物业人员的必修课——服务意识doc10-物业管理(编辑修改稿)

物业人员的必修课——服务意识doc10-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

同。 其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是 “物业管理服务合同 ”，而不是 “物业管理委托合同 ”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为 “甲方委托乙方 ”，而服务合同则一般是 “甲方为乙方提供服务 ”。 关注 3 物业管理费 近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后， “物业管理费 ”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标 明 “物业管理费 ”5 个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。 另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 与物业管理企业之间的矛盾。 此外，同一物业小区，相同的商品房因国家房改政策实施，产生了不同性质房屋，造成物业管理收费标准不统一，部分业主认为物业管理未实现同质同价的原则，因此也产生矛盾导致管理费无法收缴等现象。 [解读 ] 由于 “物业管理费 ”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费 4 项，但对于很多业主来说，很容易把这 4 项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。 同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的 “物业管理费 ”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。 因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至 2030%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。 《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪 些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。 同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。 而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。 [解决方法 ] 在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个 “物业管理费 ”的名称来取代其中 各类的费用名称。 关注 4 业主大会越权业主该怎么办 小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。 同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制订修改公约 中国最庞大的下载资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷。 [解读 ] 现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无 业主大会非讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管。