海德花园物业服务公司物业管理方案(78页)-物业管理(编辑修改稿)

海德花园物业服务公司物业管理方案(78页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

自动喷淋等）充分合理，使用可靠。 b) 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。 c) 消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 d) 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。 3．交通布局 a) 各级道路的功能分配充分 合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。 b) 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车 余地。 c) 机动车位配置充分（一般住宅不少于户数的 2： 另加访客车位占车位 数的 5%，联排别墅等高标准住宅应按户数 1： 1, 另加访客车位占车位数的 10%）。 非机动车位配置充分（一般住宅不少于户数 1： ，以上指标可以按照不同地区需求进行调整），便于停放。 d) 有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。 4．生活配置 a) 根据小区周边（ 1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用 房。 b) 一般应考虑超 市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、 建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。 c) 如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业 经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。 如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。 d) 如住宅区设置会所，宜独立设计。 会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、 档次、经营方式合理配置。 例如：一般 10 万平方米以上的住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等；面积在 400 平方米左右，住宅区建筑面积每增加 10万平方米会所面积增加 200 平方米。 （指标供参考） 5．设备配套 a) 水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要， 并留有适当扩展余地。 b) 配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。 c) 沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。 d) 公共照明、楼道照明配置合理。 公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用 节能装置。 楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关，十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。 e) 配电房、水泵房、电梯机房、等设备房设计应符合国家规范。 水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯 井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。 6．智能化配置 a) 安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡 更系统，电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央控制中心联网。 b) 网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台系 统。 c) 设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运 行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央控制中心 联网。 d) 中央控制中心位置宜管理处相邻相近，布线系统应 充 分考虑与中央控制中心 的距离和由此造成的信号衰减。 e) 智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可 靠性及可扩性，采用成熟产品。 7．房屋单体 a) 屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要 求。 b) 墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。 c) 楼板厚度与隔音符合国家规范。 d) 住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。 e) 住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不 宜近距离直接面对其他住户的门窗。 f) 厨房设计应遵循 洗、切、炒流线，操作面长度宜在 2— 3米，燃气热水器 位置合理，灶宜避开窗口设置。 g) 卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、 起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。 h) 厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便 于检修。 i) 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔 应设置合理，便于检修。 j) 宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于 250mm），应有防止油烟回 流和串烟措施。 出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 k) 底层地坪应充 分考虑防潮措施。 l) 房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。 m) 有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措 施。 n) 阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于 ），宜采用垂直杆件，杆件 距小于 ，防止儿童攀爬。 8．室内配置 a) 室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。 卧室内宜避免对床直吹。 b) 室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。 c) 室外空调机位应考虑安装及维修便利。 距离过近而对吹的室外机应相互错 开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。 d) 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。 e) 室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地 米左右，向外倾 斜 10 度左右。 f) 当户型或厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。 g) 如使用小型中央空调，层高应大于 ，并留有室外机位置。 h) 室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置和使用习惯一并考虑。 配电 箱配出回路设计分配合理。 i) 电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，且不宜 并行设置。 j) 联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。 k) 高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。 9．绿化配置 a) 绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造 型优美。 b) 绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流 自然汇聚。 c) 绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高， 抗病虫性好。 d) 绿化品种便于养护，养护成本节约。 e) 绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。 f) 绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。 g) 主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。 10．景观配置 a) 景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。 b) 采用水景应考虑水系的水质、清 理、保洁、排泄、补充、养护。 c) 水系岸床设计应考虑防渗漏效果。 d) 不宜在小区内设置深度超过 1 米的水系，并有防护或警示。 如利用自然河 道水系超过 米 ,，还应配置相应的救生设备、设施。 e) 景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、 破旧的材料。 f) 泛光照明不影响住户，不造成光污染。 11．公共空间 a) 应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。 b) 宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。 c) 公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。 d) 绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大 于 150m）。 e) 各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。 楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。 f) 楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，宜设置无障碍通道和设施。 g) 公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，宜设置 相应保护措施。 h) 楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。 12．生态环保 a) 住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。 b) 住宅区内污水处理排放符合国家规范。 c) 住宅区内无各类污染源。 d) 周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。 e) 宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等 的再次利用技术。 f) 垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集，宜采用垃圾压缩或生化技 术处理。 g) 垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置，尽量 不影响住户及环境。 h) 宜在住宅区内形成自然生态链。 13．管理用房 a) 物业管理处 管理中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。 作业用房功能：保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。 总面积：根据住宅区管理面积和功能配置。 （各地法规要求不一样）一般： 管理处用房面积 =住宅区总建筑面积 /（ 指标供参考） 位置：住宅区中央，底层。 b) 业委会、居委会（根据当地政策） 功能：办公室、资料室、会议室、接待室 面积：根据具体情况而定 位置：和管理处相对接近，业委会与居委会可联合设置于一处 14．新材料、新技术 a) 应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。 b) 试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。 c) 采用新材料、新技术应预留充足备品备件。 d) 采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。 15．管理成本测算 a) 对规划应充分测算今后产生的管理成本。 b) 管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距 过大，应 知会地产共同协商，相应改进规划、设计。 第二节、 营 销策划阶段介入 营销策划阶段包括： 物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及 业主 信息的跟踪处理。 物业管理模式研究： 通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对目标 业主 群的需求调研分析，获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的 管理模式。 模式应密切结合项目管理特色，可以管理服务概念为主提出。 服务内容按 照项目的特点及 业主 群体，结合当地居民消费能力及服务成本测算，有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。 完整的物业管理概念和模式推出前，需要获得地产公司的批准，并与楼盘营销相结合，必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。 编制《物业管理方案》： 在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签 订《前期物业服务合同》重要依据。 1．编制程序 地产提供详细的项目资料。 物业对项目及周边情况的考察和调研。 制订编制计划落实责任人，完成项目物业管理方案初稿。 召集专题会议，修改补充相关内容。 报相关领导审阅，并组织召开物业管理方案评审会。 2．物业管理方案包含内容 物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。 营销策划阶段应注意事项： 物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，根据地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传 和承诺内容需要获得物业书面确认。 地产应适时安排物业相关人员参加相关培训，根据地产委托要求，物业可在销售现场协助地产进行销售推广，了解 业主 情况，进行 业主 调查，并现场解答有关物业管理承诺问题。 第三节 施工建设阶段介入 物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前 56个月。 施工建设介入程序与内容 1． 成立工程介入小组，一般 2~3 人，专业组人员专业搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。 地产项目部应设定专人与物业对接，及时回复 物业的建议。 2． 介入小组按照施工安装进度进行现场跟进 ， 发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。 要建立对日常各项工作的监督和记录制度， 通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容 有 ：工作计划、检查情况及对问题处理 的 建议。 3． 实行填报 前期介入情况周报 制度 ，将在施工现场发现的问题以周报的形式 书面呈报给地产相关部门， 并 跟进所呈报问题解决情况。 4．物业定期 参加地产组织的项目现场工作协调会， 及时沟通相关问题和进度。 5．物业对介入中发现的 重要问题应以书面 报告的形式上报给地产公司领导，并跟进问题整改落 实情况。 物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点 1．了 解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强 常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。 从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。 2． 地下室工程 地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。 因此，根据其设计采取的防水施工方案而相应 地重点监理以下事项： a) 无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。 严禁带水或泥浆进行防 水工程施工。 b)。