港台地区物业管理(doc26)-物业管理(编辑修改稿)

港台地区物业管理(doc26)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

的业主都要进行装修，其间往往会对商场原先的空调、消防、给排水设备加以改动。 物业管理人员应针对这一情况，订立一套装修守则供商户参考，保证不因其装修工程而影响商场整体设施。 (2)增加商场人流以增加 其营业额。 提供一个舒适、洁净的环境是增加人流量的前提条件，而商场独特的形象更是吸引人流的有效手段。 商铺物业管理公司不仅在招商时要注意选择有市场竞争力的商户，而且更应以优惠的租金等条件招徕著名产号来落户开店。 物业管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。 (3)交通便捷、停车有位对商场至关重要。 物业管理人员应争取公共汽车就近设站，甚至可以自备小客车在公共汽车站和商场之间往来接送顾客。 商场内交通顺畅，有电梯、自动扶梯服务，这也是至关重的一条。 通过良好的物业管理可以树立商场 的美好形象，吸引顾客。 为此，物业管理人员还应该做到，在适当的地方设置明显的方向指示牌，商店的招牌应妥善管理，保持整洁美观。 设备设施应加强养护，减少停机率，为顾客提供方便及不间断的服务。 餐馆、饮食店、百货店，戏院及公共娱乐场所的空调设备要运行正常，冷热相宜。 防火通道要保护畅通无阻。 所有的固定装置、设备、装饰品都必须达到一定的主度和牢度，符合安全标准，避免顾客特别是小孩子不慎受伤。 对餐馆、饮食店的排气装置、排污管、排油烟滤油装置要经常监督检查，以免造成污染和对他人的滋扰。 一个商场是否办得成功，要看许多方面，其 中，影响最深的是物业管理是否完善，而商场管理是否完善，而商场管理的最大要求是保持商场的美好形象。 对于商业，销路是命脉，顾客是上帝，保持商场的美好形象以吸引顾客，是经营管理商场的最高原则。 为保持商场的美好形象，要注意多方面的工作： (1)商店的招牌要妥善管理，经常保持整齐的外观； (2)在适当的地方设置足够的简明方向指示牌； (3)楼宇设施，如升降机、电动扶梯等，在保养方面必须维持一定效率，以保证为顾客提供方便而不间断地服务；空气调节必须调校得宜，特别是食肆、百货公司、戏院和其他公共娱乐场所等地方的空调尤为 重要。 (4)走火通道必须保持畅通无阻，一旦发生火警，众多顾客得以及时疏散； (5)所有固定装置、设备和装饰品，均需达到高度安全标准，使顾客，特别是小孩不致以外受伤； (6)对于食肆租户所安装的排气装置、排水管和隔油器等，必须妥为监管，以免对他人造成滋扰； (7)楼宇经理应常同商户联系，商量合办各种推广和宣传活动，吸引顾客前来商场购物； (8)设立停车位，以方便顾客交通往来，增加租户的生意额。 总之，从各个方面为顾客着想、为吸引顾客提供周到细致的服务和保持商场的良好形象，是商场管理的主要任务。 的物业管理 工业大厦的主要用途是作生产场地之用，因而水、电、煤的供应和通道畅通是不可或缺的条件。 物业管理必须保证能源供应的通畅，同时要注意防止某些厂家因负荷超载而导致灾害。 工业大厦内部运输系统必须有足够的能力和通畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业占位也耽搁，这些都需要由物业管理制定条例予以保障。 相对而言，工业楼宇是最难管理的一种作业，因为其矛盾较多、困难较大，如： (1)公用地方和走火道通道受到阻塞； (2)厂房储存易燃货物和材料，造成火警危险； (3)笨 重的机器和存量过多的货物，使重量超出楼面结构的负荷； (4)有些机器，如纺织机，在开动时会造成震荡； (5)厂房建造非法搭建物，例如在楼宇的外墙上安装空气调节设备或冷却塔等； (6)厂房因使用公用升降机和公共货物装卸处而引起纠纷； (7)损耗严重，保养费高昂； (8)升降机和其他楼宇设施装备容易受损； (9)由于使用过度，楼宇难于保持清洁，等等。 此外，由于使用工业楼宇内各种设施的人大多数教育水平较低，管理这些楼宇，必须会引起很多冲突，楼宇经理必须多费唇舌和耐心地劝说这些人，说服他们遵守规则和有秩序地工作。 办公写字楼需要高标准、高质量的管理服务。 这类楼宇大都有比较现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降梯外，还有由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。 这些设备需要有具备专门知识与技术的人员来操作与护养。 特别是出入口、洗手间、公共通道、清洁卫生要求甚高，要保持极好的清洁度，楼宇的外墙也需要定期清洗。 办公写字楼的物业管理质量直接影响物业的租金收益。 写字楼的管理主要是保护高贵的气派和洁净典雅的环境。 对物业管理工作来说，确保 通讯设施的先进、可靠和安保人员、清洁人员恪尽职守是至关重要的。 一般而言，租户公司的人员与来访者来来往往，络绎不绝，人流量很大，确保安全与注意礼节，两者之间的关系尤应加以注意。 三、香港房屋管理的财务安排 为履行楼宇、屋村管理的职责，必须有相应的财务安排加以保证。 其财务安排主要有以下几个方面： (一 )编制管理预算方案 这是为楼宇，屋村管理提供财务保证、管理预算方案应贯穿于财务管理的全过程。 、成新、公共地方的界定、公用设施的种类、数量和分布、业主对管理的要求和管理机构所应承担的责任等等。 、核算所需经费开支。 努力使预算方案具有科学性和准确性。 由于不可预见的事态和难以准确预算的开支存在，因而，要列入一定的比例的不可预见费。 ，确定应有的收入。 应努力做到“保证必需、收支基本相抵”的原则。 所有收与支的核定，就构成楼宇、屋村管理的财务预算方案。 (二 )管理费的核定 物业管理人员必须深入了解大厦公共契约条文，自己所处的地位，香港有关法律及各该类物业的保养工作范围，他还必须精于财物管理。 物业管理实务涉及不同数额的银钱往来，而这些并不是物业管理人员自己的钱而是 业主的，因此花销必须合理，预算不能随意突破。 否则一旦失误，便会出现入不敷出，财务混乱，甚至被业主误会为从中敛财，致使个人名誉受损。 财务预算往往是提前安排一年的工作大纲，然后就其工作量再来计划需要的开支，因此财务预算实际上是以数字形式表述的工作计划。 财务预算必须考虑以下几大类支出： 一幢物业有许多设施都需要定期维修和保养，其中包括消防系统、电梯、水电供应系统、空气调节系统和保安系统。 有些设施的保养还需注册专业人士才能操作。 据香港业内人士几年前估计，公共设施保养费用占整个管理费开支 的一个很大比重。 商业大厦占 30％，公共屋村比重更大，占 35％，在普通住宅楼宇中也要占到 20％。 这里指的是应付非经常费用的突然性开支，如果换突然爆裂的水管等和支持可能进行的工程的储备。 工程储备常常是备而不经常用。 如外墙粉刷可能五年才进行一次，污水管十数年才更换一次。 每年提留一定储备，以备更换时临时调钱来不及之虞。 这两项工作用人工很多，尤其是保安， 24 小时都要人负责当值，薪水支出不少。 这两项在总管理费用开支中占的比例颇大。 大厦的电费开支往往都很 大。 工业楼宇和商业楼宇因为电梯使用频繁，又有中央空调，因而电费开支占管理费总支出的 30％以上。 即使是住宅楼宇电费也要占到 20％。 相对而言，公共用水，主要用作公共卫生，并且水费较廉，因而支出不大。 如果请物业管理公司管理，则它聘请的专职驻大厦管理人员薪金及其它开支应计入预算。 若大厦由业主立案法团管理，工作人员由业主自愿充任，这笔开支便可免去。 即便如此，立案法团仍应酌情招请一、二文书协助日常管理，确保实务工作有专人进行。 无论何种情形，都应在大厦内设管理处，作为接待业主、住户，举行工作 会议和日常办公之用。 管理处的开支包括差饷、水电、电话费、文具杂项等，亦应列入预算。 这是给物业管理公司的服务收益。 确定酬金的办法有两种：一是从总管理费中提取，通常提百分之十至十五，也是提取高达 20％者。 另一种办法是管理公司与业主们商定酬金数额，不与管理费总额挂钩。 定额由费的好处是计算方便，还可以避免有些管理公司欲收取更多费用而在项目上胡乱花费，无端加大总支出。 但是，支持按比例收费的理由似乎也很充足，有种意见认为这种办法可以鼓励管理公司更多地去注意进行维修保养工程，因为若进行工程，则酬金 就可以增加。 另一方面而言，这种办法对于管理公司也较公平。 事实上很多物业管理都是以总开支的比例来收取服务金。 、绿化费用 旧的物业其设施往往缺乏完善的保安系统，或者没有方便残疾人出入的设施，这些必要开销都应及时列入预算。 环境美化，种花种草开支虽然不大，但是也应在预算中列明，以便业主有所了解。 、核数统计与法律服务费用 除非物业管理人中或者业主立案法团本身有会计专材，或者管理开支不大，否则都应该聘请专业会计师处理会计事务。 而核数工作必须交独立的核数师负责以求公正，并向公众明确交代。 如前所述， 物业管理实务中常常要碰到法律问题，为方便起见，管理人员往往聘请一位法律顾问提供意见和协助处理。 上述专业服务的支出不会很大，但是理应在预算案中列出加以反映。 香港物业管理工作涉及的保险主要有三种：即员工保险、第三者险、楼宇保险。 其中楼宇保险费用较高。 但是归根到底与保险范围有关，这须由管理人员与业主们协商确定。 大厦地税是香港政府征收的土地使用费。 多层大厦的土地使用费用由土上的全部业主共同支付。 交纳地税有两种方法，其中一种是政府按业权份数划分为业主应负担的部分，分别由 各业主直接交付，另一种办法是物业管理人由管理开支中整体支付。 新型屋村都配有康乐设施，如网球场、游泳池、住户俱乐部等。 虽然向使用者收取费用，但入不敷出，需要从管理费总开支中资助。 这些费用应在制定预算时加以考虑。 物业管理公司为有一定的流动资金，公契规定业主需交保证金。 这笔资金数额宠大，轻易不会动用。 存入银行的利息可减轻业主的负担。 分摊方法有两种：按物业管理份数计算和根据业权不可分割份数计算。 较为客观的办法是以不可分割业权份数来分担费用。 一般情况下，费用 分摊方法都在公契中明文规定。 (三 )公屋租金的核定 租金的构成应包括：维修费、管理费、折旧费、利息、税金、利润、保险费和地租等几项因素。 商品房租金受市场经济规律调节。 香港政府为缓解严重的住房问题，组建了大量公房，并采取了资助和优惠政策，使居民能有住房。 对租金的核定，在公房政策中占有重要的地位，它直接影响到居民的生活，影响到社会的稳定发展，所以需要妥善核定。 香港公共屋村的租金订立受以下因素的影响： (1)住房的负担能力 为确保公房租金是住房能负担的，房委会在订立和讨论租金时，是根据住 房的租金与收入比例中位数不超过 15％为准则， (即一半住房的租金与收入比例是低于 15％，另一半则是高于15％ )，如申请公房的是四人家庭，每月收入中位数是 4500 元，获配单位面积是 30 平方米，并座落在最高价值屋村内，则月租金不会超过 (4500 15％ )675 元。 至于一般设施较差或远离市区的旧屋村，则租金较低，其租金与收入比例中位数将小于 15％。 (2)屋村的对比价值 房委会就各个屋村落成的先后时间、地点、交通、设施、环境、文化娱乐的配备及服务等因素。 进行比较，以每平方米若干元的租金来反映各屋村的优缺点。 (3)差饷 (税务 )加额 房委会代政府向住房征收差饷，其办法是向住房收取包括差饷的租金，如政府增加差饷，住房也不会立刻受到影响，待下次租金检讨时，差饷加额便会计入调整的租金内。 现时差饷约占连差饷在内的租金的 1625%。 (4)通货膨胀及维修和管理费用的增加 房委会每年拨一大笔费用来维修和改善各个屋村来保持楼宇的价值及增加其经济效益，使居民能享受美好环境，从而安居乐业。 此外，管理公屋的经常开支，常受通货膨胀影响，故每次检讨新租额时，房委会会参考自上次检讨租金后，消费物价指数的变动情况来作调节。 房委会经考虑上述因素后 而厘定的租金是以每平方米计算，而各单位的租金则是把每平方米所征收的租金乘以单位面积而得出。 目前，新屋村租金只约为市值的四分之一至三分之一，而较旧屋村的租金则比市值更低。 同时，假如居民在经济上没有能力缴付调整后的租金，房委会会安排他们迁往相同居住面积但租金较为廉宜的屋村单位，或转介往社会福利署求助。 公屋是为那些符合“轮候公屋登记册”入息限额规定，或急需住屋的家庭提供的资助房屋。 从 1954 年兴建第一个公共屋村到现在，香港已有半数人口，即约 290万人居住在房委会辖 下的楼宇内，公屋租金通常只是同类私人楼宇的 20%至 30％。 房委会之所以能够将租金维持在这种低水平，乃用政府给予巨额资助，及免费拨发予房委会兴建公屋。 从其租金所得收益，用来支付各项经常性开支，由于大部分现有屋村租金偏低，所以屋村经费经常出现赤字。 在公屋居住多年后，有些住户经济环境改善，有些甚至已拥有住宅物业，有很多家庭在受资助的公屋居住一段时间后，入息已远远超出“轮候公屋登记册”所规定的限额。 据 1984年的公屋住户入息调查显示，在过往十年，公屋住户的入息，经扣除通货膨胀后，其增长率为一倍，而公屋租金，同样情 况经扣除通货膨胀后，实际下降了 1％，在同等收入下，公屋住户在每一类货品和服务的消费能力都较私人楼宇住客为强。 就一个典型的公屋住户而言，子女在入伙时平均约为八九岁，经过十年的时间，子女多已完成学业，并能帮助家计。 房委会认为，所有公屋住户都无权罔顾需要百终生享用当局巨额资助的公共房屋，因此那些经济环境已改善的家庭，当可负担较高的房屋支出。 经过了民意咨询后，房管会为善用资源，使更多亟需房屋资助的家庭受益，由 1987 年。