深圳万科物业公司新项目操作手册33页-物业管理(编辑修改稿)

深圳万科物业公司新项目操作手册33页-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

管理难点、解决措施、到总办领取该项目与地产公司签订的前期物业服务合同及给业主提供业主临时公约。 对于前期介入过程难以处理事项管理处需及时跟进，直到处理完毕。 品质部 地产项目部 ★ 参与项目部现 场办公会议 参与项目现场办公会议，了解项目交付进度，前期介入问题提交，前期介入问题点跟进与落实。 如管理处较难解决和处理的工程遗留事项。 地产项目部 ★ 与项目部确定管理用房 管理用房的位置、面积、装修标准按《万科地产产品物业管理设计要点》要求确定。 地产项目部 ★ 与房管部移交工作 与房管部工作交接，开展团队建设工作，组织人员培训。 房管部 ★ 各种证照办理 管理处成立后应立即指派专人负责管理处的营业执照（工商部门）、税务登记证（税务部门），组织代码证（技术监督局）、停车场许可证（交 管局停车场管理科）、项目交付后，视配套设施情况，需办理 泳池卫生许可证、会所体育设施经营许可证、食堂卫生许可证 等证照的办理。 具体参见《各类证照办理工作指引》。 总办 ★ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 开办费确定，地产承担费用报批 (入住开荒、管理用房装修、地产服务人员成本等 ) 地产公司按该项目收费面积的 /平方米，按 6个月计算标准开办费划拨给管理处。 开办费不含入住开荒费用、管理用房装修费用及房屋本体标识费用。 开荒费用：会同项目部在入住前一个半月通过公开招投标确定开荒作业单位，具体按《招投标管理办法》报相关部门审批。 开荒具体操作办法参见《万科物业交付项目开荒作业细则》。 管理用房装修费用，地产公司根据深圳法规管理用房面积标准，按 500 元 /平方米装修费用划 拨。 地产项目部及销售部根据现场情况与管理处确定所需服务人员；地产项目部及销售部等用人部门确定所需人员将《 为地产服务岗位空缺申报表 》 及 《 工作量审批表 》报物业房产后勤管理部、物业人力资源部、地产人力资源部、地产领导审批；相关付款工作由地产及物业财务根据已报批的《 为地产服务岗位空缺申报表 》 及 《 工作量审批表 》负责。 ★ 领用体系文件并且组织培训 向公司申请体 系文件、行政制度汇编、人事操作指南、报销制度，并组织全体职员对各业务块的体系文件进行培训，必要时请公司职能部门协助培训， 2个月内进行考核。 职能部门 ★ 管理处成立后两个月 管理用房装修（办公室和员工宿舍）。 根据项目定位，联系三家以上装修单位提供装修方案，设计图纸、报价等。 按《招投标管理办法》组织招投标，装修方案经分管总助、总办、品质部、财务、地产客户服务中心、项目部等部门通过。 地产客户服务中心参与工程监督及竣工验收，确保管理用房在入伙前一个月全部投入使用。 根据人员编制确定安 全、保洁、技术等员工宿舍位置、面积（分期开发项目需考虑后期人员增加的住宿要求，需考虑各类人员工作性质合理分配宿舍，避免互相影响），装修工程最迟在入伙前一个月完成，以便管理处采购家私、电脑、网络等。 宿舍装修要求：安全班因三班倒，尽可能将安全班宿舍分为三个，并按住宿人员比例配置冲凉房、厕所位、淋浴头，购买热水器等。 控制中心、技术人员、保洁员因作息时间不同，可独立安排宿舍，女保洁宿舍须另安排冲凉房、卫生间。 装修应当按 CI 标准执行，如客户前台、职员办公室，客户前台装修需考虑客户办事的便捷性。 万创、总办 、 项目部 ★ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 筹建食堂 与项目部、房管部确定食堂位置，位置应当有排污、排烟设施，并且避免影响业主日常生活。 确定食堂装修方案，食堂装修应当考虑操作间方便，储藏室、就餐区域有相对区域划分。 组织食堂厨具相关设备申报与采购。 食堂正式开业前 15 天，厨师应招聘到位，房管部负责对厨师岗前培训。 项目部、房管部 ★ 编写管理制度及各类预案 各业务主管 /主办负责编制相关业务管理制度，报部门负责人审批，新制度下发一周内，应组织培训，并要求组织考核。 管理制度按公司体系文件要求， 分为内部、客服、安全、环境、维修、会所、收费等，制度编写应参考国优标准、体系文件及日常业务流程设计编制。 安全预案应根据安全日常管理要求编制，主要内容包括消防作战、反盗窃、抢劫、绑架，停车场突发事件处理，台风暴雨，假日安全管理等五个安全预案。 职能部门 ★ 巡更系统确定巡更点位置 巡更点位置应放在具有安全隐患或重要部位，如配电室、发电机房、电梯机房、水泵房、控制中心、管理处、资料室、天台、单元门等。 楼层最好每两至五层设置一个巡更点。 （如选用爱迪尔巡更系统 (patrol xp98 版 )，建议选 用程序（决对时间对应计划）进行巡检，原因：巡更点在使用中，常会出现故障，如没有发现会出现系统时间与实际巡更情况不符。 ） 根据辖区治安防范的要求及特点，每季度对巡逻路线、巡更时间进行评估调整，并将修订的巡逻路线报部门负责人审批。 对讲机盲点排查并采 取 有效 措施 解决。 对讲机盲点主要原因：高层楼宇及天台受外界信号干扰大；地下室停车场信号不强； 排查方法：对于大项目社区应增设对讲机中转台，增强对讲机信号。 如对讲机信号干扰较大，应考虑对讲机频道加密。 管理处成立后三个月 编写应知应会 根据新项目所有情况、周围配套设施、教育、饮食、交通等情况进行编写，内容尽可能全面而完善，并且在下发后一周内组织全体人员进行培训，培训后一个月内进行考核，以检查培训效果和强化员工记忆。 ★ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 利用地产关系建立公共关系（自来水公司、供电部门、城管、派出所、居委会等） 地产公司在前期建设时，与相关政府部门已建立公共关系，管理处可在此基础维护与政府及事业单位的关系。 供水比例的确定。 配合项目部办理用水指标申请，建立与自来水公司关系。 由项目部给排水工程师牵头，与水务集团工作人员联系，确定 商用、民用水的比例。 电抄表到户，配合项目部办理用电指标申请，建立与供电局的关系。 由项目部供配电工程师牵头，与供电局工作人员联系，办理小区用电抄表到户。 由项目部工作人员带领管理处相关人员拜访城管、派出所、居委会相关人员，建立初步关系，并在以后工作中邀请以上部门到小区指导工作，巩固维护公共关系。 地产项目部 ★ 持证上岗 特殊岗位应当按公司要求持证上岗，如技术人员、救生员、食堂人员、安全员、监控中心人员、管理人员、司机等，未取得资质的人员不得安排有特殊要求的岗位工作。 没有相关资质的人 员需限期取得。 人力资源部 ★ 新项目交付使用前一周 根据开荒的具体进度，确定外包方是否需要增加人员或是否需要公司内部人员的协助。 需外包方增加人员，需做好清洁人员、质量的监控。 需公司内部人员协助的，应当提前做好安排，协调清洁单位、内部人员分工。 会同相关人员已完成开荒的区域进行检查验收，发现问题，及时整改，要求在交付前一天完成全部开荒工作。 人力资源部 ★ 新项目交付使用前一周 编制入住流程及各岗位职责、协调相关人员到位，入住人员培训、演练。 编制入住人员岗位安排表及各岗位工 作流程，参加入住工作人员应要求有一定的专业技能及沟通能力。 入住前三天组织各岗位人员到入住现场参加培训，培训内容包括入住流程、回答口径，岗位职责及特别注意事项，对验房小组应当做现场培训，熟悉各户型、水电表位置及抄表注意事项。 品质管理部 人力资源部 ★ 交付前两天内 交付房屋和现场包装 安排人员对房屋进行贴防撞条、安装猫眼、挂礼花等，迎接入伙。 与地产销售部确定入伙现场位置及现场包装、工作人员区域等事宜。 地产销售部、地 产项目部 ★ 项目交付使用前一个月 CI 标识制作（包括房屋本体 类及服务类标识） 管理处与总办 CI 设计师在现场实地考察，对现场各标识进行登记和汇总，对房屋本体类、物业服务类标识分别登记，房屋本体类标识报地产项目部审批后制作，物业服务类标识报品质部、总办审批后制作。 标识总价超过 3 万元时须组织招投标。 各类标识须入住前 20 天完成安装工作， CI 设计师须全程跟进安装工作。 总办，地产项目部 ★ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 物资采购 制定采购清单（采购物资主要有办公家私、文具、电器、电脑、员工宿舍物资），寻价，按不同类别报相关部门审批，采购员组织采购。 物资到位后，仓库管理员与采购员对采购物 资进行登记和资料收集，录入资产管理软件，办理相关手续。 采购完毕采购员负责报销工作。 房产后勤管理部、财务部、品质部 ★ 通邮手续办理 安排专人到邮局办理新项目通邮手续，与项目部协调项目门牌号、通信地址及 新项目地址英文翻译。 项目部 ★ 灭火器、消防器材等安全设施配置。 配电室、发电机房、电梯机房、控制中心、计算机房等重要设备房、办公室、图书室、厨房、车库、仓库等重要部位应当配置相应种类的灭火器材。 员工宿舍应配置必要的消防安全设施。 高层大厦每层须配置不少于两个 2KG 及以上的轻 便灭火器，多层小区每个苑内均应设置灭火器放置点。 小区（大厦）须有首层消防设施平面图，并悬挂于物业本体的适当位置，图中应标注灭火器、消防栓、水泵接合器等消防设施图标并与实际情况相符。 高层楼宇每层明显位置必须设置消防疏散示意图。 根据管理处人员编制情况，制定灭火作战示意图。 并把将灭火作战示意图和消防设备设施清单，悬挂于控制中心。 控制中心应当配置足够的消防器材并做好标识。 ★ 联系电信公司安装机手放大器，选择机房，签定协议，明确费用计量及安装要求。 1 联系移动（联通）安装放大器，选择合适的位 置作为设备机房，约 10— 15 ㎡左右，协商场地使用费金额及收取方式并签订协议，收费可根据小区用户数量及覆盖面积。 设备用电须安装独立电表，便于计量。 室外天线的安装不得影响外立面的美观，建议安装隐蔽天线。 在天台安装时，尽量避开业主房屋；安装天线时，一定要考虑天线对人体的辐射，要求对方提供合格证明。 ★ 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了 数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 设 施 设备 接管 验收，移交工具、图纸资料、说明。