某物业公司内部管理制度(41页)-物业管理(编辑修改稿)

某物业公司内部管理制度(41页)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

章行为（有无乱搭建、违章装修、墙面有无乱涂、乱画、张贴广告，小区内有无乱设摊及跨门营业）； ③小区是否有不安全隐患（窨井盖是否完好，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，小区内有无可疑人员活动）； ④小区内环境管理是否符合要求（树木花草有无损坏，公共场所、绿化带、楼梯道卫生情况，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有乱停车辆 ，乱晒衣物等、小区内是否有影响正常休息的噪声源）； ⑤基础设施是否完整（路面有无破损，室外上下管道是否渗漏，路口＊栏杆是否完好）； ⑥留意倾听业主对物业管理的意见反映。 在巡视过程中，做好记录。 发现问题，能处理的应及时处理，对重大问题和不能处理的事项应向主管汇报。 管理处走（回）访制度 为加强物业管理处与广大业主（住户）的联系，使管理处各项工作置身于业主（住户）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户走（回）访制度。 走（回）访要求 ①物业管理处正、副 主任把对业主（住户）的走（回）访列入职责 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 16 范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中； ②走（回）访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好走（回）访记录； ③走（回）访中，对业主（住户）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复； ④走（回）访后反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向上级领导请示解决，业主（住户）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。 走（回）访处理率达 100%，投诉率力争控制在 1%以下。 走（回）访时间及形式 ①管理处主任、管理员每月 登门走（回）访 4次； ②每季度参加一次居委会召开的墙门组长会议，广泛征求意见； ③有针对性地对业主（住户）作专题调查，听取意见； ④物业管理处设立投诉信箱，投诉电话； ⑤随时热情接待来访，作好登记。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 17 第四部分 安全、消防、车辆管理制度 第一章 安全管理制度 保安人员守则 一、着装仪表 工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿； 制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。 二、行为规范 上班时间必须精神振作、精力集中， 不得 袖手、插手、背手； 站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。 不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等； 值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天； 巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊； 上班人员必须提前十五分钟达到各执勤点，做好交接班手续；不得迟到早退，不得擅自离开岗位； 值班人员就餐必须在值班室内就餐，不得离开岗位到快餐店就餐； 不得 脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗； 不得睡觉； 对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记， 三、日常管理 不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻； 认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 18 严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定； 做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品； 门岗值班室不得会客。 四、罚则 违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次 以上者作辞退处理； 违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退； 本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。 值班管理规定 保安人员实行 24小时轮流值班制度。 值班人员分 3 个班， 3个班分为早、中、晚三班，早班为： 7： 30－ 16： 00，中班为： 16： 00－ 0： 00，晚班： 0： 00－ 7： 30。 各班保安员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。 当值班人员发现情况时，应做 好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。 ①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等； ②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件； ③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导； ④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。 保安人员值班制度 三星级小区保安人员实行 24 小时值班室值班制度，定时或不定时进行巡逻。 二星级小区站岗时间分为三个时段，分别为： 早间段： 6： 00（夏季为 05： 00）－ 8： 00； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 19 午间段： 11： 00－ 13： 00 晚间段： 16： 00－ 19： 00（夏季为 20： 00） 5： 00－ 22： 00 期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。 一星级小区站岗时间为： 06： 00（夏季为 05： 00）－ 21： 00（夏季为 22： 00） 05： 00－ 23： 00期间，不站岗时，保安人员采取在门口游动方式进行值班，不得进入值班室，违者按脱岗处理。 本规定以上所指的夏季为每年的 5月 1日－ 10月 31 日。 各管理处必须为巡逻人员划分责任片区，实行 24 小时不间断巡逻。 交接班制度 为认真做好岗位的工作交接和保安器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及保安器材损失，特制定本制度。 本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。 接班人须提前 15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。 接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各保安员到各自岗位换班； 本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作； 保安人员交接班时，必须认真填写《宁波某某物业有限公司保安交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问 题，应立即报告领班或部门负责人处理； 交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班； 保安员培训制度 岗前培训 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 20 上岗前向每位新入职的保安员介绍物业辖区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。 ①上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作； ②新入职的保安员须进行 3－ 5 天时间进行培训实习，掌握本职工作和基本技能，然后开始正式上岗； 岗位培训 ①保安培训：根据每年制定的保安部制定的培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意 识、应变能力和身体素质，使其掌握基本技能； ②消防培训：根据每年制定的保安部内部制定的培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的； ③每位保安员必须根据培训计划参加公司和部门组织课程，培训前进行书面通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。 培训课程设置 ①培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安队伍； ②培训 项目： A、应知、应会部分 公司制度与规定 部门制度与规定 保安常识 服务意识教育 礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养 辖区设施、设备介绍 消防常识 B、岗位工作规范 岗位礼貌用语、工作方法与技巧 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 21 岗位工作职责与细则 辖区突发事件的处理 C、消防培训 D、法律常识 ③培训要求 A、培训期间，不得迟到、早退、旷课，违者按上班同等情况处理； B、理论培训时，自带笔和笔记本，认真做好记录； C、队列训练时，按正规化军事要求操作； D、拳术训练时，不得随便开玩笑，防止训练事故。 ④考评方式 A、理论培训在结束后采 取笔试闭卷方式进行， 85 分以上为优， 75－ 84为良， 60－ 74分为中， 60 分以下为差； B、军事培训由教员在一个训练阶段结束后进行考核，成绩分为优、良、中、差四个等级，具体评分标准由培训教员拟定； C、根据考评等级给予相应的奖励和处罚。 警棍使用制度 为严格规范警棍使用，特制定如下规定： 警棍是保安人员执行公务时佩戴的自卫防暴器械，保安员应严格保管和使用，不得将警棍转借给他人。 当班保安员应将警棍挂在腰带后右侧。 不得在岗位上随便玩耍或挥舞警棍。 处理一般问题时，不得手持警棍或用警棍指着住 户或来人讲话。 非紧急情况或人身安全未受到威胁的情况下，保安员不得以任何借口或理由使用警棍攻击他人。 当班保安员要妥善保管所佩戴的警棍，如有意识或损坏，要照价赔偿。 交接班时要检查清除后再交接，接受人发现警棍被损坏而不报告，应负责赔偿。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 22 对讲机使用制度 对讲机是保安人员必备的重要通讯工具，全体人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的使用功能，爱护并熟练使用对讲机。 使用规定 ①使用对讲机要本着“爱护设备、小心轻放，妥善保管、正确操作”的原则，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄对讲机，保持对讲机清洁， 定期进行擦拭、维护； ②持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或拆卸机器，各治安人员的对讲机一律挂在腰带右后侧，站岗、巡逻时不得拿在手中； ③发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上级报告，由部门主管检查后进行处理，严禁自行拆修； ④严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率（平常使用 1 频道，停电时使用 2频道）； ⑤严格按照对讲机充电程序充电，不得待机充电，电池使用完毕后方可进行充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果； ⑥交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况，接机者当场检查，发现损坏或通讯失 灵，立即报告当班班长。 对话要求 ①呼叫对方，先报自己岗位，再呼对方，为：“我是，呼叫，收到请回话”； ②收接方回话后，呼方要简明扼要地情况讲清除，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”； ③对讲机仅限于进行公事联络，用对讲机讲话应使用规范礼貌用语，严禁用对讲。