某小区物业各项管理制度(doc)-物业管理(编辑修改稿)

某小区物业各项管理制度(doc)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

失误及保安器材损失，特制定本制度。 本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。 接班人须提前 15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班 人负责。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 40 页 接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班； 本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作； 保安人员交接班时，必须认真填写《宁波某某物业有限公司保安交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理； 交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班； 保安员培训制度 岗前培训 上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作 要求和岗位职责。 ①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作； ②新入职的保安员须进行 3－ 5 天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗； 岗位培训 ①保安培训：根据每年制定的保安部制定的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能； ②消防培训：根据每年制定的保安部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的 方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的； ③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 40 页 行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。 培训课程设置 ①培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍； ②培训项目： A、应知、应会部分 公司制度与规定 部门制度与规定 保安常识 服务意识教育 礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养 辖区设施、设备介绍 消防常识 B、岗位工作规范 岗位礼貌 用语、工作方法与技巧 岗位工作职责与细则 辖区突发事件的处理 C、消防培训 D、法律常识 ③培训要求 A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理； B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录； C、队列训练时，按正规化军事要求操作； D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 40 页 ④考评方式 A、理论培训在结束后采取笔试闭卷方式进行， 85分以上为优， 75－84为良， 60－ 74分为中， 60分以下为差； B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分 标准由培训教员拟定； C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。 警棍使用制度 为严格规范警棍使用，特制定如下规定： 警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。 当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。 不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住户或来人讲话。 非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。 当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。 交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。 对讲机使用制度 对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。 使用规定 ①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作” 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 40 页 的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁，定期进行擦拭、维护； ②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中； ③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人 应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修； ④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用 1频道，停电时使用 2频道）； ⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果； ⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失灵，立即报告当班班长。 对话要求 ①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是，呼叫，收到请回话”； ②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”； ③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈工作无关的事情； 凡违反以上规定者将严肃处理。 对讲机丢失、损坏的，视情节追究相关人员的责任，赔偿损失，并处以相应的经济处罚。 监控系统操作制度 加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握监控系统的操作。 值班员必须严格按照操作规程监控录像，爱护设备，不得擅自修改系统各种设置、删除资料和进行非法操作，严禁私自在电脑上安装各种软件，不得进行玩游戏、打字等其他操作，确保其正常运作，违 者从严处理，并承担所 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 40 页 造成的一切后果。 未经上级部门主管批准，不得随意播放监控录像的录像内容； 未经上级部门主管批准，无关人员不得进入监控室； 保持监控设备的清洁，定期进行擦拭、维护； 确保监控室的卫生和秩序，营造良好的工作环境； 背景音乐播放制度 加强学习，不断提高业务技能，熟练掌握背景音乐系统的操作； 值班员必须严格按照操作背景音乐系统，不得私自拆卸或更改设置，确保其正常运作； 严格按照规定的时间和规定的内容播放音乐； 非公司制定的操作人员不得擅自动用设备，一经发现，将追究 当班人员相关责任； 保持背景音乐设备的清洁，定期进行擦拭、维护，营造良好的工作环境。 物品出入登记制度 为维护物业管理区域业主的财产安全，确保辖区的公共秩序，辖区内的业主或住用人携带物品出入辖区时必须进行登记； 值班人员对携带进入物业辖区的可疑物品 应进行盘查、询问，属于易燃、易爆、剧毒等危险性物品严禁进入辖区； 值班人员对携带大件物品出物业辖区的： ①属业主的，值班人员确属熟悉、认识的登记其情况，并承担由此可能引发的后果后放行； ②对自称是业主，值班人员不熟悉、认识的，必须核对其业主资料或登 记其身份证件后方可放行； ③属外来人员的必须登记其身份证件号码等相关内容，进行相关的联 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 40 页 系，认证其携带物品合法后方可放行； 值班人员应严格检查所携带物品的性质，可以进行适当的盘问，对未能执行物品出入登记，将给予相应的处罚，造成后果的视情节追究相关责任。 重大事件报告制度 一、重大事件报告制度 为及时妥善处理重大事件或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件处理报告制度。 重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发停电、水浸、盗窃、械斗等破坏性行为；刑事案件：用户集体投诉（ 5 户以上）；中央空调主 机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备施舍故障；房屋主体结构遭受破坏等； 发生重大或突发事件，参与事件处理的部门或当值主管立即到现场处理，同时尽快口头向公司领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理； 参与事件处理的部门经理（管理处主任）在事件处理后立即填写重大事件报告表，于 12小时内以书面形式递交公司领导，详细记录事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过； 重大事件报告表由部门经理签名后上报，入部门经理不在而事情紧急时，可由当值主管签名上报； 参与事件处理的部门应在事件处理完毕后 24小时填写重大事件总结表上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。 二、紧急事件处理程序 突发事件处理程序 ①凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 40 页 重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处负责人、保安部； ②简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值； ③驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况； ④查看本辖区各类记录、出入登记和监控录像，检查有无可疑情况和人员； ⑤对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化； ⑥对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态； ⑦对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，对明确死亡的，应报告派出所处理； ⑧对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件导致的伤亡事故，应立即报告管理处负责人、保安部，并由公安机关调查处理； ⑨相关责任人在接到突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大； ⑩保安部组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理。 斗殴等暴力事件的处理程序 ①处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵； ②巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机、电话或其他方式报告保安部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等），入能处理的，及时处理，否则监视现场，等待保安部指令； ③保安部接报后视情况派适当数量的保安员立即到现场制止，将肇事者带往保安部接受调查，如场面无法控制，应尽快报告公安机关； ④斗殴事件中物业辖区的财产或人员受到损害，应保护好现场，并留下目击者 ，扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿； 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 40 页 ⑤如涉及刑事案件，应交公安机关处理； ⑥事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送医院抢救； ⑦如嫌疑人逃跑，应跟踪截击追捕，随时报告罪犯犯动向 盗窃等破坏事件的处理程序 ①巡查发现或接报物业辖区有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人，如人力不够，用对讲机、电话或其他方式尽快向其他值班人员求助，简要说明情况，并监视现场等待保安部的指令； ②保安部接报后，应迅速排适当数量保安人员到现场制止，设法抓获肇事者，带往保安部接受调查； ③事件如有财产或人员受到损害，应保护现 场，留下目击者， 不要触动现场一切物品，特别是罪犯留下来。