上海鸿翔大厦市场调研报告(doc)-市场调研(编辑修改稿)

上海鸿翔大厦市场调研报告(doc)-市场调研(编辑修改稿)内容摘要：

东广场”另辟蹊径，推出了最小面积仅为 50 平方米左右的自由办公空间，满足了更多普通中小企业的实际需要，从而受到买家的青睐。 从宏观因素来看，小户型可售写字楼具备广阔的市场前景，主要表现为：上海经济发展继续走好，第三产业比重不断加大，预计到 2020年，上海三种产业的比例将为 52；劳动力数量不断增大，预计到 2020年，上海市从事第三产业的劳动力比重将超过 50%；内环线以内将以第三产业为重点，适当保留都市型工业；内外环线之间，将以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区； 外环线以外，将以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，发展现代化农业和郊区旅游业。 这些因素的存在，客观上都为中小企业提供了良好的发展机会。 当然，小户型写字楼产品由于客户特殊，所以它们所需要的产品品质和服务内容都有较强的个性，市场存在很大的差异化发展前景，专家指出，只有品质较高、定位准确、人性化的产品才能立于不败之地。  甲级写字楼再掀热浪滚滚 毋庸置疑，在写字楼市场中，甲级写字楼始终还是市场的主体。 随着上海国际地位的逐步提高和 WTO承诺下的完全放开在即，越来越多的跨国公司 将把地区总部迁到上海，沪上甲级写字楼市场将焕发出无穷魅力。 2020 年 6 月，全球著名的专业服务机构、最大会计师事务所普华永道为其在瑞安“企 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 业天地”包租的整幢新写字楼举行揭幕庆典。 对于跨国公司来说，租下瑞安“企业天地”整幢楼不是小手笔。 而作为上海市中心最繁华的地段之一，瑞安集团开发的这些甲级写字楼品质高、租金也不菲。 据悉，目前其均价已达到每天每平方米 ，而房型、视角最好的部位，更是高达每天每平方米 ，可以说已经处于本市写字楼租金的峰顶位置。 “企业天地”的租售两旺，正是上海甲级写字楼市场一 片红火的生动写照。 之所以让这些跨国公司对甲级写字楼“趋之若鹜”的原因在于目前普华永道在上海已经拥有超过 1000名员工，业务蒸蒸日上，原先的写字楼已不适应发展需要，所以此次决定不惜巨资，包租下整幢甲级写字楼以求更好的发展。 可以预见，随着金融保险、电信服务和商业等行业限制的逐步取消，外资机构必然会在中国建立各种机构，再加上世博会的拉动效应，都在客观上形成了对沪上写字楼市场的推动力。 其中，甲级写字楼更是以优越的地理位置、良好的办公环境和完善的配套服务受到客户的青睐。 第三节 上海写字楼市场不断走热的原因  金融机构 需求庞大 ——— 中国入世使上海作为金融中心的形象凸显。 2020年以后，金融业的逐步开放，为上海写字楼市场带来了前所未有的机遇。 预计未来几年，外资金融业会加速扩展其在中国内地的业务，包括摩根斯丹利在内的大财团、大银行等会陆续进驻上海，从而将产生大量的高级写字楼需求。  跨国公司总部入沪 ——— 上海推出的跨国公司设立地区总部的优惠政策，吸引了源源不断的外资企业进入。 据有关部门预计， 2020年还将有约 50家跨国企业的总部设在上海，估计他们需要的写字楼面积约为 15 万平方米，大概是两幢甲级写字楼的建筑面积。  民营企业的规模 登陆 ——— 由于上海被视为长江三角洲地区的经贸枢纽，其物流优势、金融优势必然吸引大型民营企业集团成立营销中心、研发中心，希望在上海建立窗口企业，直面全国市场及国际市场。  世博带来长期利好效应 ——— 上海承办 2020 年世博会，直接影响到建筑业、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘 之系统资料。 旅游业、会展业和贸易业的写字楼需求。 同时，基础设施建设的完善和城市环境的不断优化，将大大提升上海的国际关注度和城市认同感，从而吸引更多的国际优秀人才和国际资本进入上海。 第四节 上海未来写字楼市场发展预测 甲级写字楼后市预测 2020年底至 2020年初，上海市政府批出了大 量办公楼土地，按照新写字楼 3年至 4年的建设周期计， 2020至 2020年又将是新一轮供应热潮。 预计至 2020年底，陆家嘴核心区域将有 90万平方米甲级办公楼供应，静安区 60万平方米，卢湾区 15万平方米，徐汇区 29万平方米，黄浦区 22万平方米，虹桥 8万平方米，上海甲级办公楼的供应面积总计将达 230万平方米。 相比现今甲级办公楼总量 330万平方米，今后三、四年内上海的甲级写字楼增长将达 70%。 届时这一大体量上市，不但供不应求的局面会瞬间逆转，上海的写字楼市场将进入新一轮的消化期。 在上海一直租用甲级写字楼的世界 500强企业，由于其在国内业务的不断扩大以及在中国经营战略的稳定定位，加之租赁写字楼租金的上涨以及扩租空间的限制，也纷纷在打算购买写字楼，整合其在上海的业务部门。 这是 2020年以来写字楼需求市场出现的新现象，此。