南京国际商城项目投资价值分析报告(doc22)-投资融资(编辑修改稿)

南京国际商城项目投资价值分析报告(doc22)-投资融资(编辑修改稿)内容摘要：

汇总 租售模式 投资回收期 内部收益率 净现值 （年） （万元） 出租：商场 70% 可研报告测算 出售：商场 30% % 81991 11 出售：办公、酒店、 住宅办公楼 出租：商场 85% 本报告测算 办公 100% % 178818 出售：商场 15% 出售：酒店、住宅 四、项目敏感性分析 为了进一步说明南京国际商城项目的投资收益的稳定可靠性，本 分析报告以物业销售价格、出租价格、租售比率、总投资以及商场物业出租的出租率等作为敏感性因子，对南京国际商城项目各有关收益指标进行了单因子敏感性分析。 上述有关敏感性因子，价格因子的变化相对是敏感的，尤其是商场、办公楼的租售价格更容易受到外界因素的影响并发生较大幅度的变动，从而影响南京国际商场的总体销售收入、内部收益率以及投资回收期。 从南京国际商城项目有关收益指标的敏感性测算结果看，该项目抗风险能力相对较强，各影响因素的变动对收益净现值、内部收益率以及投资回收期的影响并不是很明显。 即使在投资增加 10%的不利情形 下，一期工程竣工后连续经营 20 年的税后利润总值有 709846 万元，内部收益率高达 21%，净现值为 165437 万元。 表 5 给出了南京国际商城项目一期工程收益敏感性分析。 表 5 一期工程敏感性分析 测算指标 变化比率 净现值 （万元） 内部收益率 投资回收期 （年） 利润总和 （万元） 一、售价 12 商场售价 基准值 % % 0% 0% 178818 176168 177493 180144 181469 % % % % % 1 716445 713196 714820 718069 719694 公寓式酒店售价 基准值 % % 0% 0% 178818 177309 178064 179573 180328 % % % % % 7 716445 714595 715520 717370 718295 住宅 (单层 )售价 基准值 % % 0% 0% 178818 178751 178785 178852 178886 % % % % % 4 716445 716362 716403 716487 716528 13 住宅 (跃层 )售价 基准值 % % 0% 0% 178818 176998 177903 179728 180638 % % % % % 5 716445 714188 715316 717574 718702 二、出 租 价 商场出租价格 基准值 % % 0% 0% 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 6 716445 654213 685329 747561 778677 办公楼台出租价格 基准值 % % 0% 0% 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 0 716445 708030 712238 720652 724859 14 会所出租价格 基准值 % % 0% 0% 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 3 716445 714102 715273 717617 718788 三、总 投 资 基准值 % % 0% 0% 178818 192140 185487 172135 165437 % % % % % 6 716445 722957 719712 713156 709846 四、出 租 率 商场出租率 基准值 % % 0% 0% 178818 154180 166499 191138 203457 % % % % % 6 716445 654213 685329 747561 778677 15 办公楼出租率 基准值 % % 0% 0% 178818 175607 177213 180424 182030 % % % % % 0 716445 708030 712238 720652 724859 会所出租率 基准值 % % 0% 0% 178818 177922 178370 179267 179715 % % % % % 3 716445 714102 715273 717617 718788 五、出租比例 裙楼商场出租比例 85% 0% 25% 50% 75% 100% 基准值 0% % % % 5% 178818 4598 49345 103288 157230 2111 % % % % % % 9 5 716445 180081 337826 495570 653315 811097 16 86 备注 :净现值以贴现率为 8%计算 五、项目投资价值分析 南京国际商城项目投资收益指标分析 根据对一期工程项目开工后 23 年内收支税利、现金流量以及净现值的预测，南京国际商城项目一期工程未来财务指标的状况良好，具有较好的投资价值。 一期工程从第二年开始每年都有正的利润，除第 2 年税后利润不足 5000 万元外，第 3 年至第 23 年各年税后利润均高于 2 亿元，从变化趋势看，一期工程税后利润从第 5 年开始呈现出逐年增长的趋势；项目净现金流量前 3 年由于处于投入建设期出现负净现金流外，其它 各年度均有正的净现金流，其中第 4 年始净现金流量从 亿元逐年递增。 这些数据均反映出南京国际商城项目较好的投资收益。 通过动态财务分析预测可知项目一期工程的主要财务测算指标如下： 投资回收期： 年 (不含建设期 ) 内部收益率 :% 净 现 值 :178818 万元 项目投资价值判断 17 通过对南京国际商城项目的投资规模、收益预测、投资回收期及市场需求状况等方面的审慎分析，不管是从长期发展看，还是从短期收益看，南京国际商城项目具有很好的投资价值。 同时，从该项目的机会效应看，已被南京市政府列为“ 十五”城建重点建设工程。