华星时代广场商业物业部分整合营销企划方案doc17-物业管理(编辑修改稿)

华星时代广场商业物业部分整合营销企划方案doc17-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

付能力强，新 兴精品商圈的雏形基本形成。 项目又有规模及综合物业优势，因此项目商业价值的挖掘、提升、创造、想象空间非常大。 （ 2） 项目巨大的建筑规模以及标志性意义对街区功能以及城市规 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 8 页 共 19 页 划都会产生一定的影响，加之政府对城市的建设改造，地块的自然价值有进一步提升的潜能。 （ 3） 南宁市传统商圈在经营品种、手法、理念上多年来没有根本改变，新的商业发展形式、新兴商圈的兴起与形成给项目留下了巨大的发展经营空间。 抗 性： （ 1） 项目有较多的高层商铺，为促进销售，导致市场培育工作、商业经营工作的压力进一步增加；而大多数发展商不具备商业经验，商业本身的业态 与制态无时不刻地处于发展与变化中，强化了风险。 （ 2） 竞争对手“根德商业街”如果同时推出，两项目商业物业合计9 万平方米，导致前期对投资客户的争夺十分激烈。 （二） 项目的市场定位 通过对南宁市零售百货业的调查以及项目的优劣势对比判断，项目的市场定位凸显： 市场定位： 广西具有划时代意义的综合性商业中心、南宁新世纪商圈的旗舰，全天候、全功能的商业文化消费服务中心。 建筑定位： 南宁市的地标性建筑物。 形象定位： 高档商业物业形象。 经营定位： 中高档定位、突出品牌自营。 （三） 产品的策划及思路 商业物业的产品构成有别于其它物业，主要分 为硬件、软件两部分。 硬件主要是物业设计方案；而软件商场经营规划较之硬件设施更加重要。 硬件产品分析 （ 1） 项目地块临街面宽，纵深小，这是地块的一大优势。 在商业布局模式中，“商业街”比“商业城”更具商业价值，是吸引人 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 9 页 共 19 页 气、集聚人流，提升商铺含金量的有效策略。 项目物业的一层应从“街”的角度切入分析，通过对建筑空间的转换，商业价值最大化原则得到实现。 从功能上看， 一层商铺等同于地（街）铺，二层商铺等同于一层商铺；从物业售价上看，销售价值得到大幅提高。 通过对一层“步行街”的空间设计与业态选择的规划，使一层店面无商业死角 ，人流得到连接，避免了三级铺面的出现。 （ 2） 产品建议： 发挥一层的最大商业价值，突破传统商场的框架模式，在建筑设计上将一层架空，操作形式上由封闭商场转换为全天候、生态型的商业步行街。 形成高档购物、娱乐、休闲场所，能最大限度地吸引、积聚人流，成为城市景点，对项目商场、酒店、住宅、公寓等功能物业起到很好的支撑作用。 （ 3） 对新民南路进行“绿街”建设规划，形成新民路绿化长廊，提升地段商业、人文、生态水准，提升地段价值，突出广场中心、峰点地位，同时解决项目南端商业人气不足问题。 软件（即商场经营规划） （ 1） 包括：品种、 布局、管理、服务等。 华星时代广场应建成突出品牌、各类品牌商业及品牌商品云集、层层主题鲜明、各自独立经营管理、统一服务推广的大型、中高档商场化的市场。 （ 2） 依托项目具有优越的硬件条件优势，引进大型著名商业品牌，可以马上形成华星时代广场的商业品牌，增强综合竞争优势，并可避免与竞争对手的直接冲突，缩短商业市场的培育周期。 将极大的吸引投资者的关注， 相对于出租给众多经营户或自行经营，具有不可比拟的优越性。 （四） 企划的核心及市场竞争的策略 企划的核心 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 10 页 共 19 页 商业物业是房地产 +商业，其价值主要在于商业模式的含金量。 分析项目的主要竞争 对手“根德商业街”，其 70%的商业价值含量在于其商业自然价值（人流量、商业繁华程度）之中，本项目的商业自然价值含量无法与其相比。 项目的优势存在于后期商业策划价值上。 因此如何最大化的提升占项目总价值 70%的商业策划价值成为关键。 所以项目策划的核心是： （ 1） 全方位、多角度的挖掘、提升、创造项目的商业价值。 （ 2） 整合社会资源、自然资源提升地块价值。 市场竞争策略 （ 1） 品牌带物业策略： 在经济全球化、加入 WTO 的背景下，项目的运作视野需最大限度的拓展，必须跳出南宁看南宁，跳出房地产做房地产，充分整合国际、国内两个市场的两种资 源，才有可能极大地提升项目档次和附加值，实现整体项目的效益最大化。 依托项目的硬件优势资源，吸引和优先锁定的客户目标依次是：世界级巨头（如零售业的沃尔玛、麦德龙、西尔斯、凯马特、家乐福、大荣等，餐饮业的麦当劳、肯德基、快乐假日等）→国内商业巨头（如上海联华、王府井等）→区内外投资商→区内外经营户。 知名企业、知名品牌的进入，才具有竞争优势，形成持久竞争力。 强势品牌 +规模优势，实现项目高起点优势和多赢优势。 （ 2） 培育市场，经营同步带销售的策略： 准确进行业态、制态定位，营造专业规模，使商场做到层层有专业，项项是老大 ，培育经营并做旺商场，使优势一旦形成，便根植于此，形成持久竞争力，拉动中高层商铺的销售与售价。 （ 3） 扩大客源群体策略： 立足区域商业，拓展市场空间，使项目建立在更广泛的市场 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 19 页 基础上。 （ 4） 准确进行功能定位，营造物业综合优势，提升商业文化，使项目融购物与商业文化等于一体，提高美誉度和知名度，增强整体竞争力。 三、 项目品牌形象的策划 “华星”品牌及其延展 “华星时代广场”品牌是“华星”品牌的延展，挖掘“华星时代广场”品牌的独特内涵，确定品牌理念和创意定位，借助全方位的信息传达，清晰、准确地展现，使“华星时代广场”与南宁市 “新世纪商圈旗舰”形象相晖映。 “华星时代广场”品牌以“引领现代生活”为理念的商业文化，树立。