宁波永x投资集团内部管理诊断报告(ppt62)-投资融资(编辑修改稿)

宁波永x投资集团内部管理诊断报告(ppt62)-投资融资(编辑修改稿)内容摘要：

34%17%15%14%15%13%6%7%7%5%7%3%2%2%2%2%3%4%4%3%5%4%4%4%1%2%4%2%1%2%3%5%3%3%3%3%0%0%0%5%0%30%38%40%31%33%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%兴宁小区华庭一期华庭二期华庭三期华静小区钢材 水泥 黄沙 沙石料 多孔砖水泥砌块 成品门窗 接水材料 电梯 其他Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 25页 总工室越级指挥现象突出，基层技术人员职责弱化 总工室的间接接管，助长了 施工人员对技术人员的不信任 感，进一步弱化了基层技术人 员的职责，直接影响了项目施 工的质量 技术和施工人员的关系恶化， 协调困难 其他施工人员跟风效仿，积 重难返 访谈：现在下边的人有一点 小事也要找到总工室来，对 下面的技术人员不信任了， 也不问了，直接就找到这里 来了，我们一般就直接解决 了，或者安排下面去解决 访谈：下面的人根本不听我 的，我说了，他要不不听， 听也是啊啊啊，你走了，他 还是照干他的，才不管你呢， 当然重大的他也不敢 部分基层技术人员刚刚迈出 校门，现场施工经验不足，部 分指导工作欠妥 施工人员大部分是在公司时 间很长的老人，自恃资格老， 不买新人的帐 基层技术人员的岗位培训工 作不到位 缺少配套的监控、奖惩措施 制约施工人员的违反技术指令 的行为 影响 原因 现象 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 26页 开发部承担了项目开发前期的全部工作，职责混杂 项目决策 规划设 计 建设施工 市场销售 物业管理 施工、监理 材料 设备采购 招标 市场调研 项目策划 土地购买策划 扩初 物业标准 营销策划 销售定价 投资分析 价 值 活 动 企 业 价 值 链 市场调查 施工图设计 委托与配合 产品相关技术标准 竣工验收 资料设计 开发计划 预算测量 招标方式 物业服务 弊 端 房产开发职能弱化 专业化分工不明显 一个部门承担了房产开发公司的全部职能 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 27页 强调施工进度，未能有效利用项目预算监督工程施工，开发成本失去控制 公司目前没有独立的预算部门，预算岗位隶属开发部，职责为及时编制施工图预算，商品房销售面积的测算 预算十分粗糙，一个项目只做有限的几个楼盘的预算，根本无法控制、指导施工，决算完全没有做，彻底失 去了对施工成本的评价 工程施工成本 材料 设备 技术 人工 质量 安全 预算控制 由于预算职能的弱化，各项成本要素的投入失去控制，建设利润空间完全丧失 进度 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 28页 项目前期策划和规划设计管理是决定项目成本的关键环节 项目决策 规划设计 建设施工 市场销售 物业管理 60%~70% 25%~35% 5%~10% 初步设计阶段 施工设计阶段 施工阶段 不同阶段对工程造价的影响程度 •项目决策质量直接影响项目的市场定位和未来可能取得的收入 •规划设计质量则对工程造价影响最大。 如果在施工阶段进行设计变更，则会导致成本严重失控。 同时，设计质量还直接影响未来的销售和物业管理 •因此，前期策划工作是房地产开发的关键业务，特别是规划设计工作更是重中之重，在组织设计时应给予高度重视 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 29页 房产开发成本全程分解及关键利润点 0%10%20%30%40%50%60%70%怡景园一期 怡景园二期 华爱静家园中萃花园 东城水岸土地取得费政府规费前期工程费基础配套设施费土建安装费不可预见费销售费用管理费用财务费用税费土地和土建安装费合计接近工程总造价的 80%90%，可见经过精心策划 的选址（能带来更高收益的地块）和施工成本控制是获取利润的关键点 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 30页 利润控制点一：强化前期策划，寻求毛利率最大的项目开发成本，达到成本的相对降低 毛利率 房产开发毛利率曲线 项目开发成本 0 最佳成本点 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 31页 利润控制点二：推行全面预算管理，达到建设成本的绝对降低 建设成本 设计建设成本线 建设成本三层面分布图 全面预算管理 的建设成本 无控制成本 普通管理的建设成本 建设成本安全底线 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 32页 同时由于公司倡导 “ 一切工作围绕生产展开 ” ，营销职能遭到最大限度的弱化 生 产 营销 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 33页 营销职能是现代房产开发制胜的关键 前营销的重点 ，是得出某一项目的市场概念，即在这块特定的地块上，为哪个细分市场盖房比较合适， 盖什么样的房（何种档次、何种建筑风格、主力户型面积及其配比、总价水平等等）比较好卖，卖得 俏。 而这个市场概念必须经过训练有素的、经验丰富的专业人士广泛深入地进行市场研究后方可得出。 一个商业项目的总体规划、建筑设计、景观设计方案是否成功，关键是看它能否巧妙地运用规划语言、 建筑语言、建筑风格、建筑符号把市场研究的成果（市场概念）恰如其分地、十分贴切地诠释出来。 总体规划方案、建筑设计、景观设计方案 房产开发营销价值链 地块选择 市场调查 产品定位 投资决策 投资报酬分析 方案设计 建筑规划 广告企划 业务行销 物业管理 企业形象整体策划 前营销 后营销 投资意向 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 34页 分析原因：缺少对市场的充分认识，没有按照市场化的要求合理配置部门并赋予其对等的权力和责任 开发部的职责庞杂 预算控制职责缺失 营销职能弱化 “一切工作围绕生产展开 ” 没有按照市场化的要求配置部门、成本意识弱化 供应部权限宽泛 总工室越级指挥 总监室监控不能落实 财务职能停留在基础层面 部门的职责定位不合理、权责不匹配 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 35页 信息传递存在问题、核心岗位权责失衡，导致纵向管理链条的不畅和错位，完全忽略了成本控制 施工队伍薪酬 成本 施工队伍招聘 项目经理 生产经理 项目区常务经理 董事长 融资 发展战略 土地竞拍 预算 外包 施工安全 施工进度 施工质量 外联 中层以上奖金 人员招聘 生产计划 Copyright169。 2020 By Alliance PKU Management Consultants Ltd. 北大纵横 第 36页 沟通但不充分77%很难沟通17%常常充分沟通6%调查中发现纵向的信息沟通也存在问题  仅有 6％的员工认为上下级。