三峡广场物业评估报告(doc41)-物业管理(编辑修改稿)

三峡广场物业评估报告(doc41)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

只有 %），也就是说在银行存款 10000 元，每年最多只能获取225 元的收益，如果为活期存款却仅能获取 99 元收益，这还没有计算利息税。 存款及国债的共同特点是收益率低，收益稳定，无明显风险，但这种风险是建立在国家经济比较稳定发展的基础上的，如果中国宏观经济出现持续通货膨胀，在目前国债及存款不作保值计息的情况下，则其风险就非常大，特别是利息税的开征，更使得银行存款毫无经济意义，回避这种风险最好的办法是把货币变成实物，尤其是变成有增值保值功效的实物。 （二） 风险大可能收益也 大的股票投资分析 股票是代表一定股权的有价证券，其市场交易价格应以股份公司的经营业绩为基础。 中国的股市刚起步，发育不成熟。 中国常闻某人炒股赚了多少，是不是因为炒股票就是赚的多赔的少呢。 其实是炒股票赚了的人由于心情舒畅而溢于颜表，炒股票赔了的人因心情不愉快或其它不好谈的原因不愿说。 股市在其炒作过程中并不产生社会货币总量的增加，它的最终结果是一种近似于中国人打麻将的资产重组，是货币由一个口袋流向另一个口袋的过程，它的赢家始终是证券公司和国家，输家则是大多数散户股民（从长期来看，如果散户股民不是赢了就出场的话）。 中国的股市还不够完善，在很大程度上是一种炒作、投机，投资的意识和信心还没有 中国最大的管理资源中心 第 16 页 共 38 页 建立，业绩好的股票不一定价格就高，而价格高的股票也可能业绩不理想，骑上黑马对于信息不灵的散户来说几乎是一种偶然、难以把握，中国股市上炒股的一般规律是七亏二平一赢，可见投资股票的风险是很大的。 如果不以炒股为目的，而以股票长期投资为宗旨来看，从中国的股市发展进程看，股市最低迷的时候一般股票市盈率为 20 倍左右，股市疯狂的时候一般股票的市盈率为 40 倍左右，也即对股民来说其帐面投资收益率为 %5%，介于定期存款与国债利息之间，由于股份 公司并不把全部利润用于分红，故股民的实际收益率则更低，同时这种收益还具有相当的不确定性，因为公司的业绩也可能是好，也可能是差，甚至可能亏损。 股票投资有很大风险。 （三） 不动产投资分析 股票投资风险大，国债及存款收益低，同时受物价波动影响大，那么什么投资即安全同时又有较大增长潜力呢。 从国际、中国沿海及内地房地产业的发展情况看，房地产投资在一个较长的时期内其价格总是呈上扬趋势，并且增幅较大，香港在近 30年里其楼市价格上涨近十倍甚至数十倍，上海在近 15 年里其不动产价格也上涨数倍甚至十倍，中国重庆市的不动产在近 5 年内其 价格也指数分别为 100、 、 、 、 ，也可以说在重庆投资房地产的收益率在 12％－ 22％之间，相对于银行定期存款、国债及股票来说高出许多，而且房地产作为一种实物投资，其几乎不会因物价的上涨而贬值，相反，物价上涨往往能拉动房地产价格的轮番上涨，从长时期来看，房 中国最大的管理资源中心 第 17 页 共 38 页 地产投资具有保值增值的巨大功效。 由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不论是多层还是高层，其最终总量仍是有限的，这种有限总量特别是极其为市场所需要的特定地域的楼盘供给量与市场需求量形成巨大反差，导致价格上涨。 据中国国家经贸委和中国国务院发展研究中心等单位联合组织的一次对 APEC（亚太经合组织）成员在华投资中小企业经营环境问卷调查的结果，外商对华投资区位选择东部为多，中、西部大致相当，东、中、西的比例为 40:30:30，而在西部地区重庆占了 %，可见重庆投资环境在西部地区具有较强的比较优势，中国西部地区重庆的投资环境最优。 重庆直辖后，重庆正处于前所未有的迅猛发展阶段，重庆在西部的比较优势使外商纷纷看好重庆，加上中央加快西部地区发展、向西部地区倾斜的政策使得重庆迎来了千载难逢的发展机遇，这一切将给重庆的房地产带来充满希望的未来。 二、不同形式的不动产投资分析 中国人的投资习惯：存款不如置业，特别是在当前存款利率连续下调并且要交利息税的今天，把现金存入银行和放在家里已没有什么两样，如何使手中的现金保值增值已成为每一个现金拥有者最关心的问题，那么是不是什么不动产都增值呢。 我们先看下面的分析。 （一） 住宅 住宅是人们消费量最大的不动产，中国重庆目前成套住宅的空置面积达到 300 万平方米，其中主要集中在渝中区和渝北区，住宅作为人们 中国最大的管理资源中心 第 18 页 共 38 页 生活的场所，其价格受其户型、结构、环境及相关配套设施的影响很大，住宅建成后使用的时间越久，其 价值就贬值越多，因此可以说住宅的价格对时间较为敏感，也就是说住宅一般不具有保值增值的功效。 重庆近几年对住宅的投资平均每年增加 ％，住宅的竣工面积也呈直线上升，平均每年增长 ％，城区近三年 199 199 1999 平均每平方米的市场交易价格分别为 995 元、 1150 元、 960 元。 而且因为重庆的房地产投资商大多实力弱，项目开发过程中自有资金少，前几年银行和非银行拆借代价高。 住宅价格还在下跌。 （二） 写字楼 写字楼作为办公场所，要求其建筑结构、建设区位、交通条件有利于办公需要，因此写字楼往往建于 行政区所在地附近。 因为写字楼的主要承租对象是一些省外、国外的大机构，当地公司消费不切实际。 而重庆毕竟是内陆城市，大机构入住较少。 况且投资写字楼不可能几平方米、十平方米，要买即要买一层或几层，一次投资很大，况且投资后又不是一次能租出去，不适于普通市民的投资取向。 重庆近几年写字楼的投资平均每年增加 39％，其近三年平均每平方米的市场交易价格分别为 1708 元、 1921 元、 2447 元。 平均涨幅 20％；市场租赁价格分别为 113 元、 99 元、 70 元，由此我们可知写字楼价格从总体上看呈下降趋势。 （三） 商场 商场作为商品交易的场 所，其最重要的建设条件是区位，商场的地理位置决定了商场的租售价格，也决定了进场商家的经营前景及经 中国最大的管理资源中心 第 19 页 共 38 页 营收益，商业用房不受行政区位及居住环境的影响，它主要受经济区位、流动人口、实质消费人群、交通运输条件、历史消费习惯等因素的影响；由于商人入住商场投资是通过商品交易以获取盈利为目的，因此其宗旨是赚钱，只要某地的流动人口多、实质消费人群多，能够为商家带来收益和利润，那么建于该地的商业用房其租售价格就高，这种租售价格的高低与商业用房的新旧程度并无实质关系，相反，某地长时间的商业交易行为会逐渐让人们形成某 种消费习惯，因此可以说，在商业环境没有实质恶化的情况下，商业用房投资具有保值增值的功效。 重庆 95 年至 98 年商业用房的建设投资分别为 98175 万元、 141372万元、 204346 万元、 255712 万元、平均每年增长 ％， 96 年至 98 年商业用房的销售面积分别为 23 万平方米、 22 万平方米、 156 万平方米；商场平均每平方米销售价格分别为 1827 元、 3083 元、 3272 元，平均涨幅 34％，最低涨幅 ％；同期商场出租价格分别为 11 15 133，平均涨幅 ％，均高于同期全部不动产的均价涨幅 ％， 由此我们可知商场租售价格从总体看呈上升趋势，而且涨幅较大。 住宅及写字楼用于人们居家和办公，人们对其是否能让人合适愉快有潜在的要求，其房屋的新旧程度对其价格有圈套影响，而商场以商品交易获取收益为目的，欺房屋的新旧对其价格没有直接影响，相反，商场经营得越久，经营时间越长，其房屋的租售价格反而越高，比如重庆百货大楼现在摊位的租售价格高于 10 年前的价格许多。 朝天门交易市场现在房屋和摊位的租售价格均高出 10 年前的价格许多。 中国最大的管理资源中心 第 20 页 共 38 页 因此，可以说商场才是真正具有保值增值的不动产。 但是，不是任何一个商场均能升值，这主要是取决于 商场的区位优势和下列特征： 只有统一管理，统一招租，统一广告包装和统一经营的商场才有升值机会。 商场物业不象其它屋业产品，它的升值决定于其综合管理水平，众多业主和承租经营者在一个统一的经营管理中的兴旺程度。 中国北京、上海、广东很多商场因零售后各自为政而使非常好的地段的商场倒闭，投资人血本无归，进退维谷。 纯商场概念也无升值潜力。 中国因改革开放，已成功告别了商品短缺时代。 商业概念也在变化，一个商场，不能纯粹是一个摆放商品的场所。 商场已成为购物、休闲、娱乐、公共活动的市民活动中心。 像三峡广场这样集景观、文化、商业 为一体的现代化的休闲、购物、娱乐的综合性中心商业建筑才有无限升值的空间。 三、 三峡广场景观文化 MALL 投资收益分析 据调查，目前重庆市主城区主要商业中心区营业门面月租金平均为： 解放碑： 300－ 500 元／平方米 两路口： 200－ 300 元／平方米 观音桥： 250－ 400 元／平方米 杨家坪： 250－ 400 元／平方米 火车站： 200－ 250 元／平方米 南 坪： 250－ 400 元／平方米 必须说明的是，上述数据是综合了不同区位租金差异的平均值，如果在最佳黄金地段，其租金可翻一倍以上。 三峡广场位 于沙坪坝的中心商贸区的核心地段，其租金水平从近期看应不低于两路口、观音桥、杨家坪等地区，从远期看可接近解放碑的水平。 中国最大的管理资源中心 第 21 页 共 38 页 从投资者的角度，按投资物业进行租赁的形式，我们暂按最保守数据租金 180 元／平方米，且以每年租金递增 8%测算，以目前 16000 元 /平方米五成十年按揭购买三峡广场营业门面计，首付 8000 元 /平方米，则前十年单位面积的投资的流量分析如下： 单位：元 /平方米 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年 第 6年 第 7年 第 8年 第 9年 第 10年 租金收入 2160 2333 2520 2722 2940 3175 3429 3700 3700 按揭支出 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 1037 物管支出 180 180 180 180 180 180 180 180 180 净流量 1037 943 1116 1303 1505 1723 1958 2212 2483 2483 累计 1037 94 1022 2325 3830 5553 7511 9732 12206 14689 则前十年单位面积的物业投资总 回报率为： 14689 元 /平方米 1/（ 1+6%） 10 / 9037 元 /平方米 100% = % 从自营者的角度，以投资物业自己经营的形式，按目前三角碑商圈经营利润相当于租金水平的 50100%计（即扣除包括租金的经营成本后还有相当于租金 50100%的利润），取下限（。