商业物业成功营销架构doc23-物业管理(编辑修改稿)

商业物业成功营销架构doc23-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

商业城在广州商圈现代建筑群中独具一格，体现出与众不同的王者风范。 用独特风格来对应中旅商业城代表的新的商业业态。 用城堡式的复合建筑。 使商场、写字楼、空中花园式豪宅形成一个既相应又有机结合的整体。 外型上可使有足够的欧陆建筑元素使建筑物具有充足的商业符合。 可选用塔楼拔高建筑，使得从解放路高架桥等多个不同的视角度看到的建筑更加挺拔，使建筑的 “ 标识 ” 性更加强烈，并使建筑集 “ 逛、购、食、玩 ” 的功能于一体得以更好地体现。 采取三段式的结合。 整体的三段式与空中花园豪宅的局部三段式组合，有助于增加建筑的韵味。 不同的灯光组合方案可能使建筑物显现出 “ 富丽堂皇 ” 、 “ 海市蜃楼 ” 等不同的效果，以突出中旅商业城的富贵和上部豪宅的典雅风范。 功能部分 大量的管理资料下载 关于人流 北京、上海大型百货商场的人流 1．常规人流密度 2．根据中旅商业城广场的商业区位， 并考虑到今后的发展，其常规的人流争取达到北京百货大楼、西单商场 10 万人 /日的水平，如能达到上海巴黎春天 15 万人 /日的水平则更理想。 对永久性的设施应留有适当的人流增长空间，以便于随着人流的增加，作适当调整后即可满足。 工农业面积 （平方米） 客流量 平均日（万人） 节假日 北京百货大楼 18000 10 20 北京西单商场 20200 10 20 上海一百 17000 20 30 大量的管理资料下载 上海巴黎春天 46500 15 25 从上表可以推算出：大型百货商场人流 密度 商场名称 平日 节假日 北京百货大楼 人 m2 日 人 / m2 日 北京西单商场 5 人 / m2 日 10 人 / m2 日 上海一百 人 / m2 日 上海巴黎 关于物流 购物中心是消费双方进行商品交易活动的空间，每日巨大的人流带来了大量的购买；大量的购买带来了大量的物品的流动。 1．库房购物中心需要一定的库房，库房作为贮存商品的场所。 库房一般可分为城市储运公司和商场专有仓库，而商场专有仓库和店外仓 库。 城市储运部门的仓库面积一 大量的管理资料下载 般为：平均每平万元库存商品需 12m2。 而对于商店库房面积的大小，除与进货方式、管理制度相关外，与库存周转天数有关，国内一般为 40 天。 国内一些大商店的营业面积和库房面积如表所示。 国内大型百货商店营业、库房面积分配表（单位： m2） 商场名称 营业面积 库房面积 库营比 备注 上海一百 17800 8500 ： 1 北京王府井 14390 9562 ： 1 北京西单 10407 9673 ： 1 店外 700（仓库） 深圳万能 大量的管理资料下载 17300 7500 ： 1 店内 600（仓库） 深圳万佳百货的店外仓库为 7500m2，与营业面积之比为 ： 1，万佳的店内仓 为600m2。 为了保证中旅商业城广场能维持正常运转，应安排出足够的店内仓库面积尢其是对 第一主力店部分，应考虑足够的内仓库，以免因考虑不同影响今后的招商。 国内大型的百货商店中，货运车辆一般为十辆左右，特大型商店接近 20 辆。 例如上海第一百货商店有货运卡车 11 部、货运三轮 5 部。 据商业部门过去的统计，百货商店每一万元商品装载一卡车。 随 着人们生活水平的提高和物价指数的提高，对中旅商业城这类大型高档商业企业来说，过去的统计已经不适用。 根据我们对几类商品的测算，平均约为人民币 10 万元商品装载一卡车。 由于中旅商业城广场地面停车面积有限，而且机动车通道宽度有限，应尽量考虑货车装车、卸车空间，以免占用道路、造成阻塞。 中旅商业城空间结构与布局 分层功能定位 空间原则 装饰风格定位 正九层 美食文化博物馆 以文化装饰和数量集中为特色 中西结合之楼层 正八层 大量的管理资料下载 正七层 正六层 精品店 大回环 小回环 纯古典维多利亚精品商场 正五层 正四层 正三层 百货公司 流线、清晰 现代古典 适当古典符号表现 正二层 大量的管理资料下载 正一层 负一层 平价商场 大通透 后现代：简洁、平价概念物化表现 负二层 分层功能定位 正九层 美食城以垂直电梯与滚梯双线路到达 正八层 正七层 大量的管理资料下载 正六层 精品店已达 7 屋，属商业死亡线，为克服人的疲劳，必需在装饰上给予符号强化 正五层 正四层 正三层 昼保留百贷公司的基本性质，并插入适量的娱乐功能 正二层 正一层。