鑫宇物业管理公司业主管理制度手册(28页)-物业管理(编辑修改稿)

鑫宇物业管理公司业主管理制度手册(28页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处 5万元以上 20 万元以下的罚款。 第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不 交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯 罪的，依法给予行政处分。 第七章 附则 第七十条 本条例自 2020 年 9 月 1 日起施行。 （国务院办公厅） 三、物业服务费及相关事宜 管理控制 各业主在其住宅内享有自主、私密居住和使用的权利。 但邻里之间应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 物业公司对公共地方、花园、通道、停车场及一切服务措施均有管理权。 物业服务费 （ 1）物业服务费缴交标准。 根据四川物价局、省建委有关文件精神，经过科学管理服务成本核算，“尚品观邸”业主有义务共同承担本小区物业管理所需的管理费 用。 其标准为：多层按建筑面积 元 /平方米 /月收取；电梯公寓按建筑面积 元 /平方米 /月收取，商业物业按建筑面积 元 /平方米 /月收取，其他物业按建筑面积 元 /平方米 /月收取。 （ 2）物业服务费的缴交时间。 物业服务费按半年度缴交，缴费时间为每年的第一个月起至第六个月为第一缴费期，第六个月起至第十二个月为第二缴费期。 为了保证物业服务工作的正常开展，也为了各位业主和物业使用人的良好信用记录，敬请各位业主和物业使用人按时到小区物业管理处缴交。 逾期不交的，我们将按照每天 3‰ 加收滞纳金。 业主与物业使 用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 物业产权发生转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费或物业服务资金，并将产权转移情况及时告知小区小区物业管理处，以免产生后续问题给您带来不必要的麻烦。 （ 3）物业服务费的起算时间。 物业服务费按开发商通知入伙起始时间的当月开始计征。 敬请各位业主和物业使用人予以理解和支持，共同保证本小区各项物业服务工作的正常开展。 （ 4）物业服务费的构成。 本物业实行包干制收费，按照《物业管理条例》的规定：物业服务费用的构成包括物业服务成本、 法定税费和物业管理企业的利润。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1) 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2) 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3) 物业管理区域清洁卫生费用； 4) 物业管理区域绿化养护费用； 5) 物业管理区域秩序维护费用； 6) 办公费用； 7) 物业管理企业固定资产折旧； 8) 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9) 经业主同意的其它费用。 上述各项费用支出将定期向全体业主和物业使用人公布。 按照《物业管理条例》的规定：物业共用部位、共用设施设备的 大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 （ 5）其他缴费。 1) 为加强装修管理，规范小区秩序，避免造成环境污染，防止因违规装修及违规倾倒垃圾而受到政府主管部门的处罚。 装修期间我公司将对装修实行监管，严格车辆及装修材料出入管理，并定期对装修进行巡查，设定装修垃圾统一倾倒点，坚决打击违规装修及违规倾倒垃圾行为，切实为全体业主着想。 我公司将收取装修管理费 300 元 /户，另计建渣清运费及特约服务费 元 /平方米（按每户建筑面积计算）。 2) 为保证本物业建筑结构和设施 设备的安全，增强各业主、物业使用人的遵规意识和安全责任感，本物业按多层 2020 元 / 户、电梯 3000 元 /户的标准收取装修保证金。 3) 按国家《物业管理条例》规定：物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 在本物业服务区域内实施时，此类费用就不再由小区小区物业管理处收取。 4) 依据南充市人民政府综【 2020】 77 号规定，生活垃圾处理费每户每月 元，由小区物业管理处代收代缴，收费时间与物业服务费一并收取。 5) 有偿服务项目物价部门有明确规定的，按规定收取，无明确规定的按约定收取。 （ 4）付款方式 住户请用现金交与服务中心，并领取收据。 没有服务中心的财务收据，其他人员不得代收，敬请业主谅解。 （ 5）拖欠管理费 如业主延期缴纳物业管理服务费和其他应交费用等，物业小区物业管理处有权在发出拖欠通知书 30天后，停止该违约用户及租户的一切服务，并保持使用通过法律程序解决问题的权利。 （ 6）产权与使用权的转让 产权与使用权的转让应按国家相关规定执行。 （ 7）管理人员 物业公司已聘请专业管理人士管理与服务本小区，但需各业主通力合作，使管理与服务工作更加完善。 使小区环境更加美好，生活更为舒适。 物业小 区物业管理处的员工应遵照公司的指示工作，一律不准接受业主及住户的小费和报酬。 （ 8）建议及投诉 业主若对本小区管理和小区服务有良好的建议或投诉，请以书面形式与物业小区物业管理处联系。 物业小区物业管理处备有适当表格，方便业主作投诉或建议用，但需在表格上写明本人姓名及联系方式。 四、入住流程 、 收到《入住通知书》后，请在规定时间内到“尚品观邸”办理入住手续，并请您带上： （ 1）业主身份证原件及其复印件一份； （ 2）入住通知书； 领取钥匙、资料、物品 现场验房 到物业处缴纳物业服务相关费用 在物业处签署相关物业服务协议 业主 /代理人带齐相关资料 房产公司销售部核对业主身份 到房产公司财务部 核算相关费用 （ 3）购房合同原件； （ 4）已交款项的各种收据原件； （ 5）常住人员 1 寸证件照各 2 张； （ 6）备用金。 在物业管理处签领《业主手册》，签署相关资料和协议。 装修时办理签署《装修责任书》，签领有关管理规约。 办理入住手续时，请先向物业公司财务部预缴一年的物业管理服务费和其他市政代收费用。 业主持《房屋交接 验收单》由物业管理处工作人员陪同到现场验收所购房屋，并签收，同时确认水电气表底数。 若业主有机动车需停放在“尚品观邸”小区内，请与管理处办理相关手续； 露天停车场机动车车位占道清洁维护费包月使用费： 元 /月； 购买的地下停车场地：机动车车位占道清洁维护费包月使用费： 元 /月； 机动车车位站到情节维护费包月使用费： 元 /月； 其他按约定标准执行。 室内装修必须按照小区装修管理规定执行，在小区物业管理处交纳相关费用（装修管理费、装修保证金、装修工本费等） 并办理相关手续后方能进场装修。 搬家时，请提前到管理处办理搬家登记，搬家车辆和人员须由公共秩序维护组实施监控。 五、室内装饰装修管理规定及办理流程 为确保装修工程顺利进行，请业主、装修公司认真阅读南充鑫宇物业管理有限公司装饰装修管理规定 ,并予以遵守。 业主装修时，若装修方案牵涉拆墙（承重墙严禁改动）改线等，须取得鑫宇物业“尚品观邸”服务部书面批准并遵守《装修管理规定》等有关规定，不得擅自改变房屋的原设计使用功能。 承担装修业务的装修公司或自装的业主，须预交装修保证金（多层 2020 元 /户，电梯公寓 3000元 /户），办理施工许可证（押金 200 元 /户，工本费 10 元 /户），装修完毕竣工验收后如无违规装修和公共设施的损坏等按规定退回装修保证金及施工许可证押金。 进行装修时，业主须向物业公司缴纳装修管理费 300 元 /户，另计建筑垃圾清运费及特约服务费按建筑面积每平方米 元 装修公司或业主须向服务中心申报装修工人人数、装修时间并交纳每人一寸照片 2 张，身份证复印件1 张，办理装修工人《临时出入证》，办证工本费 元 /人 /户 /证，押金 元 /证。 提醒装修工人不能随地大小便，在室内外乱写乱画，不能悬挂和张贴任 何带广告、宣传性质的条幅，公共设施设备禁止乱动，进出按照规定路线往返。 在装修期间不要将装修垃圾、各种油漆、塑料袋及其他杂物丢入下水管道中，防止下水管道堵塞；请将装修垃圾放至小区物业管理处指定堆放地点。 在接电源时，不要将电源直接接在电源开关进线端； 不要使用电炉；不要再室内吸烟；杜绝违章作业；施工时应配备 8 公斤干粉灭火器 1 具，注意安全防火。 在使用电焊机等大电流工具作业时，施工前须向物业公司提出申请。 噪音控制在不影响相邻业主正常生活为限。 装修时间： 1) 前期白天装修无时间限制，但在 19:00 后不允许继续装修 ，相关人员必须退场。 2) 当业主入住生活后，日常装修时间： 8:00— 12:00,14:00— 19:00，双休日、节假日： 9： 30— 12： 00， 14：30— 18： 00。 中午时间可以进行墙面粉刷等无声响的装修施工，禁止进行一切噪音施工。 在 19:00 后不允许继续装修，相关人员必须离开小区。 如违反规定，物管公司有权责令停工，扣留或没收工具，视情节轻重给予处罚。 请业主及装修公司不要延长施工时间，特别是在学生高考期间更应遵守相关规定。 1 为了保证小区外观的统一协调和您及家人的安全，请按照物业公司统 一规格进行装修。 在单元楼道窗户内安装巴壁式不锈钢防护栏，一楼住户确需安装防护栏，请将防护栏或拉闸安装在室内（即玻璃内），材质为银白色不锈钢；雨棚安装时应统一规格：颜色为天蓝色和白色相间，蓝色铝合金支架，护阳面 70cm，雨棚材料为铝合金。 楼顶装修严禁乱搭乱建，不能改变露台（阳台）的使用功能，禁止封闭露台（阳台）改作它用。 1 装修工人进出小区应该主动出示小区物业办理的出入证，遗失应及时补办。 装修完毕后，装修人员出入证应全部退回服务中心。 1 为保证业主和整个小区的弱电系统的正常使用，各业主进行室内弱电 系统的变动应委托物业公司联系专业施工队伍进行此项工作，费用现场商定。 1 装修完毕，业主入住时须到服务中心办理入住登记。 1 装修保证金及施工证押金的退还：在装修完毕并登记入住六个月后，并经相邻业主签字、物业工程部验收后凭入住登记按照相关规定退还，并收回施工许可证。 1 在装修时应对厨房、卫生间做二次闭水试验；因你在装修过程中开槽、埋设管线会破坏防水层；建议在装修时对厨房、卫生间做二次防水卷材，并再次进行 48 小时闭水试验。 （注：请参照《业主厨房、卫生间装修及空调安装承诺书》第一条）。 1 天 然气安装要遵守天然气公司的施工要求进行安装，咨询物业工程部或天然气公司后进行作业。 1 小区的美观、楼盘品质的提升、物业的保值和升值，关系到每位业主的切身利益，在装修时请严格遵守相关规定，特别是乱搭乱建、违规安装防护栏、侵占小区草坪等行为；针对违规行为，物业公司将开具《违规装修限期整改单》，如业主或装修企业拒签，视为已接受整改通知内容。 装修流程图 业主和具有装修资质的单位签订《装修合同书》在物管公司备案 装修图纸、方案送到物管中心备案 与物管公司签订相关协议，并缴纳相关费用等 装修单位凭。