6出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳。 答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 问 6开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用。 答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。 问 6公房上市后，物业服务费用如何交纳。 答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。 物业服务费用由房屋 购买人承担。 问 66：电梯费用如何交纳。 首层要交电梯费吗。 答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 问 6物业管理企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任。 答：物业管理企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序， 24 小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议， 明确双方的权利义务。 问 6装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费。 答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。 对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。 物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务： 有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的 邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。 对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 问 6因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗。 答：不可以。 开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。 业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。 对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。 问 70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行 审计。 答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业管理企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。 物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业管理企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。 审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。 六、专项维修基金 问 7建立专项维修资金的法律依据是什么。 答：《物业管理条例》规定： “ 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修 资金。 ”“ 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 ” 问 7专项维修资金的用途是什么。 答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 问 7谁应交纳商品住宅专项维修资金。 答：凡是 1999 年 1 月 1 日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。 此外将商品住宅转为租赁、经营或自 用的开发商也应交纳专项维修资金。 问 7不交纳专项维修资金的怎么办。 答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。 问 7业主交纳专项维修资金的标准是什么。 答：商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的 2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。 此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款 1%的比例交纳。 问 7业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理。 答：商品住宅专项维修资金是属于 业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。 根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。 问 7小区里公有住房建立过专项维修资金吗。 答：公有住房售后维修资金由售房单位负责归集并存至市住房资金管理中心系统，由市中心出具交存证明。 公有住房出售后，其住宅区成立业主委员会的，经业委会申请，原代收（售房）单位应将维修资金移交给业委会管理，市住房资金管理中心负责监督执行。 问 7专项维修资金何时能划回到小区进 行管理与使用。 答：业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。 经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。 按照 “ 专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户 ” 的原则进行管理。 问 7维修资金的支取使用程序是什么。 答：总体来说维修资金的使用应当遵循 “ 年度普算 制定维修计划 编制工程预算 批准预算 委托施工 工程验收 分摊费用与支取资金 公布账目 ” 的程序。 问 80、支用维修资金时按什么原则分摊费用。 答：住宅共用部位共用设施设备须进行维修工程的，属人为损坏的，有责任人承担费用，不得使用维修资金。 其他按照受益人（业主）原则分摊使用维修资金。 问 8支用维修资金时按什么原则分摊费用。 答：如业主维修资金不足首次归集额的 30%时，业委会应提议续筹。 筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主 明细户。 七、物业使用和维护 问 8物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途。 确需改变用途的，如何办理。 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。 如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。 问 8物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途。 确需改变用途的，如何办理。 答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。 如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。 业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。 问 8因维修物业或者公共利益，业 主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办。 答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。 问 8业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备。 答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。 如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物 业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。 问 8业主、物业管理企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。 答。