武汉龙潭空中花园物业管理方案(doc45)-物业管理(编辑修改稿)

武汉龙潭空中花园物业管理方案(doc45)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

序号 项目 测算依据 计算式（按月计） 月支出（元） 年支出（元） 一 工资及福利 1 管理处主任 1人 12020 2020 24000 2 事务管理员 2人 21000 2020 24000 3 工程班长 1人 11000 900 10800 深圳中航物业管理有限公司 20 4 水电工 8人 8800 6400 76800 5 护管队长 1人 1900 900 10800 6 护管班长 2人 2800 1600 19200 7 护管员 12人 12600 7200 86400 8 保洁班长 1人 1700 700 8400 9 绿化保洁员 9人 9500 4500 54000 10 泳池救生员 1人 1600 600 7200 11 工资总额 26800 321600 12 福利费 按工资总额的 21% 5628 67536 小计 32428 389136 二 办公费 1 培训费 按每人 20元 /月 3720 740 8880 2 交通费 按每月 300元计 1300 300 3600 3 通讯费 电话 2200元 /月，手机 1200元 /月， Call机 650元 /月 400+200+300 900 10800 4 服装费 管理人员冬装 1套，每套 1000元，管理员、工程人员夏、秋装各 2套，每套 80元，另工程人员夹克2套，每套 200元；护管员冬装 2套，每套 400元，夏秋各 2套，每套 250元、保洁员平均冬 装各 2套，每套 150元，夏、秋装各 2套，每套 80元，服装两年更换一次 （ 10003+80412+92 002 +400215+425015+150211+80114 ）/2/12 1394 16728 5 书报资料费 综合测算 300 300 3600 6 办公用品、低值易耗品摊销 综合测算 500 500 6000 7 社区文化及宣传费 综合测算 1000 1000 12020 8 业务招待费 按税法的有关规定估算 3600元 /年 300 3600 9 物业管理软件、财务软件费 按三年更换一次计算 20200/3/12 555 6660 10 第三者责任险 综合测算 500 500 6000 小计 6489 77868 三 公用水电费 1 电梯、公共照明、生活水泵、风机等 按 /平方米 .月估算，建筑面积 66000平方米 66000 13200 158400 深圳中航物业管理有限公司 21 小计 13200 158400 四 公共设施维护费 1 电梯维保 住宅客梯按 1200元 /台 .月，计 14台 12001 4 16800 202000 2 消防系统维保 按 /平方米 .年 66000/12 550 6600 3 供配电及照明系统维保 高低压柜、变压器维保款 10000元 /年，发电机维保款 5000元 /年，电路及开关改造维护款 3000元 /年，照明灯具更换款 3000元 /年 （ 10000+5000+3000+3000） /12 1750 21000 4 给排水系统保养 综合测算 500元 /月 500 6000 5 公共设施维护零星材料款 综合测算 1000元 /月 1000 12020 6 日常土建零星维修 综合测算 1000元 /月 1000 12020 7 水池清洗费 一年两次 ,每次 5000元 50002/12 833 9996 小计 22433 269196 五 清洁绿化费 1 清洁费 综合测算 1000元 /月 1000 12020 2 化粪池清洗 按 200m3， 15元 /m3清洗费，一年两次 200102/12 333 3996 3 外墙清洗费 按建筑面积的一半估算外墙清洁面积，每年 1次， /平方米。 66000/20.8/12 2200 26400 4 绿化费 按绿化面积 1000平方米， /平方米 .月 1000 400 4800 5 泳池消毒费 按 100元 /天，夏季四个月 90天 100120 12020 6 消杀费 综合测算 500元 /月 500 6000 小计 4433 65196 六 护管费用 1 护管器械维护更换费 按平均 20元 /人 .月 2015 300 3600 2 对讲机管理费 按每部 20元 /月 205 100 1200 3 护管员人身保 按 100元 /人 .年 10015/12 125 1500 深圳中航物业管理有限公司 22 险 小计 525 6300 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 45 页 前期 管理人员费用 序号 项 目 测 算 依 据 月支出（元） 年支出（元） 1 前期管理人员工资 工程师 3名，月工资 1500元 4500 54000 2 保险、福利费 工资总额的 21% 945 11340 3 交通费 市内交通费、汽车油费等，按 100元 /人月， 3人 300 3600 4 通讯费 100元 /月 /人 300 3600 5 税金 费用总额的 %计 17 209 6 年终奖金 按人均 1500元计算 4500 54000 7 合计 6045 72540 备注： 在入住率达到 80%以前时，开发商应支付前期介入人员的其他费用，主要有： ① 过节费（五一、国庆、元旦、春节及中秋节）标准按每人 200元。 ②夏季降温费、冬季烤火费按每人 100元 /月的标准，夏季 3个月，冬季 3个月计算。 ③前期介入人员数量按实际发生额计算，标准见上表及支出测算明细表中工资历及福利表。 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 45 页 物质装备计划情况 1．按武汉市物业管理有关文件规定，由龙潭空中花园的 管委会免费 提供 186 平方米的管理用房，按准成本租金提供 280 平方米的经营用房，另外免费提供 110 平方米的护管住房； 2．物质装备 为： 增购 一台价值 6 万元的面包车（分五年摊销折旧） ；其余 所需 设备 工具（详见 表 ） 按武汉市的 有关 规定，由开办费支出，产权归甲方所有。 物资装备明细表 项目 数量 测算公式 金额 工具 电焊机 1部 8001 800 冲击钻 1部 8001 800 手电钻 1部 5001 500 切割机 1台 10001 1000 疏通机 (大小各一 ) 2台 2500 2500 万用表 4个 1004 400 绝缘表 2个 5002 1000 气泵 1台 15001 1500 铝合金梯 3部 5003 1500 工衣柜 8套 2008 1600 材料架 若干 2020 2020 木工工具 1套 500 500 管工作业工具 一批 2020 2020 机修作业工具 一批 3000 3000 空调作业工具 一批 5000 5000 材料备件 一批 5000 5000 个人工具 9套 10009 9000 小计 38100 交通工具 微型面包车 1辆 600001 60000 小计 60000 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 45 页 办公用品 办公桌椅柜 6套桌椅 6个柜子 5006 +6006 6600 工具柜 9个 1009 900 计算机 2台 50002 10000 打印机 1台 30001 3000 电话机 4部 3004 1200 对讲机 5部 16005 8000 复印机 1部 100001 10000 传真机 1部 15001 1500 保险柜 1个 10001 1000 验钞机 1部 5001 500 沙发 2套 15002 3000 标牌 1批 5000 5000 装订机、过塑机 2台 1500 3000 开水器 2台 6002 1200 小计 54900 清洁用品 室外大垃圾桶 28个 30028 8400 手推车 1部 2001 200 楼层垃圾桶 84个 15084 12600 吸尘器 1部 12001 1200 小计 22400 绿化工具 喷药机 1台 5001 500 枝剪 7把 307 210 高枝剪 2把 182 36 锄 头 4把 204 80 铲 3把 303 90 人力斗车 2部 3002 600 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 45 页 剪草机 1台 15001 1500 胶管 500米 5004 2020 小计 5016 员工宿舍用品 高架床 9个 5009 4500 床头柜 18个 8018 1440 床上用品（冬夏） 18套 183 00 5400 热水器 1部 10001 1000 电警棍 2根 2500 1000 橡皮棍 5根 560 300 应急灯 6台 6200 1200 电视机 2部 15002 3000 值班床 2个 2502 500 空调柜机 2台 40002 8000 消防工具 1000 1000 小计 26340 合计： 206756 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 45 页 第四章 便民服务与社区文化  优质服务、方便用户 为业主和租户提供便利经济的便民服务是管理处最基本的服务功能。 AEA 认为，服务客户最高原则的体现之一便是高效、便利、经济的便民服务，“勿以善小而不为”。 龙潭空中花园的业主和租户有三种类型，一种是居住的居民、一种是办公的企业、一种 是经商的商铺，根据各种类型的业主和租户在服务项目、时间和要求上的特点，我们区别对待、同等服务。 AEA 的服务原则是，以客户需求为导向，以客户满意为目标，以优质服务为承诺。 便民服务制度 1． 设立客户服务中心 由管理处主任助理（事务管理员兼）直接分管该中心的工作，另配备 1 名事务管理员， 24 小时为小区的业主和租户提供咨询服务，协调、解决便民服务一线问题。 2． 服务回访制度 由管理处建立各种服务的定期回访制度，跟踪服务质量并提高服务水准。 3． 设立管理处主任制 管理处主任、助理轮流当值，随时为业主和租户服务，督促管理服务工作， 不断改进服务质量。 4． 在力所能及范围内，最大限度的满足客户合理要求。 5． 及时征求业委会、业主和租户的意见和建议，完善便民服务功能。 6． 服务项目和收费标准透明、公开，并在宣传栏和《用户手册》中公布。 7． 详细操作规程按程序文件执行。 无偿服务项目 1. 商务信息服务：代订机票。