我们眼中的物业管理公司(doc84)-物业管理(编辑修改稿)

我们眼中的物业管理公司(doc84)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

用设施及其公用水电、环保、绿化、照明和其他关系海岸花园的全体事情。 ２、 制定海岸花园公共开支和费用的全年预算，合理评定每个业主应负责和支付的管理费。 ３、 在合理情况和不蓄意造成对业主滋扰的情况下，可进入海岸花园任何部分（包括业主物业）进行检查及维修，以确保海岸花园结构、公共场所和公用设施的良好运作；但在紧急情况下可酌情另作处理。 ４、 在不抵触本公约的规定下，采取其他措施使海岸花园得到妥善的管理和维修，以保持海岸花园及其每部分处于良好、清洁、安全的状态。 ５、 更换维修公共地方中损坏的设备及破损的公用设 施，保持所有公共服务设施及公共地方处于良好状态。 ６、 保持海岸花园及其所有部分（业主所属单元除外）清洁、卫生、干净，并将垃圾清理，保证垃圾收集设施处于良好的工作状态。 ７、 防止所有公共地方堵塞，并在堵塞时及时清除。 ８、 对海岸花园所有下水道、水管或其他管道进行定期维护、清理，使其保持畅通。 ９、 清理任何不符合本公约规定的建筑物或安装物，并向有关业主收取因清理而引起的费用。 １０、 安排保养海岸花园内消防设施并使之符合政府有关法律、法规要求。 １１、 维护并改进所有公共服务设施及服务质量，使海岸花园各业主更有效地使用海岸花园。 １２、 防止任何人未 经管理者书面同意或违反本公约的规定，占用、变更、损害公共地方、公用设施。 １３、 按本公约规定并收取所有海岸花园业主应付之款项，支付所有因海岸花园管理及维护而产生的应付款项。 １４、 监督各业主遵守及履行本公约条款方法： a、 管理者可将违约业主及使用人的姓名连同违约情节在海岸花园公告栏公布。 b、 书面通知违约业主纠正错误，并在通知后 15 天期满而该业主仍未纠正错误时，对违约业主之单元采取相应的行动。 如属紧急情况，可不必书面通知。 c、 通过民事诉讼业主追索本公约规定业主须交付的任何款项及管理者认为合适 (大量管理资料下载 ) 的行为，诉讼所发生的费用由管理账垫付， 待诉讼结束后由败诉方承担。 １５、 采取一切措施（包括提起诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约规定的行为。 １６、 管理者有权制定、修改海岸花园管理公约及其他管理规则。 以上规则修改后，将张贴于海岸花园的告示栏。 １７、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用人负责： １） 除因管理者的蓄意违法行为，管理者无须向其在执行职责时所引起或导致业主和其他任何人的不便和损失负责。 ２） 因下列原因造成服务中断，可免责任： a、 因任何设施，装置必要之维修及保养； b、 台风、水灾、地震或其他不可抗力损害和毁灭； c、 无法避免的燃料、材料、水、电或劳力短缺； d、 管理者的紧急避险行为； e、 管理者所无法控制的其他一切原因。 六、 管理费 １、 各业主需于每月的 1 日 ~5 日前预先在管理者指定的银行存足应缴的款项。 首期管理费从发展商发出的入伙通知书之日起两个月后开始收取。 ２、 根据以获发展商或业主委员会批准之预算，管理者可从海岸花园管理账户中支付有关管理海岸花园的一切费用。 上述所提及的支付费用包括（但不限于）： １） 公用水电费； ２） 公共地方、公用设施的日常维修保养； ３） 环境卫生清洁、清洁工具材料费、垃圾清运费及灭四害费； ４） 保安管理、保安器材购置及保养费用； ５） 绿化保养； ６） 节日装饰； ７） 行政办公费用； ８） 购置及租赁所有必须的机械、器材及车辆等支出。 ９） 管理者报酬； １０） 管理人员、保安、清洁工、维修工、花匠、及其他员工服装、薪酬和福利； １１） 公共财产保险； １２） 税费； １３） 机电折旧费用； １４） 法律诉讼费用； １５） 其他应付的费用。 七、 业主大会及业主委员会 １、 业主大会 １） 管理者在海岸花园交付使用且入住率达到 50%以上时组织及召开海岸花园业主大会，选举产生业主委员会； ２） 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次业主大会。 下列规定适用于业主大会： a、 经持有 20%以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后 10 日内应当召开临时业主大会。 b、 业主大会每次召开至少提前 7 日通知，列明开会时间、地点及讨论事项。 c、 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主或业主授权的代理人出席，业主大会的决定要有过半数以上投票权的业主同意才能通过；如投票时投票数相同，则大会主席可投决定性的一票；表决可采取书面投票或其他形式进行，决定通过后应予以公布。 (大量管理资料下载 ) d、 大会投票实行住宅房屋一户一票制，建筑面积 100 平方米以上的非住宅房屋，每 100 平方米建筑面积为一票，建筑面积 100 平方米以下的非住宅房屋，以其产权证为一票。 e、 业主可亲自或派代表投票，委托代表的 文件须于开会前二日交予业主委员会（第一次业主大会交管理者）。 f、 业主大会的召开，每年不应少于一次，第一次业主大会，可由管理公司召开。 ２、 业主委员会 １） 业主委员会委员应由业主担任，业主委员会委员应不少于 5 人，业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在业主委员会内选举产生。 ２） 业主委员会有权聘任管理者及监督管理者履行本公约和委托合同规定的职责。 ３） 业主委员会有如下职责： a、 召集和主持业主大会，报告管理工作的进展。 b、 修订业主公约，提交业主大会通过。 c、 监督业主公约的实施。 d、 听取业主及使用人的意见，监督管理公司的表现。 e、 安排公开招 标，选用合适的维护承判商。 ３、 业主委员会的组织及其权力可依据政府有关之法规。 本公约签字后生效。 叁方各执壹份以便于遵守。 发展商：顺德市美的房产公司 业主签章： 代表签章： 地址： 电话： 电话： 年 月 日 年 月 日 管理者：美的物业管理公司 代表签章： 电话： 年 月 日 第二章 美的海岸花园二次营销 第一节 美的海岸花园的品牌战略 美的海岸花园秉承美的集团声誉卓 著的品牌形象，致力于房地产业也要卓有建树。 本着“务实、科学、勤奋、效率”的开发原则进行房地产项目的品牌战略的实施。 一、 美的品牌的丰富和延伸 “美的”作为家电行业的巨子，其商标也被确认中国驰名商标，其品牌价值高达 30 多亿，有着声誉卓著的品牌形象。 美的海岸花园作为美的集团所开发的高尚住宅社区，由于一开始就在较高的平台上进行科学规范的操作，加之全程营销的合理导入，使得项目第一期商品住宅 8 万平方米，一面世就在一个月内售罄，这就使得美的品牌在房地产业得到恰到好处的丰富和延伸。 二、 美的海岸花园品牌维护 美的海岸花园首期商品 住宅，着重在三方面做出努力： １、 通过整合营销策略不断地提高自身的核心竞争实力； ２、 设计出一整套企业形象识别系统，通过媒体进行形式多样的深度宣传； ３、 狠抓物业管理综合质量这个品牌维护的关键所在，在规划设计、开发建设、物业管理等各个阶段都将消费者的需求放在首位，时时处处为消费者着 (大量管理资料下载 ) 想，努力营造出一个优美、舒适、安全、方便的居住环境。 第二节 美的海岸花园可持续发展 一、 阶段开发之间的关系 美的海岸花园将整个项目 45 万平方米的面积分作为三个阶段开发。 第一期：开发项目中部三、五、六三区即云海苑、天海苑别墅区、海星居洋房区以 及会所及部分公建配套设施。 第二期：开发地块西部的七、八、九区 10 万余平方米商品房，十二区宿舍楼（含菜市场），华师大附小 —— 美的小学区、河堤公园也同时开发。 第三期：为项目尾声工程，开发临广珠路的一、二、四区（若二期销售顺利而且集团公司主营业务状态好，工程应尽可能加快，将后两期融为一体运作。 ） 之所以分为战略三阶段，是基于开发阶段的关系考虑。 １、 首期开发近 8 万平方米的规模，足可以产生项目品牌的影响力，提高整体的知名度。 ２、 从市场的接受情况来说， 8 万平方米的建筑面积，可以直接面对目标客户群对项目的购买要 求，能从整体上试探市场对项目的反应，为后续开发提供来自市场的反馈信息，从而使第二期的开发更贴近市场。 ３、 从时间上更是紧紧相扣，层层递进，既体现工程的连续性又能充分利用好资源。 另外，规模开发灵活高效的营销战略的实施，是缩短项目开发周期、降低成本的关键。 二、三期的开发巧妙互动与合理衔接将是项目成功运作的关键。 二、 项目及公司的可持续发展战略 １、 项目的开发阶段上看，首期开发是后续开发的基础，开发一区，成熟一片，首期销售促进第二期的开发。 ２、 美的海岸花园在规划设计体现了可持续发展的设计思想：建立了半地下停车场车位，按 30 年 不落后的要求来设计；在住宅智能化上，充分考虑到功能预设的超前设计。 ３、 美的海岸花园是美的房产公司成功地开发了十几万平方米的美的新村后的又一开发力作，公司秉承不断开发、求实经营的思想进行专业的运作，还在广州、深圳经营商业物业，公司在可持续发展的道路上已迈出坚实的步伐。 ４、 美的海岸花园的成功开发，对美的集团公司来说盘活了一笔存量资产，培育了一个新的产业，更造就了一批懂得理会经营的房地产的专业人士。 第三部分 软性新闻 引论 软性新闻的价值曾一度被人们所忽略，但随着中国经济的发展，市场化进程的加快，媒介宣 传在经济发展中的地位和作用日益突出，宣传手法也呈现多元化发展趋势，软性新闻的价值愈来愈被人们所发现和重视，在商业宣传活动中，相比单纯的平面许，软性新闻可以说是“物美价廉”，它既具有新闻的及时性、准确性、可靠性，又具有经济、实用、巧妙、见效快等特点，往往能在特定的时期、特定的地点，对特定的项目，起到特定的效果和作用，在许多商业性宣传活动中被越来越多的商家所采用，屡见奇效。 (大量管理资料下载 ) 瑞尔特人在项目营销实战的过程中，充分意识到软性新闻所蕴涵的巨大价值，在软性新闻的应用方面作了有益的尝试和探索，从主题的选材、构思到文稿的撰 写、发布，都做到了精心组织、认真实施。 这些软性新闻稿的发布，对扩大项目知名度与美誉度，促进项目销售发挥了重要作用，取得了较佳的宣传效果。 以下是瑞尔特人在美的海岸花园营销实施过程中组织的软性新闻文章，现部分刊录出来，以供业内借鉴。 软性新闻集锦 美的海岸花园填沙工程已启动 位于美的工业城和顺德水道间的美的海岸花园房地产项目经过美的房地产公司历时半年多的市场调查和充分准备， 3 月份已由市政府通过立项审批，并报市规划国土局和水电局审批总体规划设计方案。 目前工地清场工作和填沙工程施工正在紧张有序地进行。 录自《美的报 》 1998 年 4 月 25 日第一版 美的 —— 万科房地产合作签约 7 月 4 日，美的集团房地产公司与深圳万科集团就“美的海岸花园”房地产项目的全程策划使用举行了隆重的签字仪式。 根据协议，将由万科对“美的海岸花园”进行全程策划，系统地全面规划推广美的海岸花园。 美的海岸花园位于顺德市北滘南部，广珠路三洪奇大桥的西侧，占地面积670 亩，计划建设高雅的多层住宅和别墅。 万科集团在房地产项目策划投资分析、建筑规划设计、营销推广、平面设计等方面有丰富的经验，在国内同行业中享有较高的声誉。 美的此次与万科的合作，将借助万科十多年积累 的房地产经验，生产出优质、精致的名牌房地产产品，努力把房地产业培育成为美的新的经济增长点。 录自《美的报》 1998 年 7 月 5 日第一版 宏观向好 商机无限 —— 当前房地产业市场分析与展望 房地产是国民经济的重要基础产业，将成为我国新的经济增长点，并且可以带动许多相关产业的蓬勃发展。 然而由于种种原因，我国房地产业虽起步时间不长，却已波折起浮数次，今后市场走势如何一直是经济界人士、企业投资管理者与消费者十分关心的问题。 现对房地产市场作一下研究分析，以把握其基本特征和总体趋势，并为开发商进言对策。 一、房地产市 场现状与市场潜在需求 （一）目前居民对住宅潜在需求巨大 我国 1997 年人均居住面积为 米，与发达国家相比还有很大差距；全国约有 400 万户居民的面积低于 5 平方米的标准线。 这些都说明房地产市场存在巨大的潜在需求。 与此同时，居民储蓄存款已达 万亿元左右，加上居民手中的现金和债券、股票，我国国民个人金融资产约有 6 万亿元，约占 1997 年国内生产总值的 82%，居民手中的现金和资本之多，与商品房大量积压形成强烈反差。 （二）目前房地产市场的现状 1998 年全国房地产业景气指数水平继续上扬，升势强劲。 上半年“国房景气指数”值达 点，比去年同期增加 点。 但商品房产品结构不合理，价格上涨速度过快，房地产交易市场秩序较为混乱等现状仍然较为突出。 市场总体表现仍是供大于求，并且地区优劣差距悬殊。 二、房地产业发展。