彭州天一商业城物业管理测算方案doc-物业管理(编辑修改稿)

彭州天一商业城物业管理测算方案doc-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

追收欠款工作手册  环卫工作手册 /绿化工作手册  报修工作手册  供配电设施设备工作手册  给排水设施设备工作手册  电梯设施设备工作手册  库房工作手册  突发事件或异常情况处理工作手册  勤务工作手 册  安全工作手册  门卫工作手册  巡逻工作手册  ISO9001 认证规划  争创物业优秀规划 质量记录：因数量达几百份，此处省略 维修基金  维修基金是指用于“彭州天一商业城”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。 这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。 维修基金的收取 建设部、财政部（ 1998） 213 号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。 购房者应当按购房款 23%比例 向售房单位缴交维修基金。 售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 成都市人民政府在 1998 年 5 月 15 日发布施行的《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的 %和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的 %一次性提供维修养护基金。 维修基金的使用与管理 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。 维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。 维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。 维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。 管理费用分析 管理费用分析 经济来源 定期收取的物业管理服务费 以业养业，多种经营收入 发展商给予的支持 政府给予的政策扶持 主要支出 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 公共设施、设备正常运行、维修及保养 费（由开发商负责承担） 绿化管理费 清洁卫生费 保安费 办公费 固定资产折旧费 法定税费 物业保险费 维修基金范围应支出费用 物管月度成本支出核算  根据初步测算，彭州天一商业城的管理成本为： 1 元 /㎡，因为具体的成本构成是我公司商业机密，在双方合作确定以后，我公司向贵公司呈报详细的成本方案，由开发商审定。  物业管理费用我公司向业主正常收取，如有空房未销售的，由开发商按规定交纳管理费，公司按项目物业管理费用收取，期限为两年。  两年后如果仍然有空房未销售的，请开发商继续交纳管理费或进行商议以什么形式进行补贴和商业 操作，来实行物业公司自负盈亏的局面。  开办费 问题  根据彭州天一商业城实际情况，发展商应考虑合理的物业开办费，初 步估算为 万人民币既每平方米 元，具体如下： 开办费总表 单位：人民币（元 /月） 序号 项 目 金额 服装 24882 行政开办费用 71324 保洁 开办费用 10125 绿化开办费用 6600 工程 开办费用 8760 保安 开办费用 3290 客户服务中心 开办费用 30200 合计 155181 开办费明细表 单位：人民币（元 /月） 序号 项 目 计算公式 合计 一、 服装开办费 详见附件《服装配置明细表》 二、 行政开办费用 办公室装修 由开发商按照物业要求装修，并承担装修费用，另支付 1 万元供物业用作办公室软装修(公司口号、徽记、形象墙等 ) 大班台 1 台 1500 元 1500 坐椅 4 把 250 元 1000 办公桌 4 张 500 元 2020 职员椅 10 把 150 元 1500 会客沙发 1 套 1200 元 1200 空调 /分体式 1 台 3000 元 3000 电话（开户） 3 部 158 元 474 电话话机 5 部 100 元 500 1 卡钟 1 台 2020 元 2020 1 留言板 2 张 200 元 400 1 员工更衣柜 30 组 450 元 13500 1 钢架床 7 架 150 元 1050 1 电风扇 4 台 100 元。