接管入伙管理手册-经营管理(编辑修改稿)

接管入伙管理手册-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

张灯结彩，插放彩旗，高挂气球等，给人以隆重、喜庆的感受。 设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。 管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行 新接楼宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 5/12 一条龙服务。 先由发展商为业主结清购楼手续，再由管理处收取入伙费用、签订公共契约，向业主发放门匙，并安排专人引导业主入室验收，对业主提出的房屋质量方面的合理意见，逐项记录在《接管验收记录》四联单上（承建商、管理处、业主、发展商各一份），并负责与承建商联系，限期修好，保证业主按时入住。 在业主办理入伙手续的同时，管理处应提供给业主如下资料及物件： ①钥匙 ②开户存折 ③业主公约 ④住户手册 ⑤收费一览表 ⑥装修管理规定 ⑦接 管验收记录 ⑧其它 注：以上资料和物件可根据各个管理处情况不同而有所不同。 五、管理处机构设置和人员配备： 管理处设办公室、财务室，下设三个护卫班，一个清洁班（清洁也可外包），一个维修班及一个炊事班（炊事班应根据各自管理处的实际情况而定），定岗定员应根据大厦幢数和层高及岗位多少而定（以两幢大楼并带有地库车场和单车库的３２层商住楼为例，应配备５ 8 人。 ） 六、入伙工作程序及工作标准： 入伙前的准备工作： ①、组建管理处，建立领导班子和办事机构开展工作。 ② 、收集归档大厦各种资料：建筑施工图纸、隐蔽工程资料、各种交工验收证书复印件、各种设备使用说明书、合格证书复印件。 ③、参阅有关图纸资料，了解大厦情况，对设施、设备、安全、清洁绿化工作及管理处办公地点、员工食宿问题提出具体工作意见。 ④、起草、编定并印制大厦《业主公约》、《住户手册》和《装修管理规定》。 新接楼宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 6/12 ⑤、编制大厦开办财政预算，测算管理费标准，印制各种入伙资料。 ⑥、招聘培训各类管理和服务员工。 ⑦、联系走访派出所，街道办事处等政府办事机构和有关部门，做好公关工作。 ⑧、提前进入现场，与地盘工作接轨，参与设备安装调试，迅速熟悉情况。 ２、做好楼宇交接验收和入伙工作。 ①、认真清点、检查、验收室内和大厦的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 ②、拟定大厦设施中不完善方面的改进计划，首层大堂入口处安装电子门，每户安装防盗门、防盗窗花等。 ③、布置好入伙办公地点，热情接待入伙业主，负责向业主解释《住户手册》、《业主公约》及管理规则，按规定收取有关费用。 ④、陪同业主视察房屋、验收设施设备，办好交接手续、交付钥匙，对业主提出的问题，耐心解答，做好记录，及时反映和处理。 ⑤、帮助入伙业主办理好煤气开户手续。 ⑥、处理好业主的投诉，做到件件有着落，尽最大努力使业主满意。 ⑦、管理好业主对房屋的二次装修，确保房屋结构完好，外貌完美 统一。 ３、工作标准： 严格执行企业的质量方针和目标，以及 ISO9002 质量标准，为业主创造安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境，并参照香港地区同类型商住大厦物业管理一流水平的工作标准做好各项工作，做到业主、领导、自己三满意。 七、人员配备、财务方案、材料计划。 （附后） 八、需发展商解决的问题： 提供入伙和楼宇资料： ①、小业主名册及联络通讯地址，电话号码； ②、楼宇建筑及设备质量保修责任的合约复印件。 ③、建筑、水电、电梯、空 调等工程项目的总投资表。 新接楼宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 7/12 审批入伙开办资金预算方案。 审批入伙方案及管理费收费标准。 解决入伙前管理处的临时办公地点和电话机一部。 解决管理处办公用房地点和员工食宿地点。 以下按两幢大楼并带有地库车场和单车库的３２层商住楼举例计算有关人员配备及材料机具等情况： 附 财务方案（开办费用） 一、预计管理费收入３０万元： 商住楼管理收入１５ .６万元； ２、裙楼管理收入８ .４万元； 车场收入４万元； 其他收入２万元。 二、收费标准：（港币） 商住楼（居民）： 元／英尺 商住写字楼： 元／英尺 写字楼： 8 元／平方米 商场、 酒楼： 12 元／平方米 三、开办费用预测： 151 万元 入伙前员工培训开支： 20 万元（ 2500402 月＝ 20 万元） 办公设施： 11 万元 ①、办公家私： 2 万元 ②、电脑两台： 万元（办公室及财务室各一台） ③、复印机： 万元 ④、办公室装修： 2 万元（预计） ⑤、办公用品： 万元 清洁卫生费用： 16 万元 ①、垃圾筒： 150 个， 8 仟元 新接楼宇的入 伙 WI/JR004 YGJY A/0 8/12 ②、果皮箱： 10 个， 1 万元 ③、垃圾袋： 200 包， 万元 ④、垃圾房： 1 个， 6 万元 ⑤、打腊机： 1 台， 1 万元 ⑥、剪草机： 1 部， 万元 ⑦、其它工具： 万元 保安设施： 30 万元 ①、大堂监视器： 4 台， 6 万元（含车 场） ②、对讲机： 10 台， 3 万元 ③、服装： 27 2， 9 仟元 ④、报警系统： 5 万元 ⑤、大堂岗亭： 9 仟元 ⑥、车场岗亭： 万元 ⑦、警械等： 9 仟元 ⑧、地下车场设备： 10 万元 维修费用： 4 万元 ①、对讲机： 4 台， 1 万元 ②、维修工具： 12 套， 万元 ③、维修设备： 万元 员工食堂、宿舍开支： 50 万元 ①、食堂改建工程： 5 万元 ②、炊事设备： 15 万元 ③、宿舍改建工程： 25 万元 ④、家私用品： 5 万元 ７、其它开办费用及流动资金： 20 万元 ①、住户、员工手册： 2 万元 ②、公共契约： 1 万元 ③、其它开办费： 7 万元（含公关费用） 新接楼宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 9/12 ④、流动资金： 10 万元 附 2：人员配备 管理处人员定岗定员总数（一） 职 务 定员数 备 注 职 务 定员数 备 注 主 任 1 护 卫 员 27 副 主 任 1 清 洁 工 8 助理主任 1 电 工 5 助 理 员 2 电 梯 工 3 会 计 1 水 (管 )工 2 出 纳 1 其它普工 2 收 银 员 1 炊 事 员 3 合 计 8 合 计 50 护卫员定岗定员表（二） 岗 位 第一幢 第二幢 岗位班次 定员数 备 注 大 堂 1 1 2 3 6 岗 亭 2 3 6 班 长 1 3 3 带班巡逻 汽车库岗 2 3 6 单车库岗 1 3 3 巡 逻 1 3 3 包括车场 合 计 27 新接楼宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 10/12 清洁工定岗定员数（三） 岗 位 第一幢 第二幢 定员数 备 注 裙 楼 1 包括转换层清洁、花园草地 １－１７层楼 1 1 2 １８层以上 1 1 2 包括天台上清洁 地面地库 1 包括花园、草地 花园草地 1 花工 清洁班长 1 电梯清洁擦油，料具保管 合 计 8 水电维修等工人定 岗定员表（四） 岗 位 电工 电梯工 管工 木（油）工 瓦工 炊事员 合计 备 注 定员数 5 3 2 1 1 3 15 附 3：材料计划 行政办公、食堂、生活用品计划表（一） 名 称 单位 数量 备 注 名 称 单位 数量 备 注 办公桌 张 8 单人床 架 58 办公椅 把 8 单人衣柜 个 58 文件柜 个 6 椅 子 把 58 保险柜 个 2 书 桌 张 58 沙 发 对 2 床 垫 个 58 电 脑 台 2 炊事设备 台 9 落地扇 台 3 炊事用品 种 20 自行车 辆 5 餐桌椅 套 58 热。