如何进行商铺的物业管理(doc27)-物业管理(编辑修改稿)

如何进行商铺的物业管理(doc27)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

. 大量免 费资源共享 ) 第 11 页 共 29 页 商铺修缮的计划、资金管理。 为了确保商铺建筑物的完好，应制订完整的修缮制度，编制每年的修缮计划，安排年度修缮投资，经管理处审核后报商铺业委会方审批（大中修要落实资金），检查修缮结果。 工程性质的确定。 依据商铺建筑物的损坏程度，将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。 大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏，或有局部倒塌的危险；部分附属设施必须 拆换、改装或新装，如上、下水道等。 由于大修工程施工场地和安全的要求，通常是经营业户必须停止营业。 因此，工期安排和开工前的筹备工作非常重要； 中修工程是指建筑物部分损坏，在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件，保持原楼宇规模和结构的工程。 如楼顶的局部修缮或部分重做面层，加固部分钢筋混凝土梁柱，外墙的全面粉刷装饰等。 中修工程影响面为局部，管理工作做得好，可使建筑物内的部分业户继续营业； 小修工程（亦称零修工程或养护工程）是指及时修复的小损小坏，以保持建筑物原有完损等级的日常养护工程。 此 类工程在新旧楼宇中极为常见，如修补面层，门，窗、地面的整修等。 小修工程较小影响商业经营，但也应加强施工管理，尽可能不影响业户及顾客。 建筑物维修的档案管理 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免 费资源共享 ) 第 12 页 共 29 页 建筑物维修的技术档案的管理是对原有建筑物技术资料的补充，是为日后建筑物的维修、整改、扩建等工作提供不可缺少的依据。 维修或施工工程的管理 设备、设施的大中修或商铺建筑物的修缮如需外发包时，应给有相应资质的修缮施工单位承接。 外发包合同应要求该施工单位对修缮工程有设置总工程师、主任工程师 、技术队长或技术负责人的措施，形成工程施工过程中的技术决策、管理体系，总工程师为技术总监，各岗位有技术负责人，职、权、责分明。 维保部派专人在整个工程施工过程中对现场的质量、安全（包括防火）和是否按外发包合同要求和对施工现场环卫（装潢垃圾）、环保措施进行监督管理。 检查监督 维保部主管对属下各维修组的维修与保养每天进行抽查，发现问题（苗子）记录在案，追查分管维修工的责任；发生责任事故追究维保部主管的责任。 商铺保安服务管理 治安管理 商铺的安全保卫工作包括治安防盗、防范突发事件、监控中心管理、车辆管理、停车场管理等。 其管理的重点如下： 安全保卫管理是商铺物业管理的要点，必须予以重视。 它有两部分组成一消防和治安管理。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免 费资源共享 ) 第 13 页 共 29 页 商铺物业一般都安装先进的自动火灾报警装置和自动灭火装置，这些装置直接与电视监控系统联网，一旦发现火情，烟雾达到一定的浓度或温度达到一定的高度这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警装置、电视监控系统和自动喷淋装置； 运用电视监控系统对商铺进行全方位、多 角度，尤其对出售贵重商品及金融营业点进行日常监视，发现可疑人员或突发事件、恶性事件时监控人员及时录像存作查证。 在地下车库或露天停车场亦须安置监控探头，防止车辆被窃。 人防方面由于商铺中铺面多，人流密集，易造成电视监控死角，人防是商服物业管理中必不可少的。 商铺主要进出门岗的保安员发现可疑人员时用对讲机通知场内便衣保安人员加以注意。 流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题。 对突发事件和恶性事件应及时处置防止事态扩大并注意保护现场 及时向上级和公安部门报告 . 防窃防盗的管理 超市类商铺出入口不宜太多，太多的出入口对商品将带来不安全因素。 在商品出入口应设置便衣保安，其职责检查带出的商品是否有发票，是否是合法的商品购置行为； 大型商铺在进货和为顾客送货（大件）时，由于商品货量大，堆在商铺外场地上，容易给不法之徒以可乘之机，这时保安就要提高警惕，防止商品被盗； 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免 费资源共享 ) 第 14 页 共 29 页 商铺在逢年过节、双休日时有较多的顾客；货商铺搞促销，如限时商品优惠；或凭广告券免费领商品时，都会造成柜台前人头攒动 的拥挤现象，不法分子会乘机作案盗窃钱包，这时保安就应上前维护秩序，保障顾客人身与财产的安全； 商铺为使收银活动安全，收银员换班或营业结束，将钱款解送至总收银柜或商铺管理部门，这时保安应上前保护收银员以及钱款安全，防止歹徒抢劫； 一些盗贼在商铺关门前躲在商铺内隐蔽处，等到深夜出来作案，第二天开门后又混在顾客中出门。 故商铺关门后保安要仔细检查商铺各角落、隐蔽点、夜晚值班时要提高警惕，加强巡逻； 对夜晚值班保安的素质要求应较高，夜晚值班应排出两名以上保安和一名管理人员，商铺夜应采取必要的技防措施。 防范恶性事件和突发事件。 商铺入口时保安的第一关，保安人员责任心要强，善于察言观色。 发现可疑人员，用对讲机报告商铺内的便衣保安员加以注意。 商铺发生突法事件，保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。 防止事态扩大，注意保护现场，及时向上级报告或呼叫救护车。 应特别强调，在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等 监控中心管理 监控是指利用电视监控 系统对商铺进行全方位多角度的监视，尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免 费资源共享 ) 第 15 页 共 29 页 如发现可疑人员或突发事件、恶性事件的发生，监控人员应及时录象，以便查证。 另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头，防止车辆被窃，万一遭窃，录象将提供证据、线索，有利破案。 这项工作的重要性要求监控中心的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免 费资源共享 ) 第 16 页 共 29 页 消防管理 商铺消防工作的重要性不言而喻，商铺内人流大，楼梯、通道（尤其是防火楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难； 商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如商厦火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒 8 米，瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。 烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。 鉴于防止火灾的重要性，商铺都安装有先进的火灾探测装置（烟感探测器和温感探测器）和自动灭火装置 （喷淋装置）。 这些装置直接与火灾自动报警系统联网。 只要易各地方出现火情，烟雾和温度各达到一定的限度，这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器，进行有效监控与预防。 制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括。