物业的接管验收与撤管(18页)-物业管理(编辑修改稿)

物业的接管验收与撤管(18页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

性物业服务费的标准时，常常按照物业租金收入的 一定比例进行测算和收取。 物业管理企业也可以采用前述居住性物业服务费的测算方法来测算收益性物业服务费。 业主一般采用定额法和比例法测算收益性物业服务费。 这种测算方法比较适合代理收益性物业租赁的物业管理企业。 物业服务的定价形式 物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费 用，盈余或者亏损均由物业管理企 业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的。 物业服务费的价格形式 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价：具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 （ 1）实行政府指导价物业服务收费，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 产行政主管部门根据物业服务等级标 准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期 公布。 具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同 中约定。 （ 2）实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 双方商定收费标准时，可由双方委托具有资质的价格事务所、会计事务所等中介服务机构对其费用、成本、利润等进行测定。 测算物业服务费的原则 严格控制成本的原则、业主满意的原则、区别对待的原则、合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 四、明码标价的规定 根据《物业服务收费管理办法》的规定，物业管理企业 应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理公共区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及受费项目收费标准等情况公示。 明码标价要求经营者所表示的价格必须真实明示商品或服务各项指标的价格。 明码标价必须是在出售商品或在提供服务之前明示，而不是事后告知，其目的是让消费者对商品或服务在事前有个基本了解。 物业服务费的收缴管理 1．根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》制定的《物业服务收费管理办法》，规范了物业服务收费行为，保障了业主和物业管理企业的合法权益。 2．国家提倡业主通过公开、公平、公正 的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 3．实行物业服务费用酬金制的，由于其核算方法也称实报实销制加酬金制，因此预收的物业服务支出是属上已创制如 L 物业服务费属于交纳的业主所有的，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定性生明白 b物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 4．物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规， 严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、优点电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额费用。 物业服务费的追缴 送达物业服务费通知单 根据物业服务费收取时间间隔的约定（每月、双月或一季度），物业管理企业应将收费通知单定期及 时地送达到业主或使用人的手中，应由业主或使用人签收。 一般情况下，业主接到通知单后，能按时交纳物业服务费。 加强立法，追讨拖欠费用 如果业主（使用人）不能如期交纳物业服务费，物业管理企业财务部门应进行催款。 业主的权利和义务由法律和业主公约及物业管理委托合同保障维护的，是通过业主大会和业主委员会来实现的。 业主有享受物业管理企业提供物业服务的权利，同时也有承担物业服务费用、交纳物业服务费用的义务。 依据《物业服务收费管理办法》，业主应当按照物业服务合同的 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 针对不 同对象，采取不同的追讨方法 （ 1）一般性追缴（ 2）针对性追缴（ 3）区别性追缴 追缴物业服务费的原则 l、业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、 标准和收费项目、标准的监督，物业管理企业违反价格法律，法规和固定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 解 决物业服务收费难的对策 完善物业管理法律 市场经济是法制经济，物业管理是一种市场行为，物业管理企业通过市场竞争参与招投标并中标后，与物业所有人签订物业管理委托合同，对物业项目的建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养，为房屋所有人、使用人提供综合服务的市场行为。 和其他市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。 物业管理行业系统、规范的法规制度正在健全，物业管理的发展需美一个既有竞争秩序又有市场运行规则的推进机制，相关法律和法规的完善，即市场规则的完善是物业 管理健康发展的保证。 1994 年 4 月五日，建设部颁发了 33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当初步推行社会化、专业化的管理模式。 由物业管理公司统一实施专业化管理。 ”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为物业管理的体制改革指明了方向，提供了法规依据。 2020 年 9 月 1 日《物业管理条例》对物业服务收费作了原则性规定，规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人。 使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈进了一大步； 1999年 10月 14日，建设部发布了《关于印 发份期物业管理协议）的通知》，要求新建住宅小区在签订商品销售合同时，要签订前期物业管理服务协议，从而解决了房屋出售后到业主委员会成立前物业管理的问题，并有协议的示范文本； 1999年 10月 30日，建设部颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》，对物业管理专业机构加强管理，鼓励物业管理机构规模经营。 特别是《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的出台，进一步规范了物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的生活、工作环境，促进和保障物业管理行业的健康发展。 经过多年努力，从 国家到地方各级人民政府和物业管理企业，从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规以及相关政策、各项管理制度与办法，为搞好物业管理打下了基础。 然而，这些离完善的物业管理法规体系还相差很远，需继续健全以适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。 制定切实可行的物业服务收费标准 转变业主和使用人的消费观念 在计划经济体制下，我国住房制度采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅。 住宅的管理和维修全部由政府指定的部门承担。 居民习惯的是“只享受，不（少）付费”。 我国实行社会主义市场经济后，人们不仅获取住宅的方 式发生了改变，使得产权结构也发 生了变化，物业管理也随之出现，而人们对物业服务不认识、不理解。 因此，就产生了如 何转变消费观念、认识和实践物业管理的问题。 根据市场经济的要求，人们在得到住房成 为业主后，要与物业管理公司签订《物业服务合同》，明确各种交纳的物业服务费用。 业主 对于支付了大笔房款后，还要按期交纳物业服务费不理解，有的业主甚至不清楚应交物业 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 服务费，更不会想到应主动去交物业服务费。 《物业管理条例》明确阐明，业主应当根据物 业服务合同的约定交纳物业服务费用。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服 务费用的，从其约定，业主负有连带交纳责任。 4．严格物业管理企业财务管理制度 物业管理企业的财务收支情况应定期向用户公开，接受用户的监督，使用户明白自己交出的钱具体都用在了什么地方，从而使用户明白交纳服务费的必要性和重要性，进而使他们从被动交费转向主动交纳各项服务费用。 总之，解决好物业收费难的问题，有利于物业管理工作的正常进行，有利于人们生产和工作环境的改善，也有利于业主的根本利益。 房屋租赁市场调查的准备 组织调查人员 确定总负责人。 一般总负责人应为公司营销部门经理或公司主管副总经理。 选拔调查 人员。 组织调查小组。 根据调查业务的类型、调查量的多少以及房屋调查紧急程度的高低， 可一组。 跳由 2～ 3组成。 4．确定每组的负责人。 根据每组的任务，选拔适当人选担任。 进行培训。 有关调查人员就需要做好以下几项工作： 收集、整理公司现有的资料、信息或情报，包括相关文字、图片、音像等。 对上述资料进行初步分析，寻找关于房屋租赁方面有用的调查线索和相关信息； 在分析的基础上，根据已有的经验提出假设并对多个假设进行推断，从而缩小正式现查范围，更加明确房屋租赁调查的边界和具体内容，以把握房屋租赁 调查的方向，提高细查的效率。 设计调查表 调查表是整个调查工作的核心。 房屋租赁市场调查表一般由两个分表组成： 出租房屋供给情况表 其内容主要有：出租房屋名称、所在地区、建成年月、出租面积、出租时间、租金水平及变。