城市房地产市场分析(编辑修改稿)

城市房地产市场分析(编辑修改稿)内容摘要：

0 元 /平方米；北京和广州紧随其后，分别为 19361 元 /平方米和 11263元 /平方米。 而省会城市中昆明、西安、郑州、长沙和沈阳房价较低， 住宅销售均价皆低于 5000元 /平方米。 （图为 2020年住宅销售均价） （二） 大中城市房地产市场未来走势展望 未来 23年，一线城市中的北京和上海在自住性和投资性需求的推动下，商品房销售金额仍将保持较高水平。 为了应对国际金融危机的巨大不利影响，中央政府实施了史无前例的宽松货币政策，突出表现在银行信贷和货币供应规模上，全年人民币各项贷款新增。 在当前的宏观经济大环境下，商品房仍将是资金追求保值增值的首选。 大中城市，特别是一线城市中的北京、上海仍将是投资性资金的首选地。 预计未来 23年，北京、 上海仍将在自主性需求和投资性需求的推动下，房地产市场继续较快增长，商品房销售面积和销售额仍将保持在较高水平，房地产开发企业投资额仍稳步上升。 4 二三线城市中的天津、成都、沈阳和合肥等城市由于当地房价收入比较低、市场辐射力强，以及土地价格偏低等特点，将成为开发企业特别是部分中小企业的重点关注区域。 一线城市北京、上海的土地出让价格大幅攀升。 这不仅增加了在当地进行房地产开发经营活动的风险，而且使得北京、上海等一线城市逐渐成为少数资金实力雄厚的大型开发企业逐鹿的主战场。 因此，拥有较大市场规模、发展前景广阔，并且地价 相对较低的二三线城市将成为越来越多中小开发企业的战略市场。 二、中小城市房地产市场分析 （一） 人口基数的影响 中国自改革开放以来，人口流动性日益增强，可流动人群的首选肯定是相对发达的大城市，直接导致不同城市中人口基数有非常大的不同，中国一线城市的人口基数是千万级，而中小城市中的人口基数只是十万级。 人口基数对房地产市场最直观的影响是需求总量的不同，有人可能会说大城市的需求总量是很大，但供给总量也大呀。 这个没错，但他们忽略了比例因素，由于土地资源的有限性，必然会导致大城市中的房屋需求量与房屋供应量的比例小于中 小城市。 需求总量大还反映到房子的销售速度上，举个例子来说，在北京开发一个有 3000户居民的小区，只要房子不是特别烂，位置、户型、价格、营销等工作做到位，可能出现在一天内就全部卖完的情况。 但在中小城市中同样的小区，即使它做到最好，也可能需要一年左右的时间才能卖完。 所以在中小城市里，做房地产开发项目时，产品推出的量不如节奏更重要，我们在项目开发决策中，与其讨论应该推出多大的总量，不如讨论应该按一个什么样的节奏来推出，一定要保证每期推出的量都不会太大，以适应中小城市中客户群总量小，而引起的销售速度慢的特点。 （二） 人口结构的影响 大城市房地产市场的需求客户，其结构是相对连续的。 收入水平上从高到吓人到低至离谱，文化修养上从高雅到草根，审美观点上从欣赏欧美风格到死忠中国古典，可以说各种类型的人都有很多，反映到对房产的需求上就是从别墅到砖瓦房，从欧式建筑到中式院落都有人需要。 在北京、上海、广州这些大城市就可以看出，瞎猫总能碰到死耗子，不管一个楼盘的地点有多偏，定价有多高，户型有多差，营销有多离谱，在最后销售的时候可以卖的不太好，但总会有人买。 在中小城市就不一样了，中小城市的客户群结构是不连续的，正是由于这个原因，一旦在中小城市一次定位失败，再想改定位就非常难，因为如果再向这个定位的产品上游或者下游移动的时候，临近可能都没有客户群。 所以就一定要进行更精准的营销，在中小城市所需要的定位准确度实事上要比大城市高得多得多。 （三） 市场环境的影响 大城市房地产市场的蛋糕很大，在竞争中群雄逐鹿。 以沈阳为例，现在沈阳的房地产市场上有万科、中海、保利、华润置地等等一大批中国最优秀的房地产企业共同竞争。 反观中小城市，由于种种原因，各大房企的触角暂未深入， 在中小城市中的开发主力现多为本地的企业，这些企业普遍规模小、管理不完善、缺乏长远发展目标，一般都带有草莽英雄色彩，抗风险能力自然相对较弱。 随着大城市的房地产市场逐渐饱和还有企业自身的发展需要，各大房企不可避免的会发 5 生发展重心下移，届时就是对中小城市房地产市场的一。