南京苏兴大厦物业管理运作实施方案(doc)-物业管理(编辑修改稿)

南京苏兴大厦物业管理运作实施方案(doc)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 19 页 共 69 页 附件（三）： 档案建立程序 附件（四）： 收集： 工程技术、维修、改造资料； 业主资料、证件、购房合同、装修资料； 历次管理活动的书画、音像记录。 整理分类： 产权材料； 技术资料； 业主资料，包括登记表、租房合同、证件、装修审批表； 管理工作资料记录； 管理处文件、通知、资料、历次活动记录； 管理规章及内部管理制度； 财务帐表及其分布方案。 归档：根据档案条例分类保存、输入计算机管理。 利用：按规定借阅、利用。 重 大 维 修 房屋室内维修程序 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 69 页 附件（五） ： 公共设施维修、保养程序 附件（六）： 治安管理运作程序 在派工板上登记员工去向 工程部接收维修申报，填写维修任务单 员工准备工具材料持单至现场维修 维修完毕，请业主在维修单上签认 交回维修任务单并交已收维修费 主任、工程师至现场查看，提出方案，监督维修 汇总任务单输入电脑 工程部定期走回访 回访结果反馈管理处主任处理 工程设备部日常巡视检查 出现运行故障 ，申报维修 填写设备维修申报单 主任审批后交工程部安排 组织维修人员至现场维修 本单位无法维修，视维修费用大小报业主审批后实施 维修完毕检查，试运行合格 做好修理记录 记录归档保存 定岗值勤 检查、登记 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 69 页 附件（七）： 消防应急处理程序 交由安保主管阅后，编号存档 接到报警 判断地点，中控室调度，立即派人到报警点 灾情轻：通知安保人员 自行处理 灾情严重：打火警 119，通知安保主管，管理处主任 误报：查明原因记录在案 组织人员疏散、进行安全保护 组织安保人员赶到现场组织灭火 切断油路及市电供应，转换事故电源 检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他消防设施 监测火灾情况，坚守消防中心岗位 清理火灾现场，做好灾情记录 ，追究火灾责任人，并向有关部门汇报 流动巡逻 中控室监控 发现 问题 及时处理 作好记录 紧急情况 按突发事件处理程序处理 记 录 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 69 页 附件（八）： 突发事件紧急处理程序 三 信息反馈系统 1 信息反馈示意图 组织指挥机构 （主任） 执行实施 机构（各主管、专业人员） 监督机构 （主任） 信息反馈渠道 管理处领导 现场附近保安员（ 2人以上） 中央控制值班人员 现场处理 结果 管理处人员赴现场指挥 开启相关区域摄像机进行录像监视现场情况 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 69 页 (管理运行机制图 ) 2 信息反馈示意图说明 信息也是资源，苏兴大厦管理处的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。 ，管理处主任既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，管理处主任就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出的各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。 在监督机 构控制方式中，我们采取例行检查和突击抽查相结合的方式进行，而监督控制的措施有预先控制与信息反馈控制相结合的方式进行。 四、激励系统 1 激励系统示意图 2 激励系统示意图说明 激励是管理处内部对员工管理的主要方式。 每个员工的个人权利工资福利机制制 培养提升机制 文化活动机制 思想工作机制 奖惩机制 激励机制 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 69 页 需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。 思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积 极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员 工谈心，组织有益的集体活动和家访等。 奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原则，但奖惩要分明，用优胜劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，要坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。 ，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。 培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。 在用人提拨上不任人唯亲，而是不拘一格地选拨那些有真才实 学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起使致形成一种人才培养的良性循环氛围。 文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强了员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。 文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家属共同联欢等活动。 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 69 页 我公司除了提出采取上述的管理方式来对苏兴大厦进行专业管理以外，还建议将我公司首创的“物管 110”和“菜单式服务”以及物业管理新理念逐步融入到苏兴大厦物业管理实践中， 其具体内容为： 物管 110： 亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想就为管理处的员工，不分 彼此，不分份内份外，全员均为物管 110 的执行者。 维修工既是维修人员同时也是安保员；安保员既是大厦安全护卫者，也是大厦保洁者；保洁员既是大厦保洁者，也是业主的家政服务者，诸如此类。 不论业主有何需求，只要通过 24小时的值班电话或向管理处的任一员工进行反映，都会做到事事有交待，件件有落 实，其目的就是形成 110 服务联动，为业主提供最方便、最快捷、全方位的服务。 菜单式服务： 就是建立管理处与业主内部互 联网络，将我公司的所有服务项目如常规性物业管理服务、装修服务、家政服务、商务服务、礼仪服务、文化娱乐服务、维修安装服务等各类服务项目在网上公布，业主只需要通过下拉式菜单点击服务项目，管理处将以最快捷的速度满足业主的各类需要，形成一条为业主服务的快速绿色通道。 菜单式服务与物管 110 服务有着异曲同工之妙，是我公司“全心全意、业主第一”的质量方针的全面体现。 绿色管理 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 69 页 推行绿色管理的模式，不仅对于自然环境绿化、人与自然的和谐将给予充分关注，而且将铺设心灵绿化的通道。 通过园艺设计，植物人性化思维、心理健康咨询 与讲座等，创造办公环境绿色化、个性心理绿色化的美好空间，相信环境能净化人的心灵。 数字盔甲 我们提出“数字盔甲”的全面安防规划，通过以技防为主，人防、物防为辅，三防结合的防范措施，杜绝重大刑事案件及因管理原因引起的三车被盗。 但对秘密空间应通过完善的服务确保安全。 零干扰服务 就是给业主创造个性化的私密空间，保障业主的隐私不被泄漏。 在服务、管理的时候，应尽可能不打扰业主，将业主办公受外界干扰的程度降到最低限度。 比如，物业公司可以为业主礼貌地拒绝不受欢迎的来访者；未经业主允许 ，物业管理人员不进入私密区域；物业公司在不干扰业主的情况下提供服务等等。 点滴管理 什么叫全心服务，简单地说，就是任何人在任何时候，对待我们的业主都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务，即点滴管理。 比如下雨业主下班忘了带雨伞，正在着急时，一把雨伞会悄然而至。 通过点点滴滴，始终如一地把美好生活的每一细节都带给苏兴大厦的使用者。 品牌服务 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 69 页 “市场向品牌集中，效益向规模倾斜”，爱涛物业人深谙此理，在坚持规模化发展之路的同时 ，始终把品牌建设作为公司头等大事来抓。 “爱涛”商标在工艺品类已是江苏省驰名商标，我公司目前正根据《商标法》的有关规定，向江苏省商标局申请注册服务类“爱涛”商标，如注册成功，无异又开创了南京市物业管理品牌服务的先河。 我们的目的，就是要通过我们的品牌服务，让业主觉得选择了“爱涛”，选择了“爱涛”牌服务，就是选择了满意、选择了放心、称心和舒心。 相信通过管理处专业化的物业管理，通过各具特性的物业服务，一定能够达到提高苏兴大厦品位，同时提高爱涛物业品牌形象的目的。 第四节 物业管理目标和物业管理目标质量承诺 省级机关斥资兴建苏兴大厦来之不易，能否管出最佳效果，社会影响巨大。 我公司将本着对省级机关高度负责的精神，依照建设部《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》（建住房 [2020]8 号）以及针对苏兴大厦的实际情况并结合我公司 ISO9002 质量标准，我们向省级机关承诺对苏兴大厦的管理目标是： 根据苏兴大厦物业管理的具体情况与特点，导入江苏爱涛物业管理有限公司的管理思想、管理模式，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在苏兴大厦创造一个优美的办公环境。 中国最大管理资源中心 第 28 页 共 69 页 以服务“零投 诉”为质量管理目标，自管理苏兴大厦之日起，按物业管理五级等级标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，业主无怨言，从而在。