湖南永州市金龙商业广场商业定位规划及运营建议(60页)-经营管理(编辑修改稿)

湖南永州市金龙商业广场商业定位规划及运营建议(60页)-经营管理(编辑修改稿)内容摘要：

待商定）甚至更高，迫使一部分欲自购自营 的客户将门面交予我们委托租赁。 对于最后一小部分执意自购自营的客户则要其与我司签定《自购自营合同》，合同中约定必须符合我司商业规划，统一布局。 在解决上述问题的同时，招商同步进行：第一步：先将三楼铺面租赁出去。 三楼铺面尚未出售，公司拥有一切独立自主权，招商部采取招商恳洽的方式协调好商家与商家关于错位经营，所需面积调整等等关系，争取三楼招商初战告捷。 第二步：视《委托租赁合同》签定情况而定，将一部分已返租给我司，又对单层整体规划调整无较大影响的铺面租赁出去。 着重抓好核心客户的招商，为整个项目的推广造势。 第三步：待 通程电器所需位置全部签完《委托租赁合同》后与通程电器签定租赁合同，湖南家电行业排名第一的通城电器强势进驻， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 必定给经营户极大信心。 第四步：利用各种宣传手段及招商方式持续招商，直到招商圆满完成， 根据项目招商的进展与客户的需求，不断做好局部调整，充分利用商场经营面积，直至 本项目正式开门迎客。 在整个招商流程里， 按照主力店 、 次主力店 、 品牌店 、 中小店的顺序进行，主力店的商家我们会拟定备选名单，根据我们的科研调查结果，备选名单确保每一种核心主力店都有五家以上数量的洽谈对象，优先选择不同主力店的形态做一个业态的安排，选定 优先顺序进行谈判，办理招商说明会。 在主力店形态和购物中心营运管理计划没有决定之前，我们中小店业者只能以意向书的方式进行 ，在 6 月 18日新的招商部投入使用后，可以收取部分诚意金，在我们的商业规划图上标注客户租赁意向。 前期我们可以跟他们谈比较长的免租期，尽量在后面我们有一个比较短的合同来达到我们的一个整个相关领域的一个效果，作为一个调整，我们整个租金的收益。 作为一个合理灵活的资金策略，低租金的商家肯定不会给一个很长的租期，但是一般这样高租金的商家不会一开始就进来，他们会在你比较成熟的时候才愿意进来。 有的商家希望商 家租金低一些，免租金长一些，以适当的这样引商家进来，实现多赢的结果。 在实现整个招商收益里面，整个租金收益里面，租赁合同是最重要的核心部分，而租赁合同重要性也在于我们需要投资的对我们自己的投资有一个明确的了解。 我们必须知道我们租给他需要付出什么成本，我们需要装修达到什么程度。 要不要装空调。 不装空调我们提出一个什么类型的设施投资，这就是我们在租赁合同里面要明确的。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 招商卖点提升 选择金龙商业广场的八大理由 理由一：永州市重点工程，引领湘南六县商业新格局 金龙商业广场是“永州市重点工程”，“永州市最受欢迎的项目” ，总建筑面积逾八万平方米，是湘南六县最大的商业项目，商业地位无可比拟。 理由二：雄踞道州核心商圈，铂金地段无可复制 金龙商业广场位于道州最繁华的潇水中路与月岩中路交汇处东南角，绝版位置，绝版地段。 理由三：超前商业模式，成就无限价值 金龙商业广场率先引进世界先进的“体验式经济模式”，将购物与“体验”融合，集购物、休闲、餐饮、娱乐、酒店及商务六大功能于一体，成就湘南六县“体验式购物乐园”霸者地位，成就无限价值。 理由四：商业巨头选择的方向，就是财富的方向 金龙商业广场雄踞道州核心商圈， 湖南电器行业排名第一的通程电器，永州咖啡行业排名第一的老树咖啡，快餐巨头德克士餐厅等等意向进驻，与众多行业排名第一的商业巨头同台共舞，财富一路飙升 理由五：道州最高硬件配置，为项目发展保驾护航 金龙商业广场配有品牌中央空调，品牌扶手电梯 5 台、货梯一台，400 多㎡中庭广场， 5000 ㎡主题市民广场，停车位充足，硬件配置道州第一，项目先天优势明显。 理由六：政策优势保证项目可持续成长性 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 随着国家《城市商业网点规划条例》的实施， 1 万平方米以上的大型项目将由商务部听证，大型购物中心的规划与建设将严密把 控，意味着 湘南六县 范围内，金龙商业广场成为唯一。 理由七：资本技术强强联手，专业打造尖端商业 金龙商业广场由“永州综合实力二十强”的宏远地产投资开发，万科房地产营销与蓝狐凯利合力参与项目策划、营销、招商及经营管理，专家行业阵容强强联手推出完美巨献。 理由八：百万人消费空白，要赚就赚有钱人的钱 道县 9 镇、 14 乡及南六县无一家大型高档次的商业广场，形成这里百万人次的日益增长的 消费空白，大型商业中心呼之欲出， 金龙商业广场应运而生。 3. 招商付款方式 总体目标：保证投资者的长期收益，提升物业的商业价值，建 立金龙在道县的长期发展战略要求。 租金总体水平按对客户的销售价格的 8%回报来计算。 初步计算水平如下：◎ 1 楼 销售总额 5859 万 /面积 8380 ㎡ =69928%/12=47 元 /㎡月 ◎ 2 楼 销售总额 2622 万 /面积 8065 ㎡ =3243 8%/12=22 元 /㎡月 ◎ 3 楼 销售总额 1098 万 /面积 8065 ㎡ =1358 8%/12=10 元 /㎡月 综合道县目前的租金水平状况和本案实际情况，我们可以认为整 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 体租金水平是在大多数我们预期招商对象可以接受的范围之内，但是为了 通过 科学的分配租金 比例，利用租金的 杠杆作用来调节好各楼层的业态布置，我们可以通过灵活的租金调剂，来达到快速招商，且不影响到整体租金收益水平： ◎ 1 楼适当下调部分到 3 楼，即 1 楼 40， 2 楼 26， 3 楼 13 ◎ 主干道周围、临门部分、中庭周围、电梯周围等适当上调1030%，商场西头内部、人流不畅通部分等适当下调 1030% ◎ 核心商家适当下调以形成战略合作态势便于宣传需要，可以适当下调 1030%， 散户可以适当上调 ◎ 6 月 18 日到 7 月 18 日前期签约客户给予适当优惠， 7 月 18 日以后适当上调。 以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾 铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。 ●租金交纳及优惠政策有以下二 种方式： 一次性交纳 3 年的租金。 从第四年起租金递增 5％；第五年租金递增 6％；第六年租金递增 7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的 20％。 首期交纳 5 年租金的 30％，正式开业前再交齐 5 年租金全款。 从第六年起租金递增 5％；第七年递增 6％；第八年递增 7％；总体递增比例不超过 20％。 可签定租约合同期为 10 年。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 招商品牌名单（部分） 1．家具 /家私（部分） 双虎家私 强人床垫 泰安床垫 星港床垫 九龙梳化 唐帕床褥 雅居秀韩国整体卧室精品 梦洁床上用品 水星家纺 梦丽莎家纺 多喜爱床上用品 3．女装 女人秀 魅力女人 歌曼牵 帝罗诗 雅居秀 简丹 帝一秀 千姿秀 杰施 JOJO 伊韵儿 靓女人 丽人堂 4．男装 南极人 步森 与狼共舞 金利来 柒牌 圣得西 忘不了 顶好男人 利狼 5．鞋 都市情人 标榜鞋店 上海新锷 奥康 意尔康 超级鞋城 红蜻蜓 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6．运动休闲 安踏 名乐运动营 东方文体用品 7．其它 至爱婚纱流行馆 联想电脑专卖 新世纪音像超市 宏泰 蛋糕屋 科达眼镜 大明眼镜 金利来珠宝 手机专卖 中国移动 中国联通 中国电信 建设银行营业厅 女人屋化妆品 3．招商阶段划分： 招商的比例计划为：道州地区本地招商客商占 50％左右；外地招商客商占 30％左右；预留出 5％的比例，作为机动或炒作。 其中：道州地区招商所占比例不得超出整体的 50％；外地招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；采用低开高走的价格策略，根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如 10％）。 这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水 平，平衡整体租金水平。 阶段 时间 招商方式 目标客户 累计完成招商总额 第一阶段 .28 采取本地客户招商恳洽方式 /外地客户邀约上门 外地及本土大商家 40% 第二 . 可视招商进度 采取本 本地零售客户 70% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 阶段 18 地招商及异地 SP、 PR活动相结合 专卖店老板 第三阶段 . 8 视招商进度 采取本地招商及异地 SP、 PR 活动相结合 外地商家提供品牌 本地商家加盟 85% 第四阶段 9. 视招商进度 采取本地招商及异地 SP、 PR 活动相结合 外地商家 提供品牌 本地商家加盟 100% 租 约 编号： ＿＿＿ 租 赁 合 同 书 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 二 00 六年 月 日 出租方（以下简称甲方）：金龙商业广场经营管理有限公司 承租方（以下简称乙方）： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 甲、乙方经平等自愿协商，依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律之规定，达成如下协议，并签订本租赁合同，以资共同遵守。 第一条 铺面基本情况 铺面位置： 出租的铺面（以下简称铺面） 位于道县潇水中路与月岩 中路交汇处金龙商业广场 ＿＿ _搂＿＿＿＿＿＿号，共 _____间，建筑面积为＿＿＿平方米。 该铺面系 业主委托甲方代为出租。 第二条 铺面用途及装修 铺面用途为＿＿＿＿＿＿＿＿。 除乙方有特殊情况经甲方书面表示同意外，乙方不得改变铺面用途。 乙方经营的商品品类须服从甲方商品功能分区规划，不允许经营非本区域规划商品，否则甲方有权单方面解除合同，乙方所缴押金概不退还。 乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与市场整体设计、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十。