景德镇商业格局现状分析及发展预测(doc)-经营管理(编辑修改稿)

景德镇商业格局现状分析及发展预测(doc)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 16 页 共 54 页 该项目由皇冠百货商场、商务酒店组成，其中皇冠百货商场经营区域进行产权式商铺销售；商务酒店的经营区域不作 销售，作为经营公司的整体资产为保证产权式商铺销售的投资回报率进行担保。 皇冠百货商场的业态定位为景德镇高档百货商场，经营目标消费群为景德镇高端消费群体。 经营模式为台日百货模式，由杭州银泰百货担任经营顾问 2． 2 时代购物中心项目 该项目由温州中信集团开发，位于皇冠广场西区的中心位置，是整个皇冠购物广场的标志性建筑。 时代购物中心从其现有宣传资料来看经营定位为中高档次的百货商场，与皇冠百货有一定雷同。 2． 3 其他部分沿街项目 目前的经营业态尚未明确。 三、 8楼的地段条件、建筑特征、体量规模 分析 3． 1 7楼 地段条件及分析 7楼位于整个皇冠购物广场的西北部，正对皇冠购物广场内部的商业步行内街，背靠整个项目的大型停车场。 由于没有正对广场南路的临街面，因此必须借力于整个项目的影响来吸纳人流和商流。 地段位置来看，不如紧靠广场南路、曙光路交界处的皇冠百货和在整个项目正中 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 54 页 心位置、拥有大型休闲广场的时代购物中心以及沿街的店铺。 7楼的最大亮点在于背靠整个项目的唯一大型停车场，将有效吸纳使用该停车场的客户群。 但在目前景德镇城市管理的水平上，该停车场究竟能发挥怎样作用，有多少客户愿意将车停在这 里还很难预测。 建筑特征及分析 7楼建筑布局方正，框架结构，共三层。 配备有：自动扶梯、中央空调、消防喷淋系统、背景音乐系统、货运电梯（有待建筑整改）。 由于是纯框架结构，布局方正，比较适合现代商业业态的自由组合划分的要求，配置能够满足一定时期内的商业经营需要，而且留有更新、提高配置的建筑空间与技术可能。 体量规模及分析 7楼底层面积为： 平方米，共三层，总建筑面积将达到 8500 平方米左右。 这样的体量规模，在景德镇来说应该属于大型商业地产范畴，规模性将是其最大的商业价值。 3． 2 8楼 地段条件及分析 8楼位于皇冠购物广场的最北边，靠近市中心广场，是市中心广场方向进入皇冠购物广场的第一幢建筑。 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 54 页 8楼正对广场南路的仅两间店铺，但其整个建筑能够进入广场南路人流的视野范围，且门的一侧为拥有进出停车场的通道，另一侧为进入 7楼的街区通道。 建筑特征及分析 8楼采取弧形建筑格局设计，门前有一中型广场以及进出停车场的唯一通道，从而形成了大气的门前空间，吸纳市中心方向来的人流，同时配以高 16 米、长 65 米，线条感强、金属质感的现代风格外立面，足以形成市中心与皇冠购物广场之间亮丽的风景线。 8楼内部建筑设计原为一拖一形式（底层商铺带二楼）、三楼单独空间。 建筑形态为单间的沿街店铺式建筑结构，进深较浅。 不适宜开设大型商业经营项目。 体量规模分析 8楼底层建筑面积为： 平方米，总建筑面积： 3268 平方米左右。 该体量的规模不具有商业地产中的规模性优势，但适宜开设单一主题的商业业态。 四、联盛广场的定位策略 针对以上对景德镇总体商业的分析、皇冠购物广场商业业态的分析以及联盛广场的分析，我们认为在联盛广场的定位： 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 54 页 就皇冠购物广场现有商业业 态来看，皇冠百货与中信项目之间存在着较大的竞争性，而联盛项目的竞争优势明显不如上述项目，因此，我们必须 —— 区内业态差异化 景德镇现有的商业业态中，经营的品类较多，但缺少一个专业化经营的市场。 因此，我们可以抓住这一空白点 —— 经营类别专业化 专业化经营与规模化是相统一的，惟有规模化才能在消费者心目中叫响专业化的商业品牌，同时，我们 7楼的最大商业价值就在于其规模性，那么无疑应该 —— 经营面积规模化 任何的商业经营首先要考虑到她的消费群体问题，在景德镇这样的商务流动性小、外来高消 费人群少、经济基础相对薄弱的城市，占据市场的消费主力还是普通的老百姓，所以 —— 消费群体大众化 五、联盛广场业态定位及其依据 5． 1 7楼业态定位方案及其依据 底层 业态定位： 大型服饰鞋类箱包专卖城 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 54 页 经营格局： 大型商场中的“店中店”形式 经营定位： 购物环境一流，商品档次中档偏下，大众化消费。 定位依据： a) 从建筑形态来看： 7楼布局方正、框架结构，非常满足该定位的要求。 b) 从景德镇的市场情况看，目前还没有统一集中经营的专业化、规模化市场。 c) 从与区内的业态竞争来看，该定位具有一定的竞争优势。 d) 从项目的销售 角度来看： 如果整块销售，则总价过高，目标客户群较少，引进有这样实力的投资者难度较大，不利于销售。 如果化整为零进行小面积的“产权式店铺”销售，则需要有一定实力的资产或公司作担保，有众多的经营后遗症，而且从目前皇冠百货的销售情况来看，这种模式在景德镇的市场接受度较低。 所以采取“店中店模式”进行销售，让客户既可以出租店铺，又可以自己经营，无疑将目标客户群体大大的放量，使很多原本依靠租店铺经营的经营户也成为本项目有力的购买群体。 二、三层经营定位 定位思路： 二、三楼是景德镇传统的商业盲区，如何实现二、 三楼的成功经营，除了在硬件配置需要提高外，更重要的是商业业态的正确定位，针对本项目二、三楼的定位，我 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 54 页 们认为主要如下思路着手： 1．从皇冠购物广场的商圈定位考虑，符合整个商圈的规划定位。 2．符合景德镇市场的实际需求。 3．充分利用规模性、体现差异化，具有较强的市场竞争力。 4．该商业业态对于楼层的要求不太高。 定位建议： 从上述的定位思路出发，我们提出如下四个经营定位建议，作为 7楼二、三层招商的主攻方向。 建议一： 二层为家电城： 引进专业的家电运营商经营，形成规模大、品种全、价格实惠的专业家电商城。 如 引进国美、苏宁、永乐或类似的大型家电运营商。 三层为美食广场： 以休闲小吃为主，让景德镇人在这里就可以品尝到全国各地的风味小吃。 说明： 1．目前景德镇家电市场的经营规模普遍偏小、硬件配置较为落后，缺乏有实力的运营商操作。 景德镇商厦的家电商场虽然经营面积有 2020多平米，但经营的品牌不多、硬件配置较落后，不是专业家电运营商经营，在价格上很难形成竞争优势。 2．景德镇民众对“吃”有很强烈的喜好，但现有的场地要么是高档酒楼，要么就是街头小 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 54 页 店铺，而且口味单一；缺少一个集各地风味小吃为一体、环境优雅、卫生清洁的美 食广场。 同时，随着景德镇今后商务、旅游人士的增多，皇冠购物广场作为休闲、观光消费的中心区域，美食广场具有一定的发展前景。 建议二： 二、三层作为整体，经营大型酒楼。 说明： 根据皇冠购物广场的定位及目前周边区域的经营定位来看，该区域将形成一个景德镇大型酒店的集中区域，会产生消费上的规模性聚集效应。 建议三： 二层卡拉 OK 厅、三层迪厅 说明： 充分根据皇冠商圈及周边区域的定位特点，充分利用规模性来形成强劲的竞争优势。 建议四： 二、三层均为大型超市。 说明： 大型超市对于带动本项目的人气，提升本项目的商 业价值，具有很大作用。 同时从二、三楼的体量规模和建筑特征、景德镇现有超市状况来看，也具有一定可行性。 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 54 页 5． 2 8楼业态定位及其依据 底层 业态定位： 由各个时尚、新颖品牌（加盟连锁店形式）品类组成的“时尚淘宝街” 经营格局： 单独的沿街店铺式门店 经营定位 ：时尚、精致又符合景德镇市场的需求 定位依据： 充分利用 8楼是皇冠购物广场距离市中心广场之间第一建筑物的优势和临街店铺式的经营格局，打造一个适合于单独店铺式经营的，既适应景德镇市场又是一个全新的商业业态，以增强 8楼在皇冠购物广场中业态竞争优势。 二、三楼 定位思路： 考虑 8楼建筑物的量体及结构特征，并结合本项目周边区域的经营业态特点来进行定位。 定位建议： 从上述的定位思路出发，我们提出如下四个经营定位建议，作为 8楼二、三层招商的主攻方向。 建议一： 二层为咖啡厅、三层为足浴城 建议二： 二层为影视城、三层为电玩城（电子游戏城） 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 54 页 建议三： 二、三层均为网吧 说明： 以上三种建议的业态主要以休闲、娱乐为主，这样的定位主要充分考虑了目前皇冠购物广场的定位及周边区域的业态，同时抓住景德镇现有市场的需求或者存在市场空间但仍为空白点的业态项目。 建议四： 二层为书城、三层为文体用品城 说明： 本定位建议既依托皇冠购物广场所形成的商圈效应，又灵活地根据 8楼所处的独特地理位置和建筑形态，将二、三层定位为具有一定品味的文化消费场所，抢抓未来极具潜力的文化消费领域的市场制高点。 六、皇冠购物广场现状及对项目操作的影响 皇冠购物广场项目对外是一个整体的商圈形式，联盛广场是其中的一个组成部分，所以皇冠购物广场的整体形象及内部协调情况会直接影响到联盛广场项目的操作运行。 6． 1 皇冠购物广场名义上是由市房管局统一开发的，但实际是由多家开发公司多 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 54 页 头开发，导 致各自为政，缺乏有效的统一与协调机制。 6． 2 施工进度不统一，皇冠购物广场主体建筑 —— 中信时代广场项目基本处于停工状态，至今脚手架林立，外立面迟迟出不来，致使整个现场效果较差，无法让人想象几个月后这里将是一个现代化的商业区。 6． 3 广场南路原定于 04 年 10 月份全线贯通，但由于种种原因至今未能修建完工，同时市中心广场与皇冠购物广场之间沿广场南路两侧的地块尚未开发，造成了商业辐射与对接上的断层，在很大程度上将影响公众对皇冠购物广场的信心。 6． 4 皇冠购物广场项目区域中的广场南路、通江路还没有开通公交车 ，交通十分不便，使人感觉这一地块仍然是比较偏僻的地方。 6． 5 联盛广场 7楼后面。