深圳天安物业管理公司永润大厦物业管理方案(91页)-物业管理(编辑修改稿)

深圳天安物业管理公司永润大厦物业管理方案(91页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

专 业 公 司 施 工 单 位 永润大厦管理处 供 货 商 设 计 单 位 社会服务机构 供电 供水 供气 有线电视 电信 园林 环卫 人防 其他 外部沟通导向图说明： （一）在永润大厦业主委员会成立之前，深圳永润科技实业有限公司通过预订程序选聘物业管理人，并与之签订物业管理合同。 （二）若由天安物业管理，我们将设立永润大厦管理处，全面负责大厦物业管理工作。 （三）在永润大厦交付使用且入驻率达到 50％以上时 ,召开产权人代表大会 ,选举成立永润大厦业主委员会 ,由大厦的产权人及使用人共同参与管理。 业委会根据法律赋予的权力，对管理上的各项事务进行监督、协调和指导； （四）管理处将在公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展 各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。 第二章 各类人员配备计划和素质要求 提要： 人员配备注重员工的可塑性和可持续发展性； 树立“管理者就是培训者”的观念； 一、管理人员素质要求 岗位设置 岗位要求 配置人数 管理处经理 大学本科以上学历，在天安物业从事物业管理工作三年以上，现任经理职务，具有丰富的理论知识和实践经验，对物业管理有独到的见解，对管理处的工作有整体的思路和构想，具内审员资格，持有建设部物业管理经理上岗证。 1人 管理处 经理助理 大学本科以上学历，在天安物 业从事物业管理工作两年以上，具有丰富的理论知识和实践经验，并具有很强的沟通协调处理能力，具内审员资格。 1人 物业主管（兼管设备部） 大学专科以上学历，机电设备专业，具有工程师职称，在天安物业从事本专业工作三年以上，并具有物业管理知识，熟悉ISO9001 质量管理体系。 1人 行政、财务主管 大学本科学历，会计师职称，具有一定的行政管理经验，在天安物业从事专业工作两年以上，并具有较强的沟通协调处理能力，熟悉 ISO9001质量管理体系。 客户助理 大专以上学历，外表形象气质佳，具有较强的沟通协调处理能力 ，熟悉 ISO9001质量管理体系。 1人 物业管理员 大专学历，建筑或工民建专业，持有物业管理上岗证，具有物业管理经验，熟悉 ISO9001质量管理体系。 1人 收银员 高中以上学历，具有会计证，工作认真负责。 1人 素质描述： 职务 (岗位 ) 性别 要求 年龄 要求 文化程 度要求 工作技能及工作经验要求 备注 保安员 男性 2026岁 高 中 ，党员优先； ，五官端正； 车管员 男性 高 中 ，体重 65公斤以上； ；。 消防值班员 男性 35岁以下 高 中 B. 相关工作经验三年以上；。 保安班长 男性 30岁以下 大 专 三年以上保安管理工作经验 保洁班长 不限 男性： 40岁以下 高 中 ，女性 ； 保洁员 不限 女性： 35岁以下 初 中 ，动作麻利。 设备班长 男性 40岁以下 大专以上 B. 具有一年以上物业管理经验及三年以上的工作经验 中级以上的相关技能等级资格 会所人员 不限 35岁以下 高中 165CM 以上； 验； 绿化工 男性 30岁以下 高中 专业工作经验三年以上 备注：作业人员必须同时具备以下条件： ，无传染病，无不良嗜好； ； (身份证、计划生育证及劳务用工证 )，有相关的学历证明或技术资格证明； ； ，可适当放宽其他条件。 二、管理服务人员配备 在人员的配 备和选拔上，我们始终坚持如下原则： 淡薄智商，看中毅力、努力和魄力； 摒弃庸才，不容惰性、傲性和奴性； 注重员工的可塑性和可持续发展性。 根据永润大厦的规划设计思路及销售定位，并结合我们以往物业管理的经验，拟在永润大厦管理处前期介入期配备 4 人，其中管理人员 1 人，销售中心配备服务人员 3 人，待大厦入伙以后再对销售中心配备的服务人员进行调整；在大厦管理进入正常期时，配备各类管理服务人员 38 人（含保安、保洁和园艺等）。 第三章 基层人员的培训与全体员工的考核 一．永润大厦管理处的培训 系统模式 永润大厦管理处培训持续改进系统： 服务 现代化的物业管理对从业人员的素质提出了越来越高的要求，为保证整体运作能够 公司要求 顾客 培训设计并实施（ D） 有针对性的进行诸如：礼仪形象、专业技能、与顾客沟通技巧等方面的培训 培训目的（ P） 确定目的、范围及策略 稽查、测评、适应市 场 新 变 化 等 （ C） （ C） 优化培训流程（ A）重设计、实施 员工需求 有充分的人员保障，需建立一套科学的人力资源管理体系，其中员工的培训至关重要。 特别是对人员培训系统的设计 上要做到培训目标明确、培训方式灵活、培训课程设置针对性强、培训考核机制科学的动态培训模式，即 PDCA（ PLAY、 DO、 CHECK、 ACTION），以下是永润大厦物业管理处的培训持续改进系统图，此系统实现了随培训需求变化而不断调整改进培训： 二． 永润大厦管理处培训计划 根据从业基本常识和岗位应具备的专业知识，有步骤、有目标地制定培训计划。 （ 一）基本素质培训内容主要包括 ： 物业管理基本知识，国际、国内物业管理状况；物 业管理法律法规、公司规章制度；各工作岗位的岗位工作职责；安全、消防基本知识；电气安全知识；计算机应用知识；ISO900 质量体系教育及实施要求； （ 二）专业知识培训的内容主要有 ： 电工、空调、电梯等专业工种取证培训；大厦电气设备知识；电梯运行安全操作；设备安装、装修、装饰工程预算；物管员岗位取证培训；物管员岗位管理业务知识；清洁工相关知识；清洁工岗位技能；消防基本常识、灭火技能；会所经营管理知识；职业礼仪规范；保安员岗位技能。 三． 永润大厦管理处的人员考核办法 为鼓励员工为管理处做出更大成绩，预防和纠正 员工的违法失职行为，保证顺利地达成管理目标，我们将逐步建立管理处经理对各部主管、主管对普通员工的逐级考核制度。 通过将岗位的职责与要求进行量化，量化考核得分与 员工的工资涨幅、职务升迁直接挂钩。 第四章 资源配置情况 提要 : 物资装备坚持经济、实用、节俭的原则进行测算和配置； 永润管理处前期开办费人民币总计 万元。 为确保对永润大厦实施物业管理的高起点和高水平 ,我们按照科学性和实用性的原则进行论证 ,制订出永润大厦管理处详细的物资装备计划 (详见附表 )。 一、 管理用房的配置面积和要求 1．管理用房 根据实际需要，拟需管理用房面积如下 : 序号 部 门 面积(M2) 位 置 序号 部 门 面积(M2) 位 置 1 行政财务部 20 2 综合事务办公室 20 3 客户服务中心 5 4 仓 库 15 5 会议室 20 6 经理办公室 10 备 注 管理用房拟安排 90 平方米 ２．员工生活用房面积共计 112 平方米 （ 1）员工食堂 30M2 （ 2）员工宿舍 82M2 经理、副经理按 8M2/人的标准配备 ,计 16M2 其他管理人员按 4M2/人的标准配备，计 16M2 作业人员按 ,共 50M2 生活用房共需 112 平方米 ,我们将与发展商协商解决。 二、物资装备计划 : 附表 1：永润大厦管理处行政办公用品 名 称 数 量 单价（均价） 合 计 备 注 办公桌椅 8 套 会议桌椅 1 套 打印机 1 台 复印机 1 台 电脑设备 3 套 空调机（分体式、柜式） 2 套 传真机 1 台 保险柜 1 台 照相机 1 台 大厦文化活动用 电话 3 部 包安装 档案、资料柜 2 套 整体制作 员工服装 38X2套 各类标识牌 1 批 各类办公用品 1 批 饮水机 1 台 棉大衣 38 件 音响 1 套 大厦文化活动用 VCD 1 部 大厦文化活动用 电视机 2 部 2500． 00 大厦文化与宿舍用 入驻、办公资料 1 批 寝具 10 套 厨具 1 套 雨衣 5 件 手电筒 5 把 茶几 2 套 电风扇 3 台 衣柜 3 套 小 计 附表 2：永润大厦管理处维修工具及清洁工具 名 称 数 量 单 价 合 计 备 注 75 型室内疏通机 1 台 8KVA 型电焊机 1 台 冲击钻 1 个 砂轮切割机 1 台 手电钻 1 个 台钳 1 台 梯子 1 把 万用表 2 台 摇表 1 台 潜水泵 1 台 2 寸套丝机 1 台 测试仪表 2 套 吸尘吸水器 2 台 高 /低压冲水机 1 台 清洁及浇花用胶管 600 米 机动喷雾器 1 台 电工工具 4 套 电流表 2 块 木工工具 1 套 高空作业工具 1 套 常用材料备件 1 批 吸尘机 1 台 手推垃圾清运车 3 台 手推式剪草机 1 部 绿篱修剪机 1 部 清洁工具 4 套 绿化工具 2 套 铁架床与木床 10 套 （均价） 地毯清洗机 1 台 1000 1000 小计 附表 3：永润大厦管理处治安、交通、消防装备 名 称 数 量 单 价 合 计 备 注 无线对讲系统 6 台 消防工具 1 套 自行车 4 辆 云梯 1 架 训练器材 1 套 警棍 5 棍 防毒面具 10 副 钢盔、消防斧头、专用 扳手、消防靴等 10 套 物品搬运便民服务车 2 辆 不可预见装备费 小 计 总计： 207450 RMB 天天让您满意 第五章 档案资料管理 物业档案是对前期开发成果的记录和继承，是当前实施物业工程维修、配套、改造必不可少的依据，是物业管理企业的基础工作。 永润大厦物业管理档案资料包括：基建项目竣工验收资料、设备档案、行政文书、财务、经营租赁、大厦管理、消防、治安、建筑及工程运行、维修技术等业务活动过程中形成的一切有价值的文字图像资料。 大厦的档案资料管理要将这些资料按大厦工程建设 、业主 /租户、日常管理三方面分类，运用天安物业自己开发的办公系统进行管理。 一、 确定档案管理制度 ，设置综合档案室，设置调度员负责收集、归档和管理； 二、档案的收集和归档 1．归档的文件材料要求完整、系统、准确、真实；永润大厦的相关文件材料的收集、 归 档需要得到前期开发商的大力支。