烟台市科信物业管理说明书(38页)-物业管理(编辑修改稿)

烟台市科信物业管理说明书(38页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。 工程维修中心须组织人员抢修，保证对顾客的服务。 事后管理处须向公司提交设备安全事故报告，工程维修中心根据管理处的报告及调查结果，事故处理须坚持“三不放过”的原则。 （ 1０ ）对供方的控制 A、供方的选取原则是其应通过 ISO9000 认证。 B、公司 综合 部每年（或一个合同期）对供方进行一次评价并做记录，对于不符合要求的供方，不予续签合同。 C、当发生严重投诉或事故时， 综合部 须组织人员对供方的质量体系进行审核。 D、管理处按本规程要求进行日常监 督检查，按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养、按约定进行维修予以确认，在保养、维修记录上签字。 管理处的确认（签字）不免除供方对不合格保养、维修进 行返工、返修的责任。 （ 1１ ）设备技术档案管理 A、设备技术资料 设备技术资料由专人负责管理，资料的借阅必须办理相关手续。 B、质量记录 a、所有质量记录均须采用标准表格。 b、设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。 管理处实施保养、 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 维修的设备，由管理处保养维修人填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。 c、机电设备月检 记录由质量管理部保管。 d、工程部保存Ⅰ、Ⅱ级设备维修记录、设备诊断记录、设备完好率评定统计记录。 （ 13）设备（机具）的申请、采购、验证、入库建帐 A、申请 根据楼宇正常工作或维修需要，由工程维修中心申请，填写《设备（机具）购置申请表》。 购置总价在贰千元以下的，由管理处主任批准购买；购置总价在贰千元以上的，经管理处主任同意后，报 综合 部经理审核并转交有关工程师提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报主管副总经理批准购置。 B、采购 采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。 确认质量优良、 性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。 C、验证 对伍千元以下的设备（机具）购进后，在合同规定期内，由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证，填写《设备（机具）验证单》；五仟元以上的，由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 验证，验证后的设备（机具），管理处方可办理入库建帐手续。 所有购置的设备均须在采购记录中登记。 D、根据设备的名称、规格、产地、出厂日期等建帐管理，符合固定资产要素的，按固定资产入帐管理，不符合固定资产要素的，建立台帐，明确管理 责任人。 十四、环境管理 清洁 （ 1）目的 对所管理区域的环境卫生实施全面的监督管理，为住户创造最佳的生活环境。 （ 2）范围 适用于本小区的保洁服务工作。 （ 3）各部门的职责 A、清洁绿化部负责聘请承包单位，签定服务合同，制定清洁验收标准。 B、管理处负责日常的清洁监督工作。 C、质量管理员负责每月（季）对保洁工作进行检查。 （ 4）工作程序及内容 A、清洁绿化部根据公共区域面积、小区实际情况，确定清洁工人数、清洁 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 设施的配置，制定清洁标准，编制作业指导书。 B、清洁绿化部聘请专业保洁公司承包四害消杀、垃圾 清运、日常保洁并签定服务合同。 C、管理处要对日常的清洁进行巡查和监督，要将卫生巡查结果填写在管理工作日检报告表上，对存在的问题要及时通知保洁人员，并限期进行整改。 如有多次通知不改者、对小区环境卫生有影响的，要及时通知清洁绿化部，及早终止合同。 D、清洁绿化部要定期对保洁、消杀等分包方进行服务质量工作的评审，如在服务过程中按合同规定标准出现不合格而又不及时整改者、管理处反映服务质量欠佳者，取消分包方资格。 E、管理处在日常工作中对清洁工作的监督和管理要严格按清洁绿化管理手册进行操作，要定期对保洁工人的业务知 识培训情况进行监督。 绿化 （ 1）目的 通过对绿化环境实施管理，为住户创造最佳的生活环境。 （ 2）范围 适用于地面、架空层、屋顶绿化的全部工作。 （ 3）各部门的职责 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 A、清洁绿化部负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。 B、管理处负责对日常绿化的维护并对各分包方进行监督。 （ 4）工作程序及工作内容 A、绿化工每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。 B、根据花草树木的长势，按照绿化工作程序，绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥，提供花木正常生长发育所需的营养。 C、清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准，并定期对绿化工作人员进行业务知识的培训、考核。 D、清洁绿化部要根据花木病虫害发生规律，制定预防管理措施，防止病虫害的发生。 E、管理处在日常生活和管理中，要对本管辖区的绿化进行维护，要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。 G、在台风暴雨来临前，管理处要对易吹折的树木做好预防措施，防止在台风暴雨期间花木遭受损害。 十五、安全护卫 目的 确保安全护卫符合规定要求，防止辖区内因管理责任发生火灾、盗窃、故意破 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 坏、损害等情况。 范围 适用于本小区公共秩 序管理工作。 职责 （ 1）管理处全面负责对管辖范围内公共秩序维护工作的检查、指导、监督。 （ 2）安全护卫中心负责公共秩序维护工作的具体组织实施。 岗位职责和工作规程 （ 1）大门岗 A、 岗位职责 a、 24 小时严密监视护卫对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班班长就地处置，必要时可通过对讲机向管理处报告，且随时汇报动态情况，直到问题处理完毕。 b、严格执行来访登记制度，对身份不明（无有效身份证件）、形迹可疑者应禁止其进入。 c、熟悉小区内各业主 /物业使用人人员情况及经常交往的社会关系。 d、认真 做好执勤记录，严格执行交接班制度，做到交接清楚、责任明确。 接班人员未上岗前，不准下岗。 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 e、对于进入小区进行作业的各类人员，必须按照有关规定认真进行验证登记后方可放行。 f、对于业主 /物业使用人搬家，必须按照管理处出具的通知单核对无误后方可放行。 B、工作规程 a、值班制度 ●大门岗护卫工作实行 24 小时全天候制。 ●三班制，每班工作 8 小时。 ●早班： 7： 00 至 15： 00；中班 15： 00 至 23： 00；晚班 23： 00 到次日7： 00。 ●早、中、晚三班每十天依次轮换一次，即：每月 1 日、 11 日、 21 日为轮换日。 b、站立式服务 ●服务时间（管理处根据实际情况可作调整）： 早班： 7： 00 至 8： 00 11： 00 至 12： 00 中班 16： 00 至 18： 30 非站立式服务时间遇有访客、公司领导进入大厦等情况时，应起立进行站立式服务。 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ●站立姿势 立正、跨立二种姿势。 ●站立位置 大门值班室外侧，背向大门值班室，面向大门口成约 45 度角。 当不是站立式服务时间需站立式服务时，以站立姿势站于办公桌前。 c、来访登记 ●当有业主 /物业使用人出大门时，应主动点头微笑，并用“您早。 ”“您好。 ”“早晨好。 ”等以示问候；当有业主 /物 业使用人进大门时，应主动点头微笑，并用“您回来啦。 ”“您下班啦。 ”“您好。 ”等话语表示迎接和问候。 ●对外来客人（包括业主 /物业使用人的亲友、各类访客、装修等作业人员、员工的亲友等）一律实行进、出小区登记（或存、取）有效身份证件制度。 ●当有客人来访时，应主动点头微笑示意，并用“先生（小姐），您好。 请问您拜访哪位，住哪楼，哪号。 ”“请您出示身份证件登记”“请您用对讲与您的朋友联系一下”“对不起，让您等候了，谢谢合作”“对不起，实行登记是我们的工作制度，请您谅解”等话语予以提示或表示歉意。 ●准予登记的有效 证件，特指有效期身份证，暂住证、边防证、回乡证和贴有照片并回盖公安机关印鉴的边境证等。 中管网房地产频道 作为国内最大、最 专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ●认真核对证件和持有人是否相符，若不符则不予登记并禁止进入。 ●来访客人必须说准所找业主 /物业使用人的姓名及楼、单元、房号等，必要时须用对讲与业主 /物业使用人通话确认后方可登记进入。 ●当业主 /物业使用人带有亲友或访客时，应有礼貌地。