万科城社区型商业开发运作模式启示录(ppt20)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：
科城与布吉东大街的比较 序号 区别 布吉东大街 万科城 1 规划 先建房，后做商业，在现有的住宅结构下做商业 先建镇，后建房，不搞大商业；公用场地休闲与消费相结合 2 管理 实行统一管理，独立收银 物业相对独主，便于独立管理，易于进行个性化差异 3 物业特点 属于商、住两用型的大卖场商场形式， 小型商业和单体街铺为主，预留中型商业体约 3000平方米用做超市 4 投资 由于大卖场商场形式公共设施的资金投入大（扶梯、电梯、消防、中央空调等）； 现场管理费用、后期营销推广费用无法估测； 销售返租 8%，压力大） 由于单体商铺无公摊面积与公用设施（扶梯、电梯、消防、中央空调等） 5 商户成本 物业的利用率为 50%，相对分摊的管理费、租金高，分摊的实用面积的水、电费、空调费高 物业的利用率高达 90%以上，相对分摊的管理费租金降低，分摊的 实用面积的水、电费低 6 营销策划 返租回购，实际上没有完全实现销售 把租赁合约与销售合约结合起来，用租赁合约提高价值 中管网房地产频道 三、万科城商业项目的启示 社区配套型的商业开发模式 ⅰ 、商业开发总体原则 （ 1）、市场定位：满足周边居民日常生活需求的社区服务型配套商业。 （ 2）、业态定位：以社区服务配套为目标，根据项目实际情况，引进超市便 利店、药店、面包店、银行等行业，具体详见 《 业态规划表 》。 （ 3）、商户定位：选择具有连锁品牌效应，经营经验丰富、较强实力的商户 作为目标对象。 （ 4）、开发规模原则：应以新开发小区及周边 1公里范围内的住宅规模为商业开发辐射半径，因地制宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡关系。 （ 5）、商业项目选址原则：应以新开发小区及周边住宅地理位置为参考，因地制宜，可选择临街独立型商铺，或集中商业区域两种方式。 （ 6）、商业业态规划表： 7 产权关系 产权关系不清晰，小业主只有概念性产权，实际产权很难界定后遗症多 销售与中端客户不存在返租、回购，产权关系明细 8 投资回报 销售返租对发展商有较大压力，回报不稳定由于回购风险仍由发展商承担 投资见效快，收益稳定 中管网房地产频道。阅读剩余 0%
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