浦东新区市民中心物业管理方案(111页)-物业管理(编辑修改稿)

浦东新区市民中心物业管理方案(111页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

次，配电柜每月清洁一次。 双电源柜 (箱 )“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 28 启动表》； c. 按《设备、设施（年度） 周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。  领班 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年 度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 供气设 备 与燃气公司保持联系，每周巡检，请燃气公司定期专业保养，随时进 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 29 行报修。 电梯设备 【工作程序】  分承包方电梯维保人员 a. 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上 ,并及时处理。  电梯工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。 发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养； b. 负责电源部分的维修保养及运行操作。 每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。  领班 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。 对电梯设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视电梯机房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员 检查电梯设备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 30 f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门； h. 协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。 给排水设备 【工作程序】  管道工 a. 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； b. 水泵房每周打扫一次，机组 每月清洁一次。 生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。  领班 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制 订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 31 备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总 表》，报设备部主管审核后，交公司主管部门； h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 消防系统 【工作程序】  日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录 表内。  定期检查 a. 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。 记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。  维修保养 a. 弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 32 c. 按《设备、 设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。  领班 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视消防设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。 弱电设备 【工作程序】  分承包方维保人员 a. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； b. 弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》； c. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 33  弱电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》； b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次； c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告弱电领班，督促维修保养。  保安人员 a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每 次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》； b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。  领班 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。 对弱电设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视弱电房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 34 i. 协助设备主管做好分承包方的评审、评价和初选工作。  设备主管负责组织对分承包商的评审和初选工作，每 月组织对分承包商的评价。 设备 设施保养质量 标准 （设备设施定期检查保养内容与要求完全响应《浦东新区机关后勤物业服务项目竞争性谈判文件》的要求） 供配电设备 【电力变压器】  检查电力变压器是否符合要求。  分接开关档位是否与电源相符。  外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。  变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。  三相电压表是否平衡， 应于 380V400V之内， 变压器声响是否正常。  各接线端子紧固是否良好。 【高压开关柜】  耐压试验是否符合规范规定。  隔离开关、负荷开关和熔断器位置正 确、平整和牢固。  操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。  隔离开关、负荷开关和熔断器与电线连接应紧密。  接地线连接应紧密、牢固，防腐处理应均匀，无遗漏。  接地电阻小于 4Ω  开关直流电源屏电压、电流正常 【低压开关柜】  耐压试验是否符合规范规定。  开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上海陆家嘴物业管理有限公司 35  二次接线与电器或端子排的连接应牢固，绑扎排列整齐，标志清晰齐全。  接地线连接应紧密牢固。  操作部分应灵活，接点和机械闭锁的动作应正确。  闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。  接触器和各种 继电器完好，面板指示灯和按钮完好。  双电源切换箱能自动切换。  控制箱手动和自动操作均能运行。 【设备配电房】  开关柜内设备齐全、完整、固定，盘面漆完好。  二次接线与电器或端子排的连接牢固，绑扎排列整齐，标志清洗。