万国商城商业项目商业开发案(doc8)-经营管理(编辑修改稿)

万国商城商业项目商业开发案(doc8)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

商品配置；磁力点的配置 4. 整体空间配置建议 5. 卖场服务辅助设施 /后场规划 6. 安全服务监管系统 7. 街具设施建议 8. 经营模式（主力店与集合店划分） 9. 内部管理模式 10. 营运定位与计划（自营与招商） 11. 租赁条件 （租金、扣率、租约长度、免租期） 12. 商场包装方案（通路店面形象主题、建筑外观建议、 CIS原则、公共识别、店招标识等） 13. 投资方案 14. 铺位销售划分方案 15. 销控划分方案 16. 销 售组价方案 17. 行销企划方案 总体精神 文宣策略 媒体规划 第三阶段： 2期底商及公建轴执行业务 18. 经营管理合约设计（商场经营公约、公共事务管理公约、组织章程制定） 19. 主力商店、样板商店预招 20. 招商名册建立 21. 招商计划书制作 22. 招商条件建立 23. 招商会场筹设 24. 招商人员组训 25. 业主经营意向调查及联系协调 26. 经营厂商及产品数据收集 27. 商场月刊资料寄送 28. 开店经营咨询顾问 29. 商家会组织筹设 30. 商家会会议召开 31. 案场规划 32. 销控气氛 33. 销售制度设计 34. 销讲编制 35. 人员专训 36. 现场专案 37. 自营店前期经营顾问； 第一阶段：万国商城商业项目的总体商业开发策略规划 17. 万国商总体商业策划的范围包括： . 万国商项目 2期已规划之沿路底商、万国商已规划之公建轴、 35期待规划之商业物业的总体策划； . 一期售楼处，公园、学校、道路等相关配套物业及规划整合的建议； 18. 总体策略规划的基本原则 . 万国商总体商业规划首先需要配合及推动万国商整体造镇的行销，通过塑造 新市镇性格、空间意 象及生活想象空间为新市镇行销提供区域级卖点与独立形象，从而打破现有住宅购买群体的地域抗性心理、扩大未来销售商圈，从而带动整个造镇项目的升级与销售放量； . 在项目分解开发的同时，需要部分商店预先营业，形成一个相对独立的商业部分，营造一个生活样板环境，而且在整个造镇推案周期内（ 35年），前期软开业营业部分需要控制业态及维持一个良好的整体商业形象，不但满足陆续入住业主的生活需求，更需要为整体项目行销提供一个生活样板的销售道具，去化生活抗性因素，强化生活形象。 . 配合万国商整体行销策划，持续 渐进的制造行销热点与商铺热销热租气氛，带动案场人潮； . 创新社区商业概念与意象，发展出一整套适合社区型商业消费需求特点与北京商业市场基础的包括商圈定位、业种配置、业态架构、招商组合及开发行销步骤的住区型商业操作模式； . 区别于商业经营主导的开发模式，根据房地产主导开发的短线特性，在维持形象营造商业气氛及控制业态保持长期收益的前提下，特别需要规划适当比例的销售商铺部分用于回收项目投资与产生短线利润，减少发展商的财务风险与提高关联开发收益； . 根据项目的实际条件与市场机会，推动形 成住宅、商业及其他衍生物业的互动整合的复合开发。 19. 目的：通过与发展商项目部门、设计规划部门及市场部门组成策划。