物业公司的企业管理规章(doc18)-物业管理(编辑修改稿)

物业公司的企业管理规章(doc18)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

例会，掌握工作动态，了解各方面信息，总结和布置工作，确保计划按时按质完成。 积极开 展多种经营、创收工作；励行节约，爱护公司财物。 负责对运行、维保人员的职业道德、业务技能、安全操作意识和服务意识的培训工作。 引导工程人员积极开展特约服务工作；引导工程人员勤俭节约，节约水、电、易损易耗品；引导工程人员保管、爱护工具。 对于客户的抱怨、投诉要按《不合格控制程序》上的要求操作，及时回访、解释，对于有效投诉要尽快处理，不拖延，处理方案、结果要反馈客户并记录《投诉回访单》。 负责组织协调本岗位所属员工的工作安排，考核员工工作绩效。 关爱员工，公平、公正考评员工绩效，不公报私仇，不假公济私。 团结友爱、互相帮助，协调本岗位与其它岗位的工作关系，积极配合其它岗位的工作。 负责进行维修回访工作，并把回访情况记录《户内维修回访单》。 项目内发生突发事件，接到通知须在第一时间赶赴现场，不得延误，不得以其它借口推诿。 接受下属、业主和公司上级部门的监督。 认真学习掌握法律法规、公司各项程序文件和岗位技术技能，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，提高业务水平和管理水平。 传达物业服务中心下达的批令，认真完成主任交办的其他任务，定期向主任汇报工作。 5 出纳收款员岗位职责 每日上班时，须自行安排 好当天的收款计划及清理好当天的财务帐目，不得有错。 按财务制度规定即记录收入、支出的现金，在现金日记帐中逐笔登记，逐日结清库存现金余额，月末编制库存现金表报主任、会计。 严格按照财务制度的有关规定，对收支的帐目应做到票据齐全。 不得将库存现金与个人资金混用，出纳人员应每天将实际盘点现金数与现金日记帐帐面余额相核对，保证帐实相符。 主任、会计可定期不定期对库存现金进行清查盘点，如出现现金溢余或短缺，应及时查明原因，由个人原因造成现金减少的，当事人应承担全部经济责任。 严格按库存限额（ 3000 元）掌握现金 的使用，多余现金和各项业务收入现额应在当日送存银行，现金不足时应及时从银行提现补足。 开具支票、汇票后，应即时记入银行存款日记帐，每月根据银行存款对帐单核对银行存款日记帐，对记帐错误、未达帐项造成的不符，应编制银行存款调节表。 出纳人员应及时、正确地记录与银行往来的一切业务，妥善保管支票，在经济往来中直接领取支票时必须有签收人签字方能结算。 建立与客户的良好关系，并以适当的方式催缴各种费用，以确保当月收费的百分率。 如有拖欠，应及与会计、管理人员配合以采取相应措施。 为便于统计，分析收费情况，出纳人员 应在收费明细单上逐笔登记所收缴管理费、车位租金、水费、电费、气费、有偿服务费及代办费等。 6 楼宇管理员岗位职责 熟悉公司及物业服务中心的各项管理制度，项目的收费标准及其构成，掌握业主或住用户的基本情况和物业内结构及其功能。 在物业服务中心主任或副主任的指挥下，负责办理业主（用户）的入住、二次装修、退房、租赁、搬迁及装修工作出入证等手续。 熟悉值班管理员、保洁及绿化工的工作职责、工作规程，并在每日工作中检查各岗位人员的工作是否符合标准及要求，对不符合人员进行记录及要求整改。 每月对属下员工进行考核， 做到公开、公正、公平。 中国最大管理资源中心 第 8 页 共 17 页 关心爱护属下员工的生活，如遇不能解决的问题上报物业服务中心主任或公司主管领导。 做好投诉回访的工作。 负责制定公司对外宣传的方案，报物业服务中心主任批准后组织实施。 负责制定社区文化活动计划，经物业服务中心主任批准后负责组织实施。 7 维修电工岗位职责 负责本大楼或小区机电公共设备日常维修、保养工作，保证设备正常运行。 负责本大楼或小区业主或住用户报修项目的维修工作。 熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能、优质高效地完成维修任务。 对于向外委托维修保养的设备，要负责监 督供方人员按时保质保量进行维修保养，设备出现故障要负责及时通知供方进行抢修。 8 高压运电工岗位职责 熟悉物业内设备的工作原理、构造和运行情况，正确合理操作，使设备安全经济运行。 经常巡视检查各运行参数值是否在规定的范围内，声音、温度等是否正常。 遵守值班制度，遵守安全操作规程，正确操作，确保设备和人身安全。 遵守交接班制度，认真准确做好地做好运行和保养记录。 定期巡视检查设备，发现设备缺陷和运行不正常时及时处理或请示主管部门，并做好记录。 按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备 正常运行和发电机经常处于待发状态。 对设备故障的检修严格按电修工艺和设备完好标准作业，保证检修质量，作好设备检修的原始记录。 设备运行中出现问题应立即排除并上报，发生事故时，除紧急处理外，还应保护好现场，及时上报主管领导并协同处理，并把事故的时间、当时的电压、电流各种保护动作等情况和处理经过详细记录在运行日记。 保管有关的各种图纸及与供电部门签订的有关协议，工作仪器和消防器材，并做好设备及环境的清洁卫生工作。 搞好文明生产，保持值班室和机房的整洁。 遵守劳动纪律，不擅离职守，工作时间不看书报、不瞌 睡、不做与工作无关的事情。 完成领导交办的其他任务。 9 消控中心值班员岗位职责 熟悉本物业的各个区域、部位的基本状况，熟悉本物业消防设施和控制中心设备的使用功能。 负责消防监控及做好录像和其他方式的消防监控记录，密切注视本辖区的消防动态；发现火情时按《物管工作程序》第四章《紧急情况处理作业指导书》执行。 负责消控中心设施、设备的保养。 负责保障消防电话的畅通。 负责责任区域内的清洁卫生工作。 10 绿化工岗位职责 熟悉管理区内的绿化面积和布局、花草树木的品种和数量。 熟悉土壤性质，掌握季节 性绿化物的栽培技术。 懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理的方法。 对花草树木要定期地培土、施肥、除杂草和病虫害，并要修枝剪叶、补苗、浇水。 要保证绿化场地不留杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，花木生长茂盛。 熟悉防治病虫害的农药性能和作用，及时防治和护理。 对一些观赏性绿化物要经常保持期清洁。 维护好水井、水泵、电机、喷淋设备及其他器材、工具。 中国最大管理资源中心 第 9 页 共 17 页 正确使用剪草机及其配套设备，做好日常维修保养工作。 检查、记录、报告绿地、树木情况，及时处理违章，解决问题。 要认真学习业务技术知识， 提高管理水平。 及时制止任何故意破坏绿化物的人员并予以批评教育。 11 保洁员岗位职责 负责本物业所属范围内的门前三包的责任工作。 负责本物业所属范围内的暗沟、下水道的清理，保证雨季水道畅通。 负责清运各自范围内垃圾，并集中至垃圾周转站。 负责清洁地下车库卫生。 负责每周对楼道的清洗工作。 12 值班管理员岗位职责 熟悉本物业情况。 负责做好本物业防火、防盗、防抢工作，发现不安全因素应立即查明情况，排除险情并及时报告主管领导，确保本物业安全。 做好来访登记，有对讲系统的项目须严格按照 “来访 者须使用对讲系统，经住户同意后方可入内 ”规定执行。 严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。 协助邮递员做好邮件收发工作。 负责维护本物业范围内的公共秩序。 坚守岗位，服从指挥；文明服务，礼貌待人；认真做好值班记录。 熟练掌握瓶组站的设备操作规程，确保本大厦正常供气。 负责巡视各楼层等公共部分设施、设备完好情况，做好巡视记录。 负责 24 小时监视电梯运行状态。 认真完成上级领导交办的其他任务。 第二部份 文化系统 一、 公司文化系统简介 有风格和特色才能竞争。 l 区别的原则 l 长期连 续的原则 二、 公司文化的功能 公司文化具有多种功能： 导向功能： 公司的各部和公司每一个员工既有相同的目标，也存在不同的目标，公司文化就是在一面旗帜下统一整个公司和全体人员的行动方向。 约束功能： 通过建立共同的价值体系，形成统一的思想和行为，对公司中每一员工的思想和行为都具有约束和规范作用。 使公司员工达到协调行为，自我控制。 凝聚功能： 使公司各方面的力量凝聚起来，同舟共济。 公司的成员，既有共同的利益，也有不同的利益，但公司文化会使大家认清共同的利益大于各自的一已 利益。 公司的利益，是共荣共存的根本利益。 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 17 页 统一语言： 有。