长春市永长小区商服物业策划案(46页)-物业管理(编辑修改稿)

长春市永长小区商服物业策划案(46页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

含巨大的消费市场，由于是独生子女，城市家庭舍得在孩子身上花钱，低龄儿童的日常消费额基本接近成人； D、 需求程度： 对于儿童商品的需求不受季节、地域等因素的影响 ，并且随 着城市人口的快速增加，呈现不断增长的态势； E、 经营支撑： 关于儿童的各种商品品类众多，不断细化，各种关于儿童的 经营性服务项目不断推陈出新，完全可以满足一个大规模商服物业的经营需要。 根据以上事实，永长小区商铺未来的形象应该是： 一座乐园式的儿童商品超市，通过内部花样繁多、新鲜有趣的游乐设施，吸引了整个城市的适龄儿童，在家长的陪同下，前来玩耍，并且能够保持较高频次；而超市内部琳琅满目的儿童商品和服务，就有了充足的机会直接面对目标消费 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 者，从而促使其达成购买；而儿童商品的较高利润率和大量人流，保证了经营者的充足收益，从而使帝司尼乐园可以迅速立足于春城。 物业经营定位的规划 （ 1）、个体产品划分原则 永长小区商铺的总面积 2 万余平米，完全具备大型商业物业的经营规模，但是由于不是框架结构，无法直接作为开放式、通透式的商场进行销售，因此根据现实情况，铺位划分必须遵循以下原则： A、按照 4： 6 的比例划分游乐设施和经营面积，即游乐设施所占的面积至少要达到 8000 ㎡以上； B、充分利用内部规划进行铺位划分，改变直接按照建筑划分并按照建筑面积销售的形式，划分米柜台、壁柜台、面积柜台； C、将儿童游乐设施按照儿童的心理 特点，以一定主题或者线索进行合理 设置，强化其趣味性和娱乐性； D、经营区域的划分与游乐设施和空间有机衔接，做到充分利用有限面积，容纳更多经营业户。 （ 2）、铺位划分建议 初步建议铺位按照以下方式进行划分： A、儿童游乐设施分布 室内儿童游乐设施的分布可以把儿童的不同年龄阶段作为分布的依据和出发点，以如下形式设置： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A一楼为针对低龄儿童的设施，年龄在 0|―― 4 岁间，从正门入口开始， 在主通道两侧交叉分布，各项游乐内容基本独立； A二楼为针对成长期儿童的游乐设施，年龄在 5―― 8 岁间，从二楼主扶 梯位开始，分别向两侧延伸，一侧为 5－ 6 岁区域，另一侧为 7－ 8 岁区域； A在一楼中心位置开辟一定面积，设立女孩游乐专区，设立专门为女孩 儿提供游乐设施。 A在一、二楼的游乐设施分布上，按照运动型、智力型和综合型的类别 过渡渐进； A秋千和滑梯（或者其他项目）作为常设性的设备，每隔一段距离就设 置一个单独功能区。 B、经营区域划分 根据对儿童设施分布的初步设想，结合商铺的基本功能定位，将经营品类与 经营区域划分如下： B一楼经营： 儿童营养品（婴幼儿区）、儿童服装、儿童鞋帽、儿童玩具。 B二楼经营： 儿童小食品、儿童医药保健、儿童文体用品、儿童书籍、儿童音像制品。 B特色服务： 二手婴幼用品交易区（位置灵活确定）。 B经营单位划分 由于儿童游乐设施的设立，在提高商铺经营成本的同时，更带来了滚滚的人 流。 因此在经营单位的划分上，既要照顾到销售价格，又要使经营者得到充分的利益保障。 所以综合考虑，经营单位的划分采取如下形式： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 B 划分米柜台 ：以中心过道作为中轴，两侧的建筑单元按照可设立的柜 台长度，划分出实际可售的米柜台。 B划分壁柜台： 以每一个建筑单元内三面墙体作为经营 商品的展示载体，制作展架、货架或者直接展示，划分墙体面积进行销售。 （ 3）、经营定位的基本市场分析 A、 经营商品能做到体积小、利润大，能保证业主赚钱，同时，商场流行 “女人、儿童的钱好赚”，能说服业主承租或购买； B、市场中本身就存在大量的经营此类商品业主，市场容量较大； C、是市场上的“稀缺产品”，市场需求旺盛，未来经营看好，经营业主的生意好做，就为商场的增值奠定了基础； D、 适合现有市场状况，持续经营的能力强。 E、所经营的商品的销售对象全部都是“儿童”，符合儿童“购物”边走边 玩的特点， 就能尽可能的延长购物时间，创找更多的销售商机。 物业经营定位的诉求包装 将物业的经营内容进行包装而后变成诉求信息并付诸传播，其目的是为了建立物业未来的成型商场的形象，提前展现未来商场的经营状况，坚定购买市场对本物业的投资回报信心。 （ 1） 商场经营定位的包装 前文中我们用 儿童娱乐超市 的概念来整个经营定位进行说明，但并不表示 未来的销售推广中要传播该概念，为更好的达成传播效果并短时间内迅速建立物业成型的商场形象，经我司研究，可包装成 迪斯尼儿童乐园 ，并以此代表商场名。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 在房地产开发中 ，因名称对物业营销影响的例证不胜报举，在房地产整体运作过程中，物业的命名有着其深远的意义，很多人认为物业有名称就行，名称只是物业的一个代号而已，实际上从消费者对项目的认知角度来看，物业的名称对投资者有着潜在的联想效应，在项目品牌形象推广中，一个好的物业名称可以发挥意想不到的作用。 B、 本物业定名分析 B 区别其它市场名， 迪斯尼儿童乐园 主题鲜明，抢眼，新鲜，其本身具有强烈的诱惑力因而能具备市场号召力； B可以很快的形成知名度，因其本身的主题，新鲜感能带动较旺的人气，为市场培育开个好 头； B为以后专门性的导购市场，做好媒体的准备，例如可考虑以后 ,每月可出版一期《 迪斯尼 》杂志； B能真正包容物业经营定位的一切内容； B因整个商场的销售对象几乎是家庭与家长，这样取名较符合销售对象的性格，以取得她们的认同； B本身所供挖掘的诉求点较多。 （ 2）、商场经营区域诉求包装（待定） （ 3）、商场服务区域诉求包装（待定） （ 4）、视觉形象设计（待和广告公司一起完成） （ 5）、主题公关活动包装（待定） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、 由经营定位所界定的目标市场定位 3客户群购 买目的分析 现阶段购买长春中心商业圈内商业物业的客户群体组成分析： 买家来源 购买主要目的 购买首要动力 买家身价结构 长春本地 45% 出租 95% 赚钱 30% 100200 万 70% 南方 20% 出租 80% 赚钱 30% 100200 万 80% 长春周边和省内其他 地 区 35% 升值及出租 80% 稳定收入 40% 200 万以上 60% 本项目的客户群，除通过特色营销带来的其他层面客户或对上述比例有所调整之外，仍是以上述所列为主。 主要的目标客户群是： 投资者市场。 在此，可提出两个问题： （ 1）、买这个铺位的人会不会去经营它。 （ 2）、经营它的人会不会去买这个铺位。 根据实地考察，答案是： 经营者同时是商铺业主的，仅占现该片区商圈内总铺位的 22%。 这就是说，投资性购买将是本物业成型商场的主力购买客户群体； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3物业客群定位分析 类比商服物业的客群分析 （ 1）、从现有经营获利状况分析，确定类比商业经营标准 A、现有经营获利状况分析（见下表） 类 别 满分 原 因 交通状况 8 从交通情况来说，所有的经营性物业都必须拥有较 好的交通状况，才能支持一定的人气，否则，就会极大的影响商业的发展。 人气支持 15 拥有人气支持，是商业物业经营的保证 预计消费者购买强度 10 经营品种是否适合市场，能否赚钱的原始动力 行业平均利润率 20 经营的唯一目的就是获利，行业利润率直接影响经营利润 购买频次 8 影响商业利润和商品周转能力的重要指标 支付能力 10 需求转向消费所必备的因素，否则，需求便不能转为购买 竞争情况 10 竞争厉害的经营，利润肯定不高 持续发展力 7 经营能否维持的能力 配套情况 5 对自身经营的品种和 手段的支持和阻碍 经营能力 7 竞争取胜、获利能力加强的唯一手段 合计 100 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 B、根据 SWOT 分析，确定物业的得分标准。 物业得分标准 类 别 满分 得分 原 因 交通状况 8 8 从交通情况来说，所有的经营定位均符合物业成型商场的交通要求，整个路面宽直，公交线路多，各种载人运输工具均能容易抵达。 人气支持 15 14 本物业 未来的成型商场能部分接引“长春中心市场”内人气，但从传统的消费构成分析，娱乐所能接引的人气最高，其次是主题商品类，而这几项均是项目的经营定位所包含，所以得分较高。 预计消费者购买强度 10 9 经过有效引导后，消费者来此区域购买消费的强度较大，这也是经营内容之一，若加上有效的宣传导入，能更好的刺激消费者的购买强度。 行业平均利润率 20 10 椐我司的调研以后得到的数据，本定位的平均利润率可到 50%。 购买频次 8 8 定位内容广范，使消费频度提高 支付能力 10 10 商品的总价 较低，相对消费者，支付能力强 竞争情况 10 9 基本没有总体竞争，有系列的个体竞争 持续发展力 7 7 前景好，见后文 配套情况 5 5 完整而良好 经营能力 7 6 主题式经营，广告支持，经营能力强 合计 100 86 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度 的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 注意：以上打分，为经验估计，非计算结果。 （ 2）、对长春现存的商服物业按标准打分 人民大街、重庆路商业圈（表一） 类 别 满分 项目得分 原 因 交通状况 8 8 市中心主干道，交通极其方便 人气支持 15 15 长春市民心中服饰主要的购物区 预计消费者购买强度 10 10 商品齐全，长春大商场集中在此地，市民购物必到之处 行业平 均利润率 20。