某物业公司投资管理培训课程课件(32页)-物业管理(编辑修改稿)

某物业公司投资管理培训课程课件(32页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

呈现出某种混合形式的危机。 其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币币值出现幅度较大的贬值，经济总量与经济规模出现较大的损失，经济增长受到打击。 往往伴随着企业大量倒闭，失业率提高，社会普遍的经济萧条，甚至有些时候伴随着社会动荡或国家政治层面的动荡。 常用经济术语 12 中国式的投资方式有哪几种。 13 各种投资产品比较 投资项目 所需资金 获利方式 资金风险度 交易时间 被控制程度 房地产 50%100% 上涨获利 ,否则只能保值 难以评估 ,资金 自寻买主 政策干预大 基金 100% 上涨获利 ,下跌时亏损 与基金品种 ,规模 ,基金经理水平 ,市场投资选择挂钩 按品种规定 受投资市场影响较大 ,政策干预大 股票 100% 上涨获利 ,下跌时套牢 人为炒作 ,风险度高 4小时 高度控盘 ,政策干预大 期货市场 10%20% 双向交易 ,回报迅速 中等风险 ,有时间限制 , 4小时 中等控盘 ,部分品种高度控盘 银行存款 100% 银行利息回报率 无风险 随时 优点：保本 ， 流动性好 缺点：低回报 国债 1005 利息回报率 较小分险 随时 和银行差不多 14 结论： 在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。 15 商业投资收益率四种算法  租金回报率法  租金回报率分析法  内部收益率法  简易国际评估法 16 租金回报率法 公式： （ 税后月租金－按揭月供款 ） 12／ （ 首期房款＋期房时间内的按揭款 ） •优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 •不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。 不能解决多套投资的现金分析问题。 且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 17 租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费） 12／购买房屋总价 •这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 •优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 • 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。 对按揭付款不能提供具体的分析。 18 内部收益率法  公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金 投资期内的累计出租月数／ （ 按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金 （ 维修基金 ） ＋家具 、 电器等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费 ） ＝内部收益率 •上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 • 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。 可以与租金回报率结合使用。 内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 •。