海口市海口祥阁项目商业物业策划建议书(30页)-物业管理(编辑修改稿)

海口市海口祥阁项目商业物业策划建议书(30页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

布建议，以下将作详细阐述。 业态定位 通过以上的分析，建议将项目打造成为： 金贸西区休闲娱乐美食中心 +街区商业服务中心 定位阐释： 以上的业态定位中，以休闲娱乐餐饮为主体，社区商业服务中心为辅助。 从经营布局上看，餐饮娱乐休闲从 1 楼到 3 楼都有分布，而社区商业服务中心最好位于首层内街，这样便于招商，对铺位间隔销售也比较有利。 经营档次特色 项目 万㎡的商业面积不小，定位作为金贸西区休闲娱乐美食中心，经营上也具备一定规模，就目前的区域状况来看，暂时无法支持项目的经营，就算是以后区域居住、商业气氛大大改善，真正接近一个 CLD，仅仅 依靠区域的消费人群还是难以支撑这样一个海口祥阁项目商业物业策划建议 12 大型休闲娱乐美食中心，何况现在海口的综合性休闲娱乐餐饮中心并不少，竞争很激烈。 故建议： 项目的总体经营档次方向应该以中档为主，面向的客源范围尽量广些。 而在经营内容上，就必须要做出自己特色，能够吸引海口比较广的本地客源和外来的旅游客源，这样才利于项目日后的持续经营。 (二 ) 各层业态功能规划 整体功能规划 楼层 功能分区 功能规划阐述 临街一拖三 部分 特色餐饮娱乐区 引进中型规模、具备相当特色与吸引力的餐馆及娱乐休闲场所。 首层临街独立商铺 相对自由的业态 对内街经营有促 进作用 首层内街 街区服务中心 是对周边社区服务功能的补充及完善。 二层（除临街部分） 大型主题餐饮区 以特色及规模起到龙头餐饮的示范带动作用。 街区超市 以服务于本社区及周边居民日常生活的便利型、常用型商品为主。 三层（除临街部分） 大型特色娱乐区 与餐饮区互动，共同带出项目的主题特色。 海口祥阁项目商业物业策划建议 13 各层商业业态分布 为了使招商和后续经营达到比较理想效果，建议项目商业物业的各层业态分布如下： 1) 首层： 临 街 大中型 3 层（一拖三形式）酒楼餐馆或中型规模休闲娱乐场所的首层经营门面，不一定需要很大面积。 除了一拖三形式的中大型餐饮休闲娱乐门面外，也可以在临街分布若干中小型单层独立商业网点。 内 街 规划为社区服务型商业网点，由面积较小的步行街式铺位组成，经营业态主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、药品、饰品、礼品、酒类、银行、邮政、洗衣、相片冲印、装饰装修、花饰、维修、房屋中介等社区配套型业态，为本社区和周边住宅区居民服务。 2) 二层： 一拖三（ 3 层）形式的酒楼餐馆或娱乐场所的二层经营面积，单层大型餐饮经营区，另一部分为面积 2020 ㎡左右的中小型超市。 3) 三层： 休闲娱乐场所和大中型餐饮点，其中休闲娱乐包括 KTV 包房、休闲桑拿沐足中心、健身中心、大型夜总会、酒吧等经营业态。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （三）目标商家类型建议 临街一拖三部分 类型 特征 档次 数量 预计面积 (按实用面积计算 ) 本地风味餐馆 以海南“四大名菜”、海南鸡饭等为特色 原则上以大众、实惠的中档消费为主 各类餐饮风味为规避同业竞争，原则上只设一家，本部分商家规模控制在 45 家左右 以中型餐馆为主，预计各类商家需求面积6001200 ㎡内 其它地方风味 粤菜／湘菜／川菜／东北菜 /东南亚美食等特色菜 中型休闲娱乐部分 棋牌、桑拿、沐足、美容美体等 大众 化消费为主 12 间 600800 ㎡ 注：以上所列只是初步的目标类型，尚需在招商运作中进行动态调整。 临街单层独立商铺 类型 档次 数量 预计面积 (按实用面积计算 ) 由业主自由选择，引导配合，倾向于街区服务类型 中档 约 12 间 约 40 ㎡ 海口祥阁项目商业物业策划建议 15 首层内街部分 类型 档次 数量 预计面积 (按实用面积计算 ) 杂货／食品／衣服／日常饰品／鞋帽／药品／桶装水店 中低档 在 20 间左右 约 2030 ㎡ 糖烟酒／送礼用品 中高档 约 5 间 约 2030 ㎡ 音像／洗衣／相片冲印／维修／装饰装修 中档 10 间左右 约 50 ㎡ 银行／邮政 各 1 间 约 100 ㎡ 总计 约 40 间 约 5000 ㎡ 注： 商家数量、预计面积等仅是初步设想，尚需在商铺间隔图终稿确定后再作相应调整。 二层 类型 特征描述 档次 预计面积 (按实用面积计算 ) 大型主题餐饮 拟引进一间大型主题餐厅，以海鲜风味为特色 中档实惠型，量贩式消费 约 2020 ㎡ 社区超市 以生鲜食品超市为特色，突出商品宽度、限制其深度 中低型常用型消费 约 10002020 ㎡ 海口祥阁项目商业物业策划建议 16 三层 作为大型休闲娱乐区，其经营内容可考虑两个方向： 方向 类型 特征描述 档次 方向 1 康体休闲型 经营主体为桑拿、沐足、美容美体等 中档特色消费 方向 2 玩乐型 经营主体为夜总会、俱乐部、KTV 包厢、歌舞厅等 建议： 在招商中，三层针对康体休闲型和 玩乐型 经营机构各招一间，以丰富休闲娱乐业态。 五、 项目规划建议 本案产品规划重点将落在商铺间隔方面，并对其他方面作要点提示。 根据项目功能区域的划分，以下将对 首层临街 、 首层内街 、 2 层及 3 层 商铺分别作经营及面积间隔规划。 （一）首层 临街 1) 一拖三的餐饮或娱乐经营场所首层门面 这些餐饮娱乐门面位于滨秀路和高隆路沿线， 临街门面不需很大， 供接待咨询即可，主要经营面积位于 3 楼。 海口祥阁项目商业物业策划建议 17 对于发展商来说，这样设置的好处是可以为首层保留较多商业面积，用于间隔销售；对于而餐饮娱乐经营机构来说。