顺景物业公司作业指导书(doc31)-物业管理(编辑修改稿)

顺景物业公司作业指导书(doc31)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

可证》、《犬类免疫证》，并在物业服务中心登记备案，物业服务中心对犬类不定期抽查，无证或证不齐全者，物业服务中心有权请饲养人将犬带离小区，拒不配合者，报请政府有关部门处理。 人携带犬只到户外活动，必须佩束犬链，由成人牵领、看管，并即时清除犬只排出的粪便；不得携犬进入游泳池区域。 饲养鸟类需实行笼养，饲养者需采取有效措施，以防止鸟粪、鸟食、羽毛影响他人及 小区环境。 饲养人对宠物应当妥善管理，宠物发生的一切行为及引致的一切法律责任由饲养人承担。 业户饲养宠物不得妨害他人，如有影响他人正常工作和休息，饲养人应当采取有效措施予以制止，劝阻无效者报请政府有关部门予以处理。 支持性文件及质量记录 《小区饲养宠物登记表》 PR/WY1401 巡查规定 视各栋楼层的清洁卫生，包括消防栓、灭火器、灯开关、地板、墙面、楼梯 扶手、楼梯口、防火门等设施，督促保洁员做好业主（住户）和装修人员的垃圾疏散卫生工作。 对游逛在楼层及小区内的闲杂人员或 可疑人员进行礼貌询问和盘查，对有犯罪迹象的带其到物服中心交于安管部进行处理，巡楼时，留意各楼层的暗角和角落是否藏有可疑的人和物。 对可疑的声、光、异味，要及时查明原因； 巡查各栋楼层的装修人员是否办理装修申请，是否佩带出入证，是否违反装修规定及装修垃圾的清理工作； 制止各楼层的装修人员不准到处乱窜，废弃物不能到处乱扔，不能在楼层内起哄、赌博、酗酒和其它影响住户起居的行为，禁止装修人员打赤膊及其它不雅的行为； 督装修人员严格遵守物服中心规定的装修工作时间，在不影响其他业主或住户的前提下，才允许其装修，否则依 据装修管理协议处理。 对每日物服中心开出的维修单内容进行督促、核实，争取当日的事项当日落实； 巡楼时，对业主或住户投诉的问题，礼貌进行回复。 对能及时为业主或住户解决的问题应及时安排人员进行处理完善，对不能及时处理的问题，做好记录上报上级主管处理； 督促各楼层的安管人员加强巡视提高警惕，把治安事故降到最低限度，更好地为业主或住户服务； 巡查各楼层是否存有火灾及治安事故隐患，并及时采取措施防患未然； 1每周查看空置房户门有无锁好，空置房内设施设备是否正常（门窗是否关好， 是否有渗漏水、管漏现象，电源开关 是否关闭，卫生情况）等，在签到表上签到，并及时锁好房门。 1检查在各栋楼层的通知栏上及时张贴或更换物服中心的临时停水、停电通知及公司的其他通知，以便业主住户采取相应措施和及时办理。 1天不定时对小区的各栋楼宇进行检查巡楼不少于二次，并做好巡视记录，对比较严重的事故，应书面报告物服中心。 支持性文件 《巡楼日记》 PR/WY1501 《空置房巡楼周记》 PR/WY1502 序号 项目 名称 周期 巡视维护要点 质量标准 1 基础及承重结构（柱、梁、板、墙） 每日 1．检查承重结构有无裂 纹、变形和腐蚀。 2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。 1．基础沉降在国标允许范围之内。 2．承重结构无大的损伤及变形。 每年 1．检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。 2．检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。 2 天面、平台 每日 1．检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。 2．检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。 1．无大面积积水现象。 2．无渗、漏水现象。 1． 无起鼓 每年 1．伸缩缝密封胶老化问题发现后， 清除旧胶，重新灌注新密封胶。 2． 对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。 序号 项目 名称 周期 巡视维护要点 质量标准 3 楼地面及楼梯 每日 1．检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。 2．检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。 3．检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。 4．检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。 1．瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。 2．大理石无污渍、划痕，光洁、平整。 半年 1．对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。 每年 1．更换或重贴 损坏或脱落的瓷砖。 2．对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。 4 内墙面 每日 1．检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。 2．检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。 3．检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。 1．瓷片无脱落、污渍。 2．墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。 每年 1．对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。 2．对松动脱落的大理石重新装贴。 质量标准 项目 名称 周期 巡视维护要点 质量标准 5 外墙面 每日 1．检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤 、污渍。 2．检查瓷片有无损坏、脱落。 3．检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。 1．外观清洁，无损伤。 2．无渗、漏水。 半年 请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。 6 门、窗 每日 1．检查门窗有无损坏、松脱现象。 2．检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。 3．检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。 1．门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。 2．门窗关闭灵活，无异响。 每年 1．维修损坏门窗，更换损坏部件。 2．为转动部位加注润滑油。 7 吊顶天花 每日 1．检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。 2．检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。 3．检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。 1．天花吊顶平整，无污渍。 2．无裂缝及破损。 用户意见征询调查 目的： 通过用户意见征询调查，对物业服务中心一年来的工作进行一次检测，及时发现物业服务中心在日常管理服务中存在的缺陷和问题，以便我们更好的改进工作，提高工作效率。 方式： 采用书面调查方法进行调查，调查对象为小区内已入住和装修期间单元的业 主，采用随机发放调查表的形式进行征询。 具体工作安排： 本次发放调查表 分，回收率不得低于 %； 月 日 — 月 日发放调查表（各房管员按片区发放）； 月 日 — 日回收调查表（各房管员按片区回收）； 月 日做出调查结果统计，并写出总结报告，报公司领导。 拟定： 审批： 物业服务中心 年 月 日 您的满意是我们不断的追求，为您提供高效优质周到完善的服务，是我们物业公司 全体员工所追求的目标。 为了使我们小区建设得更加优美，管理服务 更完善，恳请您以 主人翁的态度填写此表，以便改进我们的工作。 您对物业公司在本小区提供的保安服务。