浙江台州国际商务广场前期物业管理方案(doc55)-物业管理(编辑修改稿)

浙江台州国际商务广场前期物业管理方案(doc55)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 由公司对个别员工进行旨在提高其岗位技能和改善其服务水平的培训，这类培训主要是针对个别员工的某些不足而进行的。 人员的考核 对管理处的员工，除必需的入职培训外，公司还将按岗位工作要求跟踪考核，验证其是否适岗。 同时建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。 对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，则予以淘汰。 考核目的 保质保量完成工作任务，科学合理运用分配机制，客观公正做好人员管理，激励调动员工积极性。 考核内容 员工品行、工作能力 、工作态度、工作业绩。 考核标准 把公司质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准 ； 把工作计划、临时任务及目标作为考核员工标准的补充。 淘汰机制 （ 1）我们将在【 台州国际商务广场 】推行“末位淘汰制”，真正体现“能者上、平者让、庸者下”的用人思想，通过综合考评，对位列最后 5%的员工，实行强制性淘汰。 （ 2）为充分体现“督促后进、共同进步”的原则，被淘汰员工将经过待岗学习、限期改进、辞退等阶段。 这种机制对于员工既有约束，也有激励，从而推动整个管理处，做好【 台州国际商务广场 】的各项服务工作。 协调关系 我们 将通过有计划、有步骤的协调和改善【 台州国际商务广场 】的内外关系，使管理处的各项管理和服务符合社会的要求，塑造良好的形象。 协调关系的主要 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 内容有： 督促员工注意工作方式，讲求细化，从而达到与业主和其它社会公众保持良好关系。 协调企业与员工之间关系，创造上下左右关系融洽的工作环 境。 引导员工及时排解纠纷，妥善处理投诉，维护企业声誉。 服务意识 我们强调“业主至上”的服务意识，从点滴细微处入手，为业主提供优质、高效、满意的服务。 量化管理与标准化动作 量化管理及标准化动作就是根据每个员工的不同岗位要求以 及应该具备的能力，按标准对其进行评价。 我司将在【 台州国际商务广场 】按 ISO9001 质量管理体系的要素对员工进行评价考核。 人员的综合要求 （一）仪容仪表规范 男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不佩戴耳坠，不戴墨镜；不使用浓烈香水、发水等。 走路时上身应保持挺直，双手自然摆动，避免上身晃动；站立时不弯腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。 （二）员工着装要求及标志规定 工作人员在工作时间，必须身着干净整洁的工作装。 公司为每位员工度身定作统一的工作服，具体分 四种类型：办公及管理员、保安员、维修工和清洁绿化工制服。 我司为每位员工制作了明晰的工作牌，员工上岗时必须佩戴于左胸侧。 办公桌左上角放置台牌，标明员工的姓名、职务和工号。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五 、管 理 制 度 公众制度 【 台州国际商务广场 】业主公约 【 台州国际商务广场 】楼宇使用及维护管理的规定 【 台州国际商务广场 】居家指引 【 台州国际商务广场 】装修管理规定 【 台州国际商务广场 】精神文明建设公约 【 台州国际商务广场 】电梯使用管理规定 【 台州国际商务广场 】商业网点管 理规定 【 台州国际商务广场 】治安管理规定 【 台州国际商务广场 】车库管理规定 【 台州国际商务广场 】物品出 /入管理规定 【 台州国际商务广场 】车辆交通、停车场管理规定 【 台州国际商务广场 】出租房管理规定 【 台州国际商务广场 】消防安全管理规定 【 台州国际商务广场 】暂住人员管理规定 【 台州国际商务广场 】环境卫生管理规定 【 台州国际商务广场 】绿化管理规定 内部管理制度 员工手册 业主房屋维修制度 质量手册 公共设施维护保养制度 质量程序文件 保洁管理制度 文件管理制度 保洁检验标准 档案管理制度 绿化管理制度 劳动人事管理制度 绿化检验标准 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 员工培训制度 安全保卫管理制度 计算机系统管理规定 安全保卫 检验标准 管理处值班制度 标识管理制度 投诉处理制度 财务、会计管理制度 管理处回访制度 防火安全“三级”检查制度 物资采购制度 电梯困人的处理预案 供方评价控制规范 火灾紧急处理预案 仓库管理制度 浸水处理预案 空置房管理制度 停电停水 处理预案 管理处公共钥匙管理规定 斗殴等暴力事件处理预案 维修工上门服务规范 盗窃等破坏事件处理预案 维修管理制度 突发事件处理预案 维修检验标准 社区文化工作制度 员工工作岗位考核奖惩 管理服务质量分 级考核暂行办法 物业管理处部门月考核办法 考核结果与奖惩实施管理暂行办法 物业管理处员工月考核办法 物业管理处工作月考核办法 员工奖惩条例 工作流程 ⑴ 台州国际商务广场 管理处整体运行流程 ⑵接管验收流程 ⑶业主入住流程 ⑷装修管理流程 ⑸档案建立与管理流程 ⑹服务质量评价及不合格服务控制流程 ⑺大型设备 购置控制流程 ⑻设备设施维修养护工作流程 ⑼服务分承包的选择评价流程 ⑽业主室内维修工作流程 ⑾治安事件处理工作流程 ⑿环境管理工作流程 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ⒀消防应急处理流程 ⒁培训工作流程 ⒂物料控制流程 ⒃社区文化活动实施流程 ⒄业主投诉处理流程 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第四章 房屋及公共设施设备管理 一、房屋管理及维修方案 管理内容 对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。 建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。 根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。 管理措施 制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。 建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。 质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。 二、公共配套设施管理 及维修方案 管理内容 根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。 建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。 根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。 按有关行业规范标准对各设施设备，进行专业检测、维保。 按照有关规范标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。 管理措施 制定设备安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。 建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。 制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。 做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损 失和影响。 事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。 三、设备安全运行管理方案 管理内容 对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。 对巡查发现损坏的设备，及时维修，并做好维修记录。 做好机电设备的月检、年检工作，并形成检查记录。 确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。 管理措施 制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 根据不同型号机电产品制定月度、年度保养计划。 抓好维修人员技术培训，持证上岗，提高业务素质。 建立维 修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。 加强共用设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备安全运行。 四、电气系统管理方案 管理内容 对电气系统进行巡查，日常保养。 对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。 确定专人负责电气系统检查、保养，责任到人。 管理措施 制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。 维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。 抓好维修人员技术培训，提高业务素质。 加强电气系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。 五、给排水系统管理方案 管理内容 对给排水系统进行巡查，日常保养。 对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。 确定专人负责给排水系统检查、保养，责任到人。 管理措施 制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。 维修人员持证上岗，操作规范，维修及时。 抓好维修人员技术培训，提高业务素质。 加强给排水系统的巡查，将故。