某物业公司管理80问答问手册(31页)-物业管理(编辑修改稿)

某物业公司管理80问答问手册(31页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

（ 1）因物业转让，灭失等原因不在是业主的； （ 2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的； （ 3）因疾病等原因丧失履行职责能力的； （ 4）有犯罪行为的； （ 5）以书面形式向业主大会提出辞呈的； （ 6）拒不履行业主义务的； （ 7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。 问 3业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定。 答：业主大会、业主委员会应当 依法履行职责，不得作出于物业管理无关的 决定，不得从事与物业管理无关的活动。 问 3什么是业主公约。 答：业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具 有约束力。 主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。 问 3什么是业主大会议事规则。 答：业主大会议事规则由业主大会制定和修改，由全体业主共同遵守。 本 资 料 来 自 本 资 料 来 自 业主大会议事规则主要就业主大会的议事方式、表决程序、 业主投票权确定 方法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 7 Page 8 问 3业主大会、业主委员会与社区建设是怎样的关系。 答：居住区物业管理纳入社区建设，是我市城市管理的重要基础工作之一、 目的是为了 障物业管理秩序，维护业主和居民物业管理合法权益，促进社区建 设全面发展。 按照有关规定，社区居委会指导、监督业主大会和业主委员会工作，并参与 成立业主大会筹备组。 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、与社区居委会 相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安的相关工作。 住宅小区业主大会会议，应当告知相关的社区居委会；业主大会、业主委员 会作出的决定，应当听取社区居委会的建议；积极配合社区居委会依法履行自治 管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 四、如何选聘和解聘物业管理企业 问 3新建住宅是否必须进行招标选 聘物业管理企业。 答：是的。 按照规定，国家提倡通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择 物业管理企业；新建住宅物业的建设单位，应通过招标的方式选聘具有相应资质 的物业管理企业。 本 资 料 来 自 本 资 料 来 自 问 3业主大会决定续聘原物业管理企业，是否应进行招标。 答：不需要。 物业服务合同到期，业主大会决定续聘原物业管理企业提供服 务的，可不再进行招标，直接授权业主委员会续签物业服务合同。 问 3业主大会决定更换物业管理企业的决议，应当有持有多少投票权的业 主同意。 答：业主大会更换物业管理企业的决议，必须经物业管理区域内全体业主所 持投票权 2/3 以上通过。 问 3业主大会更换物业管理企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处。 答：是的。 作为物业管理区域的重大事项，业主大会作出更换物业管理企业 的决议后，应当及时告知当地街道办事处 （乡镇人民政府）和社区居委会。 问 业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形 成决议。 答：根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： （ 1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标； （ 2）确定采取公开招标或邀请招标方式； （ 3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后， 由业主大会最终确定中标人； （ 4）物业服务价格幅度或水平。 问 4业主委员会招标前，是否需要备案。 本 资 料 来 自 本 资 料 来 自 答：业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。 备案时，应提交以下资料： （ 1）业主大会决议； （ 2）招标公告或者投标邀请书； 8 Page 9 （ 3）招标文件； （ 4）法律、法规规定的其他资料。 业主委员会委托招标代理机构进行招标的， 还应提交双方签订的委托书。 问 4业主委员会组织招标过程中，如何 证广大业主的知情权。 答：应从以下几个方面 障业主的知情权： （ 1）业主大会会议通过书面征求意 见的形式召开的，业主委员会应当在招标 前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示； （ 2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听； （ 3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的 评标报告向全体业主公示； （ 4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合 同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全 体业主公示。 本 资 料 来 自 本 资 料 来 自 问 4业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知 原物业管理企业。 答：原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应 当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三 月将有关决议书面告 知物业管理企业。 前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理 企业的，应当在做出决议后及时书面告知物业管理企业。 问 4业主委员会招标应当何时完成。 答：业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同 到期前 月完成。 问 4业主委员会通过招标重新选聘物业管理企业后，应当如何组织新老企 业的交接。 答：业主大会依法重新选聘物业管理企业的，应当在解除与原物业管理企业 的 (前期）物业服务合同后，方可组织双方交接。 交接活动由业主委员会组织， 原物业管理企业应将下列材料移交给新物业管理企业： （ 1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料； （ 2）设施设备的安装、使用和维护 养等技术资料； （ 3）物业质量 修文件和物业使用说明文件； （ 4）物业管理所必需的其他资料。 交接时，应当制作交接证明并由双方企业 和业主委员会加盖印章。 交接完毕后，原物业管理企业应退出物业管理区域。 本 资 料 来 自 本 资 料 来 自 问 4如何与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 答：按照有关规定，由业主委员会代表全体业主，与业主大会选聘的物业管 理企业签订物业服务合同。 物业服务合同生效后，全体业主均应履行合同约定。 物业服务合同主要内容包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权 利义务、合同期限、违约责任等。 北京市国土资源和房屋管理局 2020 年 5 月颁 布了物业服务合同的示范文本。 9 Page 10 五、物业服务和费用 问 4物业服务 般包含哪些内容。 答：物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。 物业服务指的是对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、 养护、管理，维护相关区域内的环境卫 生和秩序活动； 般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序 维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。 问 4什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务。 答：公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位 共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。 般提 到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。 特约性服务指受 别业主的单独委托提供的服务。 比如户内 自用部位和设备 的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。 本 资 料 来 自 本 资 料 来 自 问 4物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责。 是否应对业主 人身和财产负责。 答：物业管理企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共 财产的看管，包括： （ 1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明 显标志和防范措施；。