乐山花城物业服务承接查验工作手册doc-物业管理(编辑修改稿)

乐山花城物业服务承接查验工作手册doc-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

通知施工单位配合验收。 对项目的接收应包括对相关工程资料的接收。 根据项目的进度，编制承接查验进度计划，计划承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一周左右。 （工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发公司沟通，以确定最终承接查验时间） 物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发公司发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发公司发函反映， 制定解决方案。 二、进行验收前的准备工作 详见《承接查验的准备计划》。 三、对物业进行承接查验 一）、初验 物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发公司，以便开发公司组织人员进行整改，为正式验收打好基础。 初验可以多次组织进行。 （对于已入伙的项目，由物业公司组织做前期项目考察，接管时不作初验） 二）、正式承接查验 根据物业产权性质及使用特点，将承接查验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的验收、对建筑物公用设施、设备、公共场所（地）的验收三部分。 房屋本体自用部位及设施的验收应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。 共 房屋本体共用部位、 （公）用设施设备、公共场所（地）的验收可综合在一起组织人员进行验收，由于该部分不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此部分验收技术含量较 高，应组织专家实施。 承接查验组织设计 承接查验重点是对物业的使用功能及安全进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。 承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按 10 的点抽检。 承接查验多对影响使用功能、安全的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标 准对所有项进行检查。 承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验（试机）、对照图纸清点等。 对自用部位及设施的验收 物业公司代小业主对其室内部分进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。 现场由开发公司、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部 ZBP30001－ 90 标准要求，分别每单元每层每户（每个铺位）逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 ① 确定物件数量是否符合； ② 外观上有无人为损坏； ③ 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。 将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发公司，由开发公司将其中一联交施工方进行整改，物业公司负责对整改后项目进行验收。 根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。 物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。 对于旧楼宇在双方对如何解决缺陷问题达成协议后物业公司接管钥匙。 物业公司对接管了钥匙的房屋承担保管责任。 对共用部位、共（公）用设施设备、公共场所（地）的验收 验收时须有开发公司、施工单位和物业公司三方共 同参加，逐项进行验收，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。 对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发公司和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收。 此部分的验收直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减 少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主（客户）的服务中。 承接查验组织设计 设施设备的交接和验收原则上是待工程完全完工后（已经有合验证）进 行，但考虑物业公司与开发公司之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个（系统）接收一个，办理其凭证。 但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以达到共识，并采取相应的防范措施。