深圳市民宁园商业物业管理方案(52页)-物业管理(编辑修改稿)

深圳市民宁园商业物业管理方案(52页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

3部 18000 保险柜 1个 500 电话 3部 2020 传真机 1部 2500 照像机 1部 2500 社区文化 公司统一购置 厨房装备用具 1套 6000 员工服装 94套 20200 冬装、夏装各 2套 办公用资料 1批 5000 资料柜 6个 3000 沙发 、 茶几 4套 2400 C、维 修工具 75 型室内疏通机 1部 2020 元 冲击钻 1部 1200 元 切割机 1部 800 元 电工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作业工具 1 套 1000 元 民宁园商业物业管理方案 22 铝合金梯 3 部 1500 元 电焊机 1台 2500 元 常用材料备件 1 批 5000 元 D、清洁绿化工具 吸尘吸水机 1台 7000 元 打蜡机 18000 元 垃圾箱 80个 4000 元 手拉车 2辆 1000 元 清洁工具 3 套 3000 元 剪草机 2台 24000 元 绿篱修剪机 1台 2020 元 锄、铲、镐各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 胶管 400 米 2020元 垃圾周转车 4台 3200 元 喷雾器 2台 400 元 铁铲 10 把 200 元 扫帚 10 把 100 元 E、治安 、 交通 、 消防管理装备 无线对讲机 10 部 20200 元 警示牌 30 个 300 元 消防斧头 5 把 500 元 专用消防扳手 5 把 150 元 民宁园商业物业管理方案 23 防毒面具 10 套 2020 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 灭火器 20 支 3000 元 推车式 1211 灭火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 训练器材 1 套 5000 元 五、民宁园商业物业工作计划 正常期的管理工作计划 序号 项 目 内 容 时 间 备 注 一 房屋及公共设施的维修保养 1． 制定房屋及公共设施的维修保养计划； 2． 养护和维修计划方案； 3． 维修基金的管理； 4． 房屋的维修管理； 5． 房屋的养护服务 物业交付使用之日起 二 机电设备的维修保养 1． 设备的基础资料管理； 2． 设备的运行管理； 3． 设备的维修管理； 4． 设备能源和安全管理。 物业交付使用之日起 三 安全事务管理 1． 治安管理； 2． 交通车辆管理； 3． 消防管理。 物业交付使用之日起 四 智能化设施管理 1． 日常使用操作； 2． 维护； 3． 系统完善。 物业交付使用之日起 五 大厦环境管理 1． 绿化管理； 2． 清洁卫生管理； 3． 环保管理。 物业交付使用之日 起 六 财务管理 1． 财务帐务 2． 费用收取。 物业交付使用之日起 七 大厦文化活动开展 1． 举办宣传； 2． 举办大厦活动； 3． 提供大厦服务。 物业交付使用之日起 八 服务及完善配套 物业交付使用之日起 民宁园商业物业管理方案 24 验收与接管程序 接管验收是指物业管理公司接管开发单位 、承建单位（或个人托管）的新建房屋（或原有房屋）时，在竣工验收的基础上以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 接管验收是物业管理过程中不可少的一个环节。 我们三九物业管理公司不仅要尽早地介入物业的建设，而且要充分利 用其在接管验收中的地位严格把关，决不允许马虎从事，得过且过，避免公司今后遭受损失。 制定物业验收计划及接管手续书 成立民宁园商业物业验接小组 制 订 验 收 标 准 接 管 移 交 手 续 书 审 查 资 料 、 图 纸， 亲 临 现 场 逐 项 检 查， 发现问题，做好记录，督促整改 鉴 定 移 交 书 面 手 续， 做 好 遗 留 工 程 备 案 签 订 物 业 保 修 合 同 民宁园商业物业管理方案 25 物业验收技术小组会同赛博韦尔管理处，根据物业管理合同的要求制定相应《物业验收计划》，在验收计划中明确验收的步骤、验收的项目、验收项目所依据的标准、验收的责任人员，验收计划应由验收技术小组组长审核，并报总经理审批。 验收小组应在接管验收前 15 天 制定出接管验收手续书。 资料的接管验收 开发商（大业主）通知物业公司接管验收。 验收技术小组 会同民宁园商业物业管理处按验收计划进行资料的接管验收，认真审查验收、移交方提供的产权资料和技术资料，并记录在《验收交接记录》中，对于个别一时难以备齐的资料，在不影响整个接管验收工作的进度下，可由交接双方议定，限期提交并做好记录备查。 物业的预验收 1. 物业验收技术小组分专业，按验收计划要求依据设计图纸对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行预验收。 2. 验收技术小组依据国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》、《房屋接管验收标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂一并清查数量、安装位置等。 3. 在预验中查出不合格项目，由验收小组填写各类遗留问题统计表， 返回给移交单位，限定日期由移交单位或工程施工单位进行整改，并商定时间复核。 4. 对预验收的单种设备进行试运转验收，主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标。 对不符合的指标及时得出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂家或施工单位进行重新调试，达到规定的要求。 民宁园商业物业管理方案 26 物业的验收 1. 在预验收的物业遗留问题统计表之遗留问题落实实施后，物业验收技术小组进行验证并在房屋遗留问题中记录结果。 整改合格后，按验收计划进行正式的物业验收。 2. 楼宇的实物验收，按验收计划进行，做到三符合。 一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的安装位置与安装质量符合；三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合，验收结果记录在《验收交接记录》中。 3. 在实物验收过程中发现不合格立即提出书面《遗留问题整改报告》限期整改，并在《验收交接记录》中记录。 4. 岗位移交在完成资料交接、锁匙交接和现场验收后，物业管理处各岗位人员全部进驻岗位，配合移交方岗位人员一起履行运行职责，管理处此间不承担管理责任，仅作为责任移交过程。 各岗位移交最高时限 电 梯 2周 消 防 1周 配 电 1周 给 排 水 1周 供 气 半周 其余岗位 半周 在岗位移交完成后，移交方人员工撤离现场，全部管理责任由物业管理处负责。 至此，物业接收过程完成，物业管理处出具验收总结，物业进入日常管理阶段。 民宁园商业物业管理方案 27 1. 验收后的工作 1) 各专业工种根据验收 后的情况，填写《工程验收交接记录》和《房屋设备交接表》。 2) 验收技术小组根据单项《工程验收交接记录》，作出综合性验收评定，并将验收报告呈交公司总经理。 3)公司总经理代表物业验收单位，同物业移交单位办理相关手续。 4)物业验收技术小组填写《竣工资料和验收记录表》，汇总验收的各种资料、报告。 5)将经发展商、施工单位、施工监理单位、管理公司等单位签字生效的全部各类资料报告存档。 第四部分 民宁园商业物业管理方案 28 一、管理经费来源 民宁园商业物业管理处收费遵循三个原则： A、 按深圳市物业管理行业收费指导标准收取； B、 按照管理费“收支平衡，略有节余”的原则收取； C、 定期公布管理费收支状况，接受业主监督。 1） 管理服务费 民宁园商业物业管理服务费收费标准按深圳市政府颁布的《物业管理服务收费指导标准（写字楼）》二级收费标准收取，即办公、写字楼按人民币 元 /平方米月收取 ,以后经双方协商可做适当调整 .管理费方面可以根据发展商提供的条件，采取一些优惠措施如前期收费适当降低等吸引入住业主。 2） 车辆保管费、车辆场地使用费。 3） 向入住业主提供多种有偿服务费。 4） 其它政策规定应收取的费用。 二、 增收节支措施 民宁园商业物业管理方案 29 增设一些入住业主欢迎的有偿服务 项目，以弥补管理经费。 根据“精干高效”的原则，在保证推进公司物业管理质量体系所需人力、物力、财力资源的同时，选拨一专多能型管理人才，精简人员、提高工作效率。 抓好大厦的综合管理，加强巡视监督、杜绝违章和人为破坏公共设施现象，杜绝浪费现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。 三、 经费收支测算 依据 1） 根据开发商提供的有关数据资料进行测算； 2） 管理服务费的收费依据深圳市物业管理收费指导标准执行； 3） 人工费：参照物业管理行业普遍工资水平制订； 4） 水、电、煤气费用按深圳供电公司和自来水公 司、煤气公司公布的价格支出。 经费收支测算表 民宁园商业物业管理方案 31 管 理 费 用 测 算 表 序号 项目 测算依据 测算式 测算结果 占总费用比例(%) 备注 一 人工费 本项目定岗定编配置人员 25人，管理处 5 人（正、副经理各 1 人、管理员 1人、财务 2人），工程部 7 人，保安部 6人，清洁绿化部 7人 （ 1） +„„ +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 员工工资 管理处经理（港职） 1人 5000元 /月 助理经理 1人 3500元 /月 管理员 1人 3000元 /月 会计 1人 3000元 /月 出纳 1人 2020元 /月 工程技术人员 3人 2500元 /月 /人 监控、消防中心技术人员。