物业全面管理手册doc33-物业管理(编辑修改稿)

物业全面管理手册doc33-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。 机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。 各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明 显污渍，无杂物、无粉尘。 机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 各专业管理员定期抽查机房卫生清洁情况，发现严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。 第二部分 强电系统管理 一、层间配电房（电气小室）管理制度 层间配电房（电气小室）门及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 物管部每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 物管部根据计划定期保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。 检查和保养结束后填写设备检修单。 二、转、停电通知用户工作规程 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) (一 )计划转、停电 供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告物管部经理。 因大楼施工需要停电，须至少提前 24小时将停电计划书面上报物管部经理。 总经理审批后，物业管理部拟发转、停电通知书，由物业管理 部派人送至用户。 转、停电通知书最迟应在事发前 1小时送达用户，如不能在上述时限内送达，应报经总经理批准启用大楼广播系统紧急通知用户。 (二 )事故转、停电 大楼因供电局故障发生停电，物管部须立即向总经理报告，经总经理批准后，启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。 事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈物管部经理。 因大楼内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知市场部启用大楼广播系统（或由物管部用电话）向用户解释原因。 事故转、停电后 24小时内 ，物业管理部拟定解释函，经总经理审批后在公告栏公告。 三、停电、限电管理规程 停电、限电的审批权限为物管部经理以上。 收到政府部门的有关停电通知或决定需要停电、限电，应马上报告总经理，并至少提前 24小时书面通知受影响的用户。 物管部经理应安排足够的人员处理转、停电工作。 转、停电前应填写操作票，交主管管理员签名。 转、停电后当值人员应重点检查电房、空调机房、水泵房、电梯机房、消防中心内设备的运行情况，发现异常立刻检修。 有关转、停电的情况应记录在当值日志上。 四、临时用电管理规程 （一）用电申请 用户应事先向物业管理部以书面形式申请用电，并注明用电单位全称、用电地点、负 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 荷量、电压等级、相数及时间。 （二）公司审批 用电申请须经物管部审批。 （三）签定用电协议 物管部审批通过后，用户与物业部签定用电协议，确定计费方式和收费标准。 （四）接线及送电 经批准后，用户应自己敷设好用电线路，经物管部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。 （五）停电及拆线 用户终止用电，应事先通知物管部，再 由物管部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。 （六）计费方式 电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费。 无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 五、供配电设备运行管理规程 每天定期巡查供配电系统设备，包括 (开闭所、低压配电室，发电机房 )，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。 发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。 用电高峰或潮湿天气期间，应每班 两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。 未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。 特殊情况下，须经主管人员批准。 严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。 高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 六、供配电设备维修保养规程 严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 主管人员每年 12月制订下一年度的设备保养计划。 报物管部经理审批。 督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。 工作过程应 严格遵守电气作业规程。 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。 维修保养结束后，应将有关工作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。 高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点 4米以内，在室外不得接近故障点 8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。 七、工作票制度 在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。 填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。 其他工作用口头或电话命令。 口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发 令人复诵核对一遍。 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。 两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由工作负责人收执，另一份由值班员收执，按值移交。 值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中。 一个工作负责人只能发给一张工作票。 工作票所列的工作地点，以一个电气连接部 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 分为限。 开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。 事故抢修工作可不用工作票，但应记入操作记录簿内。 在开始工作前必须做好保证安全的技术 措施并指定专人负责监护，即：停电，验电，装设接地线，悬挂指示牌。 工作票的有效时间，以批准检修期为限。 需要变更工作班中的成员时，须经工作负责人同意。 工作票签发人由强电管理员担任。 工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由强电组长或资深技工担任。 工作票所列人员的安全责任： (1)工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 (2)工作负责人（监护人）：正确安全地组 织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否正确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。 (3)工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求做详细补充。 (4)工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全，并监督安全规程及措 施的实施。 八、供电突发性事故的应急措施 (一 )外线故障 大楼设计要求：主供停电，备供自动投入。 当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”指示牌。 备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。 检查低压受电柜，并合上低 压总开关。 向供电局调度室报告并了解外线故障情况。 (二 )内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员应遵守下列程序： 将故障柜的真空开关退出（若引起火警， 1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火， 1人向消防中心报告火警）。 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 将低压母联合闸，保证大楼设施用电。 向物管部主管和维修班报告故障经过和处理 情况。 物管部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。 (三 )市电全停 当两路市电全停，启动发电机。 退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔 15分钟检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。 监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。 及时书面向上级领导报告。 市电失压，发电机如不能正常自动启动，则用手动启动。 (四 )通知用户 供电系统紧急故障发生后，主管管理员预计修复时间，并按转、停电通知用户规程，通知受影响的用户。 第三部分 给排水、管道系统管理 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 一、安全用水、供水管理制度 根据市安全用水管理的有关规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下： 凡属辖区范围内的供水系统 (即自来水公司向辖区供水总表以内的 )一律由管理公司管理。 用户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 用户不可随意更改大厦供水管道。 有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理： (1)私自装表接水或绕表接 水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失。 (2)。