常州市市区物业管理实施办法doc24-物业管理(编辑修改稿)

常州市市区物业管理实施办法doc24-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

十一条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 第三十二条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业规划总建筑面积 5 万平方米以上项目，应当实行公开招投标； 3 万平方米以上、 5 万平方米以下（含 5 万）项目，可以采用邀请招标的方式； 3 万平方米以下（含 3 万）或投标人少于 3 个的项目，在市房管部门的监督下，经物业所在地的区房管部门批准，可以采用协议招标的方式。 第三十三条 建设单位应当在市房管部门的监督下 ，按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作： （一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； （二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前 30 日完成； （三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前 90 日完成； 建设单位应当自确定中标之日起 30 日内，与中标的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，并报市房管部门备案。 签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。 如果期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。 第三十四条 前期物业管理的主要内容是： （一） 建立与业主、物业使用人的联络关系； （二）设计管理模式，草拟物业管理制度，编写物业管理公约建议书； （三）建立服务系统和服务网络； （四）办理移交承接验收事宜； 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 23 页 （五）在业主大会选聘物业管理企业前，按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。 建设单位应当根据物业管理企业提供的前期介入管理内容，给予物业管理企业相应的前期介入管理经费，具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。 第三十五条 建设单位应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责 任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 第三十六条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 建设单位选聘的物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。 第三十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理 服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。 第三十八条 物业管理企业承接物业时，应当与委托方按照市房管部门制定的承接验收办法进行承接验收。 第三十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交物 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 12 页 共 23 页 业管理用房和下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 建设单位应当在办理物业承接验收手续起 30 日内将以上资料 移交给物业管理企业。 物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第四十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 建设单位在保修期限内未尽到保修责任的，仍由建设单位承担保修责任。 第五章 物业管理服务与收费 第四十一条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 其中分期建设的物业，只能委托同一物业管理企业管理。 物业管理企业可以将物 业管理区域内的专项服务委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人，如因委托造成的损失由物业管理企业承担。 第四十二条 物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，参照建设部统一印制的示范文本，订立物业服务合同，并在该区域内公示。 物业服务合同的主要内容包括： 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 13 页 共 23 页 （一）当事人和物业的基本情况； （二）双方的权利和义务； （三）物业管理服务事项和服务质量要求； （四）物业服务费的标准和收取办法； （五）物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法； （六）专项维 修资金使用方面的约定； （七）合同的有效期限、合同终止和解除的约定； （八）违约责任及解决纠纷的途径； （九）双方当事人约定的其他事项。 第四十三条 物业服务事项主要内容包括： （一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理； （二）物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理； （三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项； （四）物业装饰装修和垃圾清运管理服务； （五）应业主要求进行的室内特约服务； （六）物业档案资料的管理。 第四十四条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定， 提供相应服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业管理合同中没有特别约定的事项，当事人不承担责任。 原有住宅小区经综合整治实行物业管理的，可根据住宅小区的实际情况和业主的需求订立物业服务合同，明确相应的服务事项。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 14 页 共 23 页 第四十五条 物业管理企业应当在物业服务合同期限届满前 90 天，以书面形式告知业主委员会，业主委员会接到告知书起 30 日内，组织召开业主大会讨论决定选聘事项。 业主大会决定续聘原物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后 7 日内 ，与原物业管理企业续签物业服务合同。 业主大会决定重新选聘物业管理企业的，由业主委员会在业主大会会议结束后 7日内以书面形式通知原物业管理企业，原物业管理企业在合同期满后 7 日内，与业主委员会或新选聘的物业管理企业办理移交手续，移交物业管理用房、经审计后的费用帐册以及本办法第三十九条规定的有关资料等。 物业管理企业或业主委员会经过双方协商一致，可以提前解除物业服务合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 但应当通知对方，并按上款规定办理。