物业执行总监特训(doc)-物业管理(编辑修改稿)

物业执行总监特训(doc)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

⑨物业维修养护计划和实施 3）制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料 第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。 服务管理项目 第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 第九步：向专家顾问征询 第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：实施、反馈 8. 介入物业管理工作 1）物业的接管验收与撤管 2）物业的撤管 3) 签订物业委托管理合同 4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。 9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系 l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 3）物业管理企业与房地产开发企业的关系 4）物业管理企业与业主委员会的关系 业主委员会可以自己设立。 也可以招标选聘物业管理企业。 物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。 业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。 5）物业管理企业与专业性服务机构的关系 6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 7）物业管理区域建设与社区建设的关系 设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。 中国最大管理资源中心 第 5 页 共 10 页 三 . 物业管理费用的管理 1．物业管理费用构成 l）物业管理费用分类 一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。 另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分 费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。 2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 ①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； ②公共设施、设备日常运行、维修及保养费； ③绿化管理费； ④清洁卫生费 ⑤保安费； ⑥办公费； ⑦物业管理单位固定资产折旧费； ⑧法定税费。 3）住宅小区物业管理经费的来源 ①定期收取物业管理服务费； ②小区维修养护专项基金； ③以业养业，一业为主，多种经营的收入； ④靠政府多方面的支持； ⑤开发建设单位给予一 定的支持。 4）物业管理对物业的基本要求是： ①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 ②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 ③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 ④环境优美、安全、舒适。 ⑤为物业管理提供必要的设施。 四 . 物业管理企业管理制度的建设 1．物业管理制度体系的内容 l）物业管理企业内部制度 ①物业管理公司员工管理条例 ②物业管理企业各部门的职责范围 中国最大管理资源中心 第 6 页 共 10 页 ③物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外部 制度 ①物业接管验收规定。