物业管理业纳税评估手册试行doc72-物业管理(编辑修改稿)

物业管理业纳税评估手册试行doc72-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

元；六级土地每平方米年税额 元。 三、城市房地产税的计算 根据《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（中央人民政府政务院政财字第 133 号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。 城市房地产税按房产原值计税，税率为 %，对其缴纳的税款给予减征 30%的照顾。 计算公式：年应纳 税额 =房产原值 *税率 *（ 130%）。 四、土地使用费的计算 根据北京市人民政府发布《北京市征收外商投资企业土地使用费规定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13号）规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。 需要说明的是，外资企业使用“未经出让”的土地应征收土地使用费，外资企业以各种方式使用已经出让程序的土地不缴纳土地使用费。 按照外商投资企业的实际占用土地 面积，以及所适用的土地使用费的单位标准确定，计算公式：应纳土地使用费额 =占用土地面积 *适用的单位标准。 第五节 其他税种的计算 一、车船使用税的计算 如果拥有汽车、自行车等机动车、非机动车交通工具的内资单位和个人还需缴纳相应的车船使用税。 根据《中华人民共和国车船使用税暂行条例》（国发 [1986]90 号）规定，车船使用税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船行业评估 —— 物业管理业 12 舶，按照座位、吨位和规定的税额征收的一种财产行为税。 计算公式： 乘人汽车应纳税额 =应税车辆数量 *单位税额 载货汽车应纳税额 =车辆的载重或净吨位数量 *单位税额 摩托车应纳税额 =应税车辆数量 *单位税额 二、车船使用牌照税的计算 根据《中华人民共和国车船使用牌照税暂行条例》（政密字第 714号令公布）的规定，车船使用牌照税是对行驶于公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，按照种类、吨位和规定的税额，向外商投资企业或外国企业及其他经济组织、驻京代表机构和外籍个人、港、澳、台胞征收的一种财产行为税。 计算公式： 乘人汽车应纳税额 =应税车辆数量 *单位税额 载货汽车 应纳税额 =车辆的载重或净吨位数量 *单位税额 三、印花税的计算 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第 11号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种应税凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。 分为从价计税和从量计税两种。 计算公式： 应纳税额 =计税金额 *税率 , 应纳税额 =凭证数量 *单位税额。 四、契税的计算 企业承受房地产时还需及时缴纳契税。 根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第 224 号）的规定，契税是对在中华 人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承 受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 北京市契税税率自 2020 年 7月 1日起，由原 4%调整为 3%。 计算公式：应纳税额 =计税依据税率。 行业评估 —— 物业管理业 13 第三 章 物业管理业存在的涉税问题 第一节 物业管理业税务检查情况 为了增强纳税评估工作的有效性和针对性，从 2020 年我市地税系统实施税务检查的物业管理公司中，随机抽取了 50 个案例进行统计分析。 在被抽取的 50个案例中，有问题 46 户，有问题率达到 92%，如图 31 所示。 在检查有问题的46 户中，最高查补税款 114 万元，最 低查补税款 3400 元，平均查补税款 15 万元。 从查补税款分布看，营业税占 %，企业所得税占 %，个人所得税占 %，其他税种合计占 %，如图 32 所示。 由此看出，物业管理企业主要涉税问题集中在营业税和企业所得税上。 图 3 1有问题92%无问题8%有问题无问题行业评估 —— 物业管理业 14 第二节 营业税涉税问题 上一节所述查补税款中营业税占到 %，下面我们进一步对营业税涉税问题进行分析。 首先，按照营业税涉税问题发生频率，分为常见问题和特殊问题，其中常见问题占 %，特殊问题占 %，如图 34 所示。 一、常见问题 （一） 未按规定结转 营业收入 %%%% % %%%%%%%%%%问题一 问题二 问题三 问题四 问题五图34常见问题特殊问题图3271%18%7% 4%营业税企业所得税个人所得税其他税种行业评估 —— 物业管理业 15 全部或部分营业收入、应税代收款项计入“预收账款”、“应付账款” 、“其他应付款”、“长期应付款”、“应收账款”、“其他应收款”往来科目，不结转“营业收入”，少缴营业税。 在这类问题中，物业管理公司将收入计入“预收账款”造成少缴税款的占%，计入“其他应付款”的占 %，计入“应付账款”和“长期应付款”的占 %，计入“应收账款”及“其他应收款”的占 %。 如图 33所示。 图 33 案例 1：某物业管理公司替业主北京某某大厦代收餐费、车位费、租线费、电话占线费 元（其中 2020 年 1 月至 12 月代收 元， 2020年 1 月至 12月代收 576716 元），计入“其他应付款”科目，未缴纳营业税。 违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。 ”及第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 ”的规定，造成少缴营业税 元。 案例 2：检查人员在对一家 物业管理公司实施税务检查时，发现该单位一直以来，将预收的物业综合管理费记入“预收账款”科目，未及时计算缴纳营业税。 截止 2020 年 9 月，该帐户贷方余额为 元。 该行为违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的%%%%计入预收账款计入其他应付款计入应付账款、长期应付款计入应收账款、其他应收款行业评估 —— 物业管理业 16 劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例缴纳营业税。 ”，第五条 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用 ，和第九条 营 业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭证的当天 的规定，造成少缴纳营业税 元，城建税 元，教育费附加 元。 案例 3：经检查发现，（ 1）某物业管理公司分别于 2020 年 3 月 6 日、 7日收取东航物业管理中心物业管理费收入 元和 元，计入“应收帐款”科目，未计营业收入 ,未申报缴纳营业税。 （ 2）该单位 2020 年 5 月 17 日收取房屋出租收入 20200 元，计入“应收帐款”科目，未计应税收入，未申报缴纳营业税。 上述行为违反了《中华 人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。 ”第四条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业税规定的税率计算应纳税额。 应纳税额 =营业额税率。 ”第九条“营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。 ”及营业税税目税率表规定“服务业”税率为 5%。 另据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个 人，都是城市维护建设税的纳税义务人。 ”《征收教育费附加的暂行规定》第二条：“凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，应当依照本规定缴纳教育费附加。 ”鉴于以上规定，造成应缴未缴营业税 元，及城建税 元和教育费附加 元。 （二） 收入直接冲减支出类科目 物业管理公司取得应税收入全部或部分冲减有关成本、费用、支出类科目，逃避纳税。 案例 4： 某物业公司 2020 年和 2020 年支付给供电局的公共区域的电费分别为 元和 元，冲减了物业管理费收入，违反了 《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税。 ”和国税发 [1998]217 号《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》规定：行业评估 —— 物业管理业 17 “物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税‘服务业’税目中的‘代理’业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项 代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。 ”造成少缴纳营业税 元。 二、特殊问题 （一） 价外费用未作计税依据 物业管理公司向其他公司收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，不作为计税依据申报缴纳营业税。 （二） 应税收入直接转入税后所得 物业管理公司取得应税收入转移到 “营业外收入”科目，逃避纳税。 案例 5：北京某物业管理有限责任公司在收取物业管理费的同时，另按物业管理费 %收取业主税金， 2020 年收取业主税费合计 元， 2020 年收取业主税费合计 元。 该企业 2020 年 7 月和 9月分别收取代理业务劳务费 元和 元，记入“营业外收入”科目。 2020 年 6 月代收款项手续费共计 元记入“营业外收入”科目。 以上各项均未按规定缴纳营业税。 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第四条 :“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。 ”第五条：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 ”第九条 :“营业税的 纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。 ”的规定，并根据营业税税目税率表“服务业 其他服务业”依照 5%的税率征收营业税的规定，该企业应按照规定缴纳营业税共计 元。 （三） 暂收款项未申报缴纳营业税 物业管理公司暂收其他单位的款项，如：物业产权人、使用人入住时或入住后准备装修时，企业向其收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，不计入“营业收入”，少缴营业税。 （四） 从“应交税金”推算营业收入与记载“营业收入”不符 行业评估 —— 物业管理业 18 按“应交税金”科目记载应交营业税 推算营业收入，与记载的“营业收入”不符。 （五） 房屋销售收入未缴营业税 房地产开发公司下属物业部自行进行物业管理，或房地产开发公司开发完毕后翻牌成立物业管理公司，销售房屋时，不按规定缴纳营业税。 第三节 个人所得税涉税问题 一、常见问题 （一） 劳务报酬不申报纳税或按工资薪金申报纳税 未签订劳务合同的临时工作人员的劳务报酬，为物业管理公司提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金，物业管理公司以工资、薪金形式代扣代缴个人所得税，而不是按劳务报酬的税率代扣代缴税款。 案例 6：某物业公司 2020年支付给临时聘用人员的劳务报酬，金额为 18720元，是按照工资、薪金所得税目计算缴纳个人所得税，应按劳务报酬所得税目补缴个人所得税。 根据《中华人民共和国个人所得税税法》第一条、第二条第四款、第三条第四款、第六条第四款、国税发 [2020]47 号文件《国家税务总局关于贯彻 中华人民共和国税收征收管理法 及其实施细则若干具体问题的通知》第二条第三款的规定，补缴个人所得税 1584 元。 （二） 不全额申报纳税 按月发放的工资、补助、奖金、过节费等不是全部并入工资、薪金缴纳个人所得税，而是计入“其他应付款”等往来科 目，逃避缴纳个人所得税。 二、特殊问题 （一） 出差补助未缴纳个人所得税。 行业评估 —— 物业管理业 19 （二） 发放股利、实物等未代扣代缴个人所得税。 第四节 企业所得税涉税问题 一、常见问题 （一） 不应扣除的费用计入成本、费用类科目，少缴企业所得 税 例 7：某物业管理公司 2020 年 1 月至 2020 年 12月支付管理人员误餐补贴73656 元计入“管理费用”，未计入工资总额（该单位人均月工资已超过 960 元），应调增利润。 根据《北京市地方企业所得税税前扣除办法》第三十条第一款：“ ...误餐补贴应作为工资薪金支出”之规定，应补缴企业所得税 元。 （二） 未结转营业收入，少缴企业所得税 全部或部分营业收入、应。