精编物业公司管理规程(80页)-物业管理(编辑修改稿)

精编物业公司管理规程(80页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

班人未到岗，交班人不准下班； c) 接班人醉酒或其他情况而未找到接班人； d) 在倒闸操作和事故处理过程中； e) 若交接班过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。 值班操作要点 值班人应提前 15分钟到达值班岗位，按交接班程序进行交接班。 坚 守岗位，不得串岗。 按有关运行管理标准作业规程对空调设备、电梯设备、供水、供电设备进行巡查、保养、维修。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。 值班人员特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电维修部主管同意并签字方可调班。 停送电操作要领 正常情况下的倒闸操作： a) 机电维修部主管提前两天书面通知运行组停、送电范围（包括变压器报停、启用）； b) 运行组接到通知后，一天内完成以下工作： —— 立即通知供配电专业人员即到现场，根据负 荷分布情况实地考察其可行性； —— 若不可行应立即汇报情况，并说明原因； —— 若可行，则应明确停送、电时间、范围，填好操作票后，由主管经理审批，同时将停、送电情况书面通知公共事务部。 c) 公共事务部接到通知后，提前一天贴处停电通知以告知住户； d) 倒闸操作前，运行人员要做好相应地准备工作，电梯降至首层，如有必要可将发电机操作开关置于停机位置； e) 在确定时间，在监护人的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作： —— 停电：先停负荷开关，后停隔离开关； —— 送电：先送隔离开关，后送负荷开关。 f) 倒闸操作完成后，运行人员要检查电梯的运行情况，发电机操作开关置于自动位置； g) 做好各项相关记录。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 紧急状态下的倒闸操作： a) 发现配电房有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，运行人员应当立即进行全部或部分负荷停电操作；根据情况立即断开低压配电柜上电源开关，或断开高压柜高压开关； b) 停电后立即通知机电维修部主管，主管到现场后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方恢复部分或全部供电。 对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电； c) 做好各种记录，重大事故应立即报告管理处经理。 值班房、设备房卫生管理制度 各值班人员负责该班次值班室的卫生清洁工作，并保持值班室卫生。 、 各专业值班人员负责各自专业设备房的卫生清洁工作： a) 水电工负责配电房、水泵房卫生清洁工作； b) 空调工负责空调机房卫生清洁工作； c) 电梯工负责电梯房卫生清洁工作。 接班人负责检查上一班的清洁工作，对不合格卫生清洁工作可要求返工，直至合格。 各专业早班值班人员为该专业设备房安全卫生责任人。 机电维修部主管负责本部卫生清洁工作的日常检查和督导。 记录 《值班记录表》 相关记录文件 《机电维修部员工绩效考评实施标准作业规程》 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 社区文体活动组织实施标准作业规程 目的 规范社区文体活动组织实施工作，引导社区居民开展健康向上的群体文体活动，加强社区精神文明建设、和睦邻里关系，增强管理公司与住户的有效沟通，推动小区的物业管理。 适用范围 适用于管理公司所属各管理处开展的文体活动组织实施工作。 职责 公司总经理负责审判社区文体活动计划和费用预算。 管理处经理负责制定社区文体活动计划并组 织、监控、实施。 公共事务部主管负责具体实施社区文体活动计划。 公共事务部文化管理员负责依照本规程具体开展社区文体活动。 程序要点 社区文体活动意向调查 公共事务部管理员应于每年的 6月及 12月分别向住户做一次文体活动意向调查，并分析、总结调查结果，报公共事务部主管。 文体活动意向调查可采取以下方式进行 a) 电话采访； b) 投递文体活动调查； 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 c) 预约采访。 文体活动意向调查具体操作应按照《住户意见征集、评价标准作业 规程》进行。 社区文体活动计划与实施方案的制定 公共事务主管根据文化管理员所开展的每半年一次的居民活动意向调查结果，结合社区文体活动设施情况，于每年的 6 月 30 日及 12月 30 日前制定出社区文体活动计划实施方案。 该计划与实施方案鹫包括以下几方面： a) 举办文体活动目的； b) 开展文体活动的项目与活动方式； c) 需要配置的文体活动设施的装备、配备情况： d) 开展文体活动所需经费的预算； e) 开展文体活动的组织及实施方案。 以上文体活动计划与实施方案应报管理处 经理通过审核后汇入管理处半年度、年度工作计划。 报公司总经理审批。 社区文体活动开展与组织要领 公共事务部主管根据审批过的文体活动计划于每次活动前半个月制定出一个详细活动组织方案及相关物品采购计划，呈报管理处经理、公司总经理审批 管理处经理应召集各部门主管讨论文体活动组织方案的可行性、奖品设置情况及活动经费的落实情况。 管理处经理还应提前 10天召开有关组织人员的筹备会议，落实文体活动房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 组织的具体事宜，如各类比赛的裁判工作会议、文艺演出活动的主持人会议等。 公共事务部文化管理员应提前一个星期举办文体活动以海报形式张贴在社区公告栏、宣传栏内 ,对于重要文体活动应做到每家每户均应通知到。 公共事务部主管提前一个星期做好以下准备工作： a) 文体活动场地准备。 b) 奖品及所需物品准备。 c) 组织人员分工准备； d) 活动场地的所需设备的准备。 管理处经理于每次活动举办前 2－ 3天召集相关组织人员做一次模拟组织安排或相关演练工作，确保文体活动组织工作无漏项。 文体活动举办当天管理处人员应全部调整好班次，相关组织人员均 应进入活动场地进行布置及相关工作安排。 在整个文体活动组织与进行过程中，管理处必须亲自抓各项工作，确保组织工作质量。 社区文体活动注意事项 举办各类文体活动必须选定有经验、活动能力强的主持人。 社区文体活动举办时间一般安排在周六、日或重大节日来临前两天。 保安部主管应制定详细的人流组织与疏散方案，并亲临前现场具体落实。 机电维修部主管应确保活动场地的设施设备良好，并做好应急方案与处理措施。 开展文体活动时应注意防火、防盗、防打 架斗殴或其他治安防范工作。 文体活动结束时间一般在晚上 10： 00 以前停止 ,以不影响小区居民正常房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 休息为原则。 社区内举办的文体活动应确保内容健康、积极、合法。 有益于住户身心健康。 社区文体活动总结 公共事务部主管应在每次文体活动结束后及时做好本次文体活动的总结工作，找出存在的缺点与不足之处，并填写《社区文化活动检查与处理记录》及《社会文化活动总结报告》。 以上活动总结报告及相关记录表格 3 应及时上报管理处经理，作为对公共事务部主管及文化管理员进行绩效考评的 依据之一。 公共事务部文化管理员应将每次社区文体活动的相关资料及记录分类归档，由主管审核后在本部门保存 3年。 记录 《社区文化活动计划申请表》 《社区文化活动记录表》 《社区活动检查与处理记录表》 《住户意见征集，评价标准作业规程》 公共场地使用管理规程 制度内容 对大厦公共场地的使用进行规范 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 适用范围 适用于辖区内公共场地的使用管理。 维护客户利益，保障公共场地规范、合理使用。 其管理范 围包括： 1. 大厦客户服务助理负责巡查、纠正公共场地不规范使用现象。 2. 保安员负责对通道、大堂等处不规范使用现象进行巡查、纠正，并及向客户服务部汇报。 3. 物业管理公司其他人员在发现公共场地不规范使用现象时，均有责任制止或向客户服务部报告。 管理标准 1. 大厦卫生间、消防通道等设有明显禁烟标志的地方无吸烟人员 2. 所有公共区域无赤膊等不文明行为 3. 卫生间内无洗头、洗衣、晾晒衣物等行为 4. 消防器材、公共区域照明灯具等无人为损坏 5. 公共停车场无乱停车现象 6. 公共区域无带汤、水食物遗洒的污渍、油渍 7. 所有公共区域无乱贴、乱糊、乱画等现象 8. 无擅自在大堂或楼道内放置带有宣传、广告、流言、传销等性质的物品或纸张 9. 无在大厦外立面窗外悬挂、张贴招牌及广告的情况出现 工作流程 1. 大厦客户服务部助理在日常工作时应注意检查客户有无私自使用辖区内的公共场地、有无在窗外和玻璃上悬挂、张贴招牌及广告的情况出现。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 2. 在客户有特殊情况需占用或使用公共场地时，大厦客户服务部员应请客户写出书面申请，在不违反《消防安全管理条例》和大厦的 美观整齐的前提下根据“有偿使用”的原则，对相应公共场地实行统一规划，有偿使用，同时在《公用场地使用登记表》相应栏目中做好记录。 3. 对违反公共场地使用规定的，损坏公共场地设施、设备者，大厦客户服务部员工除责令其拆除、撤销违章物品、修补破损部位并恢复原状外，还应根据有关规定作出相应处罚。 4. 大厦客户服务部员工在日常工作中应注意检查公用场地清洁卫生，对于乱涂、乱画、乱贴等现象应及时制止并根据有关规定作出处理。 5. 保安员及管理处其他工作人员均有责任对公共场所不规范使用现象进行制止和纠正。 工作表格： 1. 公用场地使用登记表 (QMSPM31801) 2. 公共区域巡视记录表 (QMSPM31802) 娱乐设施管理方案 1． 0 目的 规范小区娱乐设施管理工作，确保各类文体设施的合理使用与有序房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 管理。 2． 0 适用范围 适用于翠堤春晓物业管理对各类文体设施的管理工作。 3． 0 职责 管理处经理负责制定文体设施管理制度及管理工作监控。 客服中心主管负责组织实施文体设施的管理工作。 客服中心管理员负责依照本规程进行文体设施的具体管理。 4． 0 程序 要点 小区公共文体设施管理的一般要领 小区公共文体设施一般只为本区内住户提供服务，不对外开放营业。 小区文体设施一般只收设施维护费，目的是为住户提供服务，不以营业为目的。 住户使用文体设施时，一般凭会员证入场活动。 社区内文体设施一般包括：健身房、儿童活动中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活动室、阅览室、宣传栏等项目。 健身房管理 开场前的准备工作（开放时间周一至周五 16:0021:00。 周末09:0021:00） : a) 客服中心事务管理员应于开场前 10分钟到岗，不得无故延误 ； b) 清洁健身房卫生，特别做好休息椅的清洁，检查设施完好情况； c) 打开健身房门迎接住户入场。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 健身房入场一般程序： a) 健身房入场消费对小区业主采用会员制形式，对非业主采用购票入场形式； b) 小区内业主应于每年 12 月 31 日前到客服中心凭业主证办理会员证，会员证办理程序参照客服中心相关作业规程； c) 业主进入健身房消费时： —— 首先向事务管理员出示会员证； —— 事务管理员核对会员证与使用人本人是否相符，如有疑问应验明其他证件直到无疑问； —— 填写《文体活动消费登记表》请业主在相应栏目内签名确 认； —— 请业主进入健身房进行消费活动； —— 活动结束后，事务管理员请业主在《文体活动消费登记表》相应栏目内签名确认。 d) 非业主进入健身房消费时： —— 到管理处收银处购买入场活动购买门票； —— 入场前向事务管理员出示门票； —— 事务管理员将门票副券小心撕下妥善保管，正券交消费者本人保管。 —— 持票人进入场内消费。 e) 小区业主进入健身房消费可采用电话预约或亲自填写《健身房订场登记表》预约活动时间，事务管理员凭订场先后顺序准予业主使用健身房，在不影响业主活动的前提下方可让非业主进场活动。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 健身 房公众管理规定： a) 所有人员进场时必须穿运动鞋，严禁穿皮鞋进场； b) 爱护健身房内的公共设施，因使用不当而损坏的设施应照价赔偿； c) 讲究场地卫生，不得乱丢、乱吐、乱涂，违者除负责清理恢复原状外，处以一定罚款； d) 健身房内只能进行健康的娱乐活动，不准进行赌博等违法活动； e) 参加活动者必须服从事务管理员管理，不强行延长活动时间。 每日活动结束后，事务管理员应收拾好各类设施、整理该日内入场活动记录及相关票据副联，无误后方可锁门下班。 儿童活动中心管理 儿童游乐场专供儿童使用，谢。