某大学物业管理服务细则(doc29)-物业管理(编辑修改稿)

某大学物业管理服务细则(doc29)-物业管理(编辑修改稿)内容摘要：

⑭ 照明 ① 电灯：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、路灯亮灯率在 99%以上。 ② 景观灯、节日彩灯等：保持灯具完好，亮灯率在 99%以上。 ③ 公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 ⑮ 消防系统 ① 消防栓每月巡查一次，消防栓 箱内各种配件完好。 ② 每周检查火警功能、报警功能是否正常。 ③ 每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当报请调换。 ④ 每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。 ⑤ 每月检查一次灭火器，临近失效立即报请更新或充压。 ⑯ 避雷装置 每年二次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。 ⑰ 弱电系统 监视系统：不定期进行调试与保养，保证各项监控设备 24 小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 ⑱ 水景 ① 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 ② 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 ⑲ 门窗、家具设备、水电设施发现损坏，要及时维修或报修 ① 维修保养费用：保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报转，确保正常的工作秩序。 保修期以外的维修费用：除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其它维修工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。 ② 水电零星 维修及时率 98%以上（响应时间在 1 小时之内，修理完成时间在 12 小时之内）。 ③ 水电急修及时率 100%（响应时间在 30 分钟之内，修理完成时间在 2 小时之内）。 ④ 雨水管、污水管、墙面完好率 100%。 ⑤ 消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率 100%。 ⑳ 每学年为每间宿舍提供一套扫帚、拖把等清洁工具 （三）双方的责任与义务 1．甲方（楼栋使用单位）责任与义务 ⑪ 负责牵头与学校有关部门对宿舍楼进行交接，并会同乙方办理交接手续，进行资产登记； ⑫ 检查乙方拟定的物业管理制度和办法； ⑬ 监督乙方管理工作实施以及各项规 章制度的执行情况； ⑭ 审查乙方提出的物业管理年度和月度计划； ⑮ 在宿舍楼内向乙方提供一间物业管理办公室； ⑯ 负责转报房屋、水电设备设施等更新改造及结构性维修费用； ⑰ 协调乙方与其他部门的关系，接受学校有关部门的监督、检查和考核。 2．乙方（楼栋物业管理单位）责任与义务 ⑪ 根据有关法规和物业管理服务内容，制定物业管理制度和计划，并经甲方核准后实施； ⑫ 对学校出资新建的设施、新购的设备，从验收合格交付使用后，在保修期内负责与厂家联系，解决有关保修服务问题，与甲方共同做好保修工作； ⑬ 负责向甲方提出共用部位、共用 设施设备的更新改造及结构性维修计划； ⑭ 建立健全物业管理的档案资料，合同终止时向甲方移交全部档案资料； ⑮ 对违反物业管理制度和有关规定的行为进行制止； ⑯ 根据学校的有关规定和协议约定，向甲方收取物业管理费； ⑰ 向甲方及学生提供自费部分的维修等有偿服务； ⑱ 不得改变共用设备的使用功能，不得将宿舍空房间（含地下停车场）挪作他用，未经学校同意，寒、暑假期间不得使用学生宿舍楼从事其他活动； ⑲ 接受甲方的检查，每月向甲方通报工作情况； ⑳ 承担协议规定管理职责范围内因乙方工作失误造成的损失及相关法律责任。 三、物业管理 服务违约责任 1．如因乙方管理不善，造成设备设施损坏或丢失，乙方应负责修复或赔偿，否则甲方将从乙方物业管理经费中扣收该赔偿或修复费用。 2．如乙方物业管理未达到本细则规定的服务标准，甲方将视情况扣罚当季物业管理经费的 1％－ 3％。 3．如因维修不及时或维修质量不合格而影响教学、生活正常秩序的，甲方将从当季物业管理经费中扣收相当于维修费 2 倍的罚款。 4．对浪费水电现象监管不力，将视情节轻重，从其物业管理费中扣收每次 20100元的罚款。 5．若乙方物业管理混乱，服务质量差，保洁服务达不到南昌市文明卫生单位标准或 者师生不满意率超过 30％（随机调查），则甲方有权另外选聘物业管理单位。 附录一： 物业维修办法 一、维修目的 为室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便。 二、维修原则 1．坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构成。 2．修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。 3．方便的原则。 三、维修依据 1．符合修缮设计 或修缮方案的要求，满足合同的规定。 2．符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。 3．符合《维修服务标准》有关条款标准。 四、住户室内维修标准 1．楼层面漏水 （ 1）维修程序 ① 预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。 ② 如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应将相关部位及时处理。 ③ 如果是楼板裂缝渗水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。 ④ 其它地方漏水，应将相关部位及时处理。 ⑤ 检验：维修完成后， 48 小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。 ⑥ 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。 （ 2）告知住户 使用须知：应爱护使用任何用水设施。 2．换锁（木门、铁门） （ 1）维修程序 ① 木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即更换。 ② 检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开门数次，查看开关是否灵活自如。 ③ 维修完毕后，请住户《派工单》上答名验收。 （ 2）告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其他硬物开锁，不定期给锁活动部位上油。 3．个别楼层停水。 （ 1）维修程序 ① 先检查是哪一楼哪一层没有水。 ② 然后关掉总阀。 ③ 拆开支阀，取出滤网。 ④ 清洗滤网后，装回滤网和支阀 ，打开总阀供水。 ⑤ 检验：做好跟踪，到停水楼层检查住户是否已正常供水。 ⑥ 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。 （ 2）告知住户使用须知：楼层停水应及时通知楼栋管理员派专业人员前来检查维修。 4．维修墙内水管。 （ 1）维修程序 ① 先查找原因。 ② 关好室内所有用水阀门。 ③ 查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破损漏水。 ④ 维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面，取出破损水管。 ⑤ 装入新水管。 ⑥ 打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，回复装修饰面。 ⑦ 检验：维修完成后，关闭室内所有用水阀门，看水表是否 转动，并在 24 小时后跟踪检查。 （ 2）告知住户使用须知：不要擅自改动墙内水管，确需改动的，请向物管中心申请，由物管中心派专业人员施工，一旦发现墙面渗水，应及时通知楼栋管理员派维修人员前来查看。 5．阀门接头漏水。 （ 1）维修程序 ① 检查阀门，接头何处漏水，然后关上自来水总制。 ② 如是阀门、接头未扭紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝外旋上几道水胶带，再把阀门、接头装上扭紧。 ③ 如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。 ④ 如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。 ⑤ 检验： a．维修完毕后，把自来水总阀门打开 ，检查是否漏水。 b．阀门更换完毕后，把总阀门打开，反复开关数次，检查是否漏水。 ⑥ 请住户在《派工单》上签名验收。 （ 2）告知住户使用须知：应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。 6．水龙头漏水。 （ 1）维修程序 ① 检查漏水情况，然后关上自来水总制。 ② 如是因水龙头末上紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处旋上几道水胶带，再把水龙头装上扭紧。 ③ 如是内芯断裂应更换内芯。 ④ 如是内芯橡皮过小而破损，应更换。 ⑤ 如是水龙头自身有故障而漏水，应更换水龙头。 ⑥ 检验：检修完毕后，打开自来水总制，反复开关水龙头数次，使其开头 自如，不漏水。 ⑦ 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。 （ 2）告知住户使用须知：旋扭开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。 7．维修门窗。 （ 1）维修程序。 ① 检查门窗的附件是否齐全。 ② 检查有无配件损坏。 ③ 更换配件，达到预期效果。 ④ 维修后请住户验收。 ⑤ 检验；维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有异常及不灵活之处，以达到开关自如的目的。 ⑥ 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。 8．洗脸盆下漏水 （ 1）维修程序 ① 先检查何处漏水，查明漏明原因。 ② 如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查 两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换弯管；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。 ③ 如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈不漏为止。 ④ 检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的；在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水检验。 ⑤ 维修完毕后，请住户在《派工单》上签名验收。 （ 2）告知用户使用须知 ① 不可随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水。 ② 不要随。