物业管理的阶段探索与分析(88页)-物业管理(编辑修改稿)

物业管理的阶段探索与分析(88页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

售楼处设施检查记录表，售楼处维修单，工程进度跟踪表 5 安全记录 安全日志，巡逻记录，物品出门检查 安全日志，巡逻记录，物品出入登记表，安全器材领用登记表，车辆出入登记 6 环境管理记录 日常管理检查，保洁消杀，保洁材料使用登记 保洁材料领用登记表，环境消杀工作记录表，样板间物品交接单，样板间物品出入登记表 7 检查，考核，奖惩记录 工作自查，日常检查员工考核，奖惩记录，员工报到单 工作自查表，日常检查表，奖惩记录，员工报到单 8 计划，总结 周报，月计划，月总结 周报，月计划（办公用品，安全及维修材料，保洁用品采购计划明细，收支计划），月工作总结及计划 9 会议，培训记录 例会记录，内部培训，训练记录，外部培训记录 会议记录表，员工培训记录表 10 社区文化（活动）记录 配合销售开展活动的相关记录 企业房地产频道 42 二、前期准备阶段 (七 ).其他 1） 公司、项目日常工作表格；如：日常工作检查表、安全日志等。 2） 售楼处专用表格。 如：样板间物品交接单 /出入单，售楼处客户接待记录、活动到访记录等。 三、 物业管理的基本环节 企业房地产频道 43 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 (启动阶段 ) （入住前三个月 ——入住后半年至九个月） （一）入住前的准备工作 （二）物业接管验收 （三）装修管理阶段工作 企业房地产频道 44 三、入住阶段 （一）入住前的准备工作 1. 入住筹备组成立，组织架构搭建。 2. 制定人员招聘及培训计划。 3. 开办费的确定。 4. 小配套费的确定。 并制定到位计划。 5. 入住资料 、 物料准备。 6. 收费项目及标准的确定。 三、 物业管理的基本环节 企业房地产频道 45 三、 物业管理的基本环节 7. 制定入住计划。 8. 办公地点装修，对外展示。 9. 入住流程的确认。 10. 入住统一口径确定，人员培训。 11. 入住环境布置及维护。 12 .模拟入住，正式入住。 企业房地产频道 46 入住阶段 接管验收 建筑物移交 资料移交 维修基金 接管验收标准 楼宇质保书 楼宇使用说明书 楼宇产权资料 楼宇技术资料 接档案资料建立 留 存 备 份 入住管理 引导业主到入住现场 业主交验资料 协助业主填写资料 留存备份 接档案资料建立 业主验房 确认水电底数 确认返修项目 施工队返修 返修准备 〈 三方保修协议 〉 工程问题处理记录表 地产公司 物业公司 施工单位 企业房地产频道 47 ； 入 住 流 程 携带购房合同书；身份证原件及复印件；购房收据 到开发商客服部领取“两书”（房屋质量保证书；房屋使用说明书）；“一证”（房屋使用合格证），由开发销售部发放交付使用凭单 凭交付使用凭单到物业管理中心办理交付使用手续 填写业主挡案，签署 《 业主公约 》 《 装修责任书 》 及装修服务协议 《 业主手册 》 交纳物业管理服务费及其他费用 手续完毕 领取房屋各种钥匙 由物业管理中心维修人员陪同业主进行房屋验收 由开发客服部安排维修并通知复验时间 不合格 合格 企业房地产频道 48 三、 物业管理的基本环节  入住常见问题 （ 1） 销售承诺 （ 2） 设计变更 （ 3） 工程质量 （ 4） 建筑材料 （ 5） 成品保护 （ 6） 维修配合 企业房地产频道 49 三、 物业管理的基本环节  投诉处理流程 一级接待 普通问题： 物业接待人员 售后接待人员 二级接待 三级接待 疑难问题： 物业负责人 售后负责人 重大问题： 物业公司 企业房地产频道 50 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 (二 ) 物业接管验收 物业竣工验收与接管验收 验收主体不同（建筑商 、 开发商与物业公司） 验收目的不同（建筑工程标准与明确责任） 验收职责不同（参与者与直接责任） 验收性质不同 （政府行为与企业行为） 企业房地产频道 51 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 物业竣工验收与接管验收 施工单位 开发企业或 建设单位 物业管理企业 接管验收 竣工验收 企业房地产频道 52 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 (二 ) 物业接管验收 物业的接管验收时直接关系到物业工作能否正常顺利开展的重要一环。 在接管验收过程中，物业公司要充分发挥自己的作用，对在验收中发现的问题应准确记录，明确管理维修责任，并注意审查接受的图纸资料档案 企业房地产频道 53 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 (二 ) 物业接管验收 为处理好接管验收中的问题，需要掌握的原则： 1 、 灵活性与原则性相结合 2 、 细致入微与整体把握相结合 企业房地产频道 54 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 (二 ) 物业接管验收 物业接管验收的方法 ： 观感验收法 物业的主体 、 门窗 、 水电 、 公共设施设备等 2 、 使用验收法 使用功能和 《 房屋接管验收标准 》 企业房地产频道 55 三、 物业管理的基本环节 三、入住阶段 (二 ) 物业接管验收 物业的接管验收根据验收的时间和范围不同可分为： 分期验收 ——分期进行的项目（会所） 单项验收 ——工程项目的单项工程（ 全部验收 ——根据有关法规及标准（规划 、设计、建设方案）按照各项建设标准进行统一的整体验收 企业房地产频道 56 三、 物业管理的基本环节 (二 ) 物业接管验收 1).前期物业开发过程中的工程跟踪，隐蔽工程的 记录等； 2).接管验收小组的成立，和准备工作开展（人员、物资、人员培训等）； 3).接管验收标准及作业规程； 4).小区配套协议及配套安装（交通类、生活类标识设施）； 5).办费协议及物资计划明细； 6).特殊情况的接管验收（开发商原因验收时间拖延，不彻底）； 7).验收中问题的解决和遗留问题的汇总与存档。 企业房地产频道 57 物业验收接管标准操作流程 一 、 工作流程图  提前确定接管验收日期 组建接管验收小组 作好接管验收准备 验收前 30天进行资料验收移交 验收是否合格 熟悉资料 资料存档 制订验收方案与进度计划 进行硬件设备设施模拟验收 验收是否合格 物业验收接管 钥匙接管移交 验收记录存档 验收遗留问题记录 不合格 补。